每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜張益銘    

“（物管行業）現在主要是跑得太快了，其實可以慢下來，也不要繼續五六次反復降價了，要真正專注服務，回歸服務本質。”4月15日，在“2026觀點物業暨城市服務大會”上，廣東虹景物業管理有限公司董事長、廣東信粵集團有限公司副董事長李長江分享稱。

作為擁有近30年行業經驗的資深從業者，李長江曾執掌碧桂園服務12年、操盤企業上市，其親歷行業規模化擴張全周期，對行業底層矛盾與生存痛點有著深刻洞察。

廣東虹景物業管理有限公司董事長、廣東信粵集團有限公司副董事長李長江 主辦方供圖

部分物企長期陷入“自我感覺良好”的認知誤區

李長江開篇便戳破行業最核心的矛盾：企業自我認知與業主真實評價的嚴重割裂。

李長江表示，當前行業普遍對外宣稱業主滿意度達80%~90%，看似服務口碑優異，但業主群體卻普遍反饋物業服務不到位，形成了“數據高滿意度、實際低收繳率”的反差。

據克而瑞物管數據，2025年，全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

他直言，部分物業企業長期陷入“自我感覺良好”的認知誤區，始終站在企業視角評判服務，而非站在業主需求端，滿意度調查早已淪為形式主義的“自嗨數據”，但實際卻失去真實參考價值。

李長江提到，現實中大量企業出現滿意度與收繳率倒掛現象，根源在于企業與業主缺乏真誠、用心的溝通，服務供給與業主真實需求錯配。當下，業主訴求增多、敏感度提升，但物業問題解決能力、響應速度未跟上，導致滿意度數據與實際繳費意愿脫節。

比數據失真更致命的，是全行業陷入無底線降價的囚徒困境。

李長江直言，當前物業費持續下行，“降價、再降價、一降到底”已成常態。企業為保規模被迫跟風壓價，盈利被極致擠壓；更有企業帶資進場、以超低價搶項目，徹底破壞“質價相符”規則，中小物企生存空間被不斷壓縮。

中指研究院數據顯示，2025年12月全國20個重點城市物業均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%。

他更戳破“主動撤場”的遮羞布：多數上市物企所謂“主動撤場”，實則是項目虧損、扛不住低價而被迫退出，卻包裝成“戰略優化”大肆宣傳，本質是“找理由、避尷尬”。

李長江舉例稱，物管企業退出的項目，常被別家以更低價格接手。所謂“撤場施壓”純屬自欺欺人，壓力全由行業承擔。多地小區陷入“換業委會—換物業—降物業費”的惡性循環，項目反復易主、價格越換越低，形成“新歡是別人舊愛”的內耗式生存。

李長江坦言行業生存困境：2025年上市物企普遍增值服務收入下滑、基礎物業“增收不增利”。為保財報，企業只能壓縮成本、犧牲服務，陷入“規模越大、利潤越薄”的規模陷阱。全行業無論上市與否，都在承受低價競爭的劇痛，卻沒有一家敢率先叫停降價。

呼吁物企回歸服務本質

李長江還尖銳批判行業當前的虛假創新與形式主義泛濫，直指科技與AI（人工智能）淪為部分企業包裝的噱頭。

他表示，行業遍地炒作掃地機器人、巡邏機器人、綠化修剪機器人、AI服務等概念，但實際落地應用效果并不及預期。有些企業配備機器人、宣傳數字化，僅為品牌造勢、資本市場講故事，并未真正提升服務效率與業主體驗。

李長江直言，許多企業所謂的創新，僅停留在工具與商業模式表層，未觸及制度、法規與服務標準的核心，毫無實際價值。

針對行業困局，李長江給出明確且可落地的破局主張，核心圍繞“三停一回歸”展開。

第一，立即停止帶資進場，拒絕資本無序擴張擾亂市場，堅守行業合理利潤底線。

第二，停止無底線降價，反對“五六次反復降價”的惡性行為，打破“不降價就丟項目”的囚徒困境。

第三，停止虛假宣傳，摒棄“主動撤場”的自我美化，直面經營問題。

第四，徹底回歸服務本質，這是行業破局的核心。

李長江強調，行業喊了多年“回歸服務本質”，卻始終無法真正落地，淪為空洞口號。

李長江提到，真正的回歸，是放慢規模擴張的腳步，把時間從催費轉向解決業主問題，按服務標準考核、及時調查處理投訴；是讓科技服務于內部管理，而非包裝噱頭；是與業主建立真誠溝通，用真實服務換取信任與收繳率。

中物智庫分析稱，收繳率的本質，是業主用貨幣為滿意度投票的結果。企業必須從“規模收費者”向“價值服務者”徹底轉型，通過透明化運營、精細化服務與共治化關系，重建日益稀薄的信任資本，打破“收費難—服務差—滿意度低”的惡性循環，穿越行業周期。

李長江直言：“在成年人的世界里，合同是假的，痛苦才是真的。”他總結，行業所有的虛假繁榮，都掩蓋不了低價“內卷”、服務縮水的殘酷現實。

封面圖片來源：主辦方供圖