每經記者｜溫雅蘭    每經編輯｜陳 星    

1月19日，國家統計局發布了2025年全年各項經濟數據。數據顯示，2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。

近日，在上海交通大學上海高級金融學院主辦的“2026中國不動產金融論壇”現場，廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家連平在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前房地產金融正處于結構性深度調整階段，并就市場復蘇的關鍵堵點及未來破局路徑進行了深入剖析。

“房地產市場的回暖，首先需要有成交，只有需求得到釋放，才能帶動更多按揭貸款，進而改善房企的經營狀況。”連平表示。

在他看來，當前市場復蘇真正的“鑰匙”，在于重建市場信心與重構價值邏輯。

一線城市房價上漲是釋放市場信號的關鍵

過去，居民按揭貸款和房企開發貸等傳統間接融資方式曾是房地產金融的主要支撐。然而，隨著市場需求持續收縮、成交持續下滑，這一模式已難以為繼。“過去開發貸占銀行信貸比重為6%~7%，目前已降至5%左右。這一到兩個百分點看似微小，但影響深遠。”連平強調。

在此背景下，“白名單”項目成為穩住行業基本盤的關鍵舉措。數據顯示，截至2025年底，全國“白名單”項目已獲批貸款金額突破7萬億元，累計支持近2000萬套住房建設與交付。

對此，連平分析稱：“‘白名單’項目確實穩住了房企融資的基本盤，但若要真正扭轉房地產金融現狀，仍需進一步釋放有效需求。”

值得注意的是，當前市場并非缺乏需求，比數據下滑更值得警惕的，是普遍存在的觀望情緒。

“有需求，但不敢買。”連平一針見血地指出當前樓市的核心堵點。

當前，買賣雙方都在等待一個明確信號：房價是否真正見底，未來是否有溫和上漲的可能？

他強調，一旦一線城市出現有成交量支撐的價格企穩，將迅速激活買漲不買跌的心理預期，從而帶動全國市場走向筑底。

“要將觀望狀態轉化為實際行動，關鍵在于釋放積極的市場信號，”連平表示，“而一線城市正是釋放這一信號的關鍵所在。如果一線城市的房價出現上漲，原本持幣觀望的購房者將大量入市，市場活力隨之被激活。成交持續放大、價格溫和上漲，正是當前和未來一個階段房地產市場最理想的狀態。”

隨后，連平對比了中國當前房地產市場與日本房地產泡沫破裂后長期蕭條的情形。他指出，日本當年城鎮化率已超過80%，而中國常住人口城鎮化率目前約為60%。未來，隨著長三角、粵港澳、成渝等高新技術產業集聚區城鎮化水平不斷提升，將催生真實且可持續的住房需求。

財產性收入增長對消費拉動作用更顯著

房地產行業的現狀，也是當前居民消費意愿的縮影。

數據顯示，2025年全年居民消費價格（CPI）與上年持平，核心CPI全年上漲0.7%，漲幅比上年擴大0.2個百分點。然而，中國人民銀行發布的2025年前三季度金融統計數據報告顯示，前三季度人民幣存款增加22.71萬億元，其中住戶存款增加12.73萬億元。

當前，居民儲蓄率仍處于較高水平，消費意愿偏弱，這反映出居民人均收入及財產性收入預期不足的問題。

“要提振消費，消費意愿與消費能力缺一不可，”連平分析道，“而提升這兩者的關鍵，在于增加居民收入。近期召開的中央經濟工作會議明確提出實施居民增收計劃，或將通過初次分配、再分配等協同配套的制度體系，覆蓋全體城鄉居民。”

談及收入增長對消費的促進作用，連平特別強調：財產性收入（如股票收益）增長的消費傾向相對偏強。他解釋說：“財產性收入具有‘非預期性’，居民在支配這類收入時心理約束更弱，邊際消費傾向更高。因此，相較于工資性或經營性收入，財產性收入增長對消費的促進作用和推動效應通常更為顯著。”

展望2026年，連平用三個詞概括中國經濟走勢：投資升、消費增、出口穩。

他預測，在積壓項目集中釋放與財政資金加快到位的推動下，基建投資將顯著回升；消費則有望在收入支持政策與服務類補貼的助力下加速回暖；盡管出口面臨地緣政治擾動，但對新興市場的機電產品和資本品出口仍具韌性。