每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

圖源｜君湖天下業主之家微信公眾號

距離原定的舊物業退場時間已過去兩個多月，佛山市南海區獅山鎮君湖天下花園的新舊物業交接工作仍未完成。

這個總建筑面積約24.6萬平方米、涵蓋2046戶共5000多名業主的大型小區，自2025年11月3日原交接日起，便陷入了一場多方對峙的僵局。

一邊是業委會依法選聘新物業后盼順利交接，一邊是舊物業以程序瑕疵為由拒不退場并提起訴訟，加之部分業主聯名反對新物業進場，小區儼然上演了一場現實版“宮斗大戲”。

1月27日上午，君湖天下花園業委會主任程正才通過電話向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）表示，小區的新老物業原本應該在2025年11月3日完成交接，但到現在新中標的廣東宏德科技物業有限公司（以下簡稱宏德物業）仍未完成進場，目前街道辦正在進行協調，將由社區牽頭組織業主大會，并發起20%業主聯名的相關倡議，推進問題解決。

注：據《業主大會和業主委員會指導規則》，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的，可組織召開業主大會臨時會議。

拒絕退場

每經記者梳理發現，君湖天下花園自2014年交付以來，一直由奧園智慧生活服務（廣州）集團有限公司南海分公司（以下簡稱奧園物業）提供前期物業服務。

據君湖天下花園業委會對外披露，2025年4月，小區舉行第一屆業主大會，對“是否同意續聘原物業服務公司”“是否同意《南海區君湖天下小區物業服務合同》表決稿”等四項議題進行表決。

最終，參與票數和面積均超法定2/3，四項議題均獲通過，其中明確授權業委會成員履行招標活動招標人職責，包括組織招標、參與評標等具體事項。

依據決議，君湖天下花園業委會于2025年9月委托招標代理公司，通過佛山市公共資源交易中心南海分中心發布招標公告；同年10月確定宏德物業中標，公示期間無任何異議。

來源：佛山市公共資源交易中心南海分中心

2025年10月18日，君湖天下業委會與宏德物業簽訂合同，明確奧園物業應于11月3日前退場交接。同年12月24日，南海區住建局向奧園物業發出《責令改正違法行為的通知書》，要求其12月30日前退場。

但奧園物業拒絕退場，交接工作停滯。

圖源｜君湖天下業主之家微信公眾號

據程正才透露，原物業之所以不退場，主張是之前的業主大會僅表決不續聘，并未明確表決解聘，并以此為由不配合交接，甚至一度糾集人員準備抗拒現場交接。

1月27日，每經記者電話聯系奧園物業南海分公司方面，接聽電話的工作人員表示：“不清楚后續是否會退場，目前還在等職能部門的安排。”

自治困局

相較于新舊物業的對峙，小區業主內部的分裂更讓僵局難以化解。每經記者注意到，君湖天下花園2046戶業主已分化成三方陣營。

一方堅定支持業委會，認可招標程序的合法性，希望宏德物業早日進場兌現升級承諾；另一方則聯名發起關于反對宏德物業入場的倡議書；第三方深陷焦慮，部分業主對原物業服務存在異議，又擔心新物業進場后的服務質量，只盼各方盡快達成共識，結束僵局。

圖源｜佛山人大網《佛山市住宅物業管理條例》

另據《佛山市住宅物業管理條例》第四十二條，不再續聘的物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，不得以對業主大會決定有異議等理由拒絕辦理交接。

可以說，小區內部的分化加劇了僵局化解的難度，業委會授權邊界模糊也成為原物業拒不退場的重要理由。

據每經記者不完全統計，全國范圍內，類似業委會換物業但舊物業不退場的矛盾糾紛時有發生。

比如在蘇州錦滄名苑的糾紛中，業委會于2025年上半年召開業主大會，選聘新物業招商局物業，舊物業金地物業以個別業主起訴為由拖延交接，此后在行政部門督促與司法機關介入下，舊物業才最終配合退場。

類似的案例還有位于南通的崇川區都會沁園小區，業委會在2024年7月選聘新物業南都物業，但舊物業碧桂園物業以業主大會決議及業委會成立不合法為由拒撤場。業委會于2024年12月起訴，2025年12月10日，南通市崇川區人民法院一審判決碧桂園物業15日內退場，移交相關資料、設施并結清費用，耗時約1年。

另據中物智庫對2025年國內60個典型物業退出案例的梳理，51例為物企主動退出，占比85%，主要原因多為長期財務壓力（持續虧損、收繳率過低）迫使企業及時止損。

樣本項目中，已成立業委會的占比70%，未成立業委會的占比30%。業委會顯著影響退場后進程，有業委會項目能更高效推進新物業選聘，而無業委會項目在物業退場后易陷入失管或依賴應急托管。

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封面圖片來源：君湖天下業主之家微信公眾號