中指研究院

“十四五”時期，在保障性租賃住房政策推動下，我國住房租賃行業迎來了快速發展階段，市場環境、供需格局與競爭邏輯均發生顯著變化。2026年是“十五五”規劃的開局之年，“十五五”規劃綱要明確提出要“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”，標志著住房租賃市場正式從“規模競賽”邁入“專業比拼”的新階段，這一轉變對長租企業的綜合運營能力與可持續發展能力提出了更高要求。

在此背景下，中指研究院啟動“2026中國住房租賃企業綜合實力研究”，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、運營能力突出的優秀住房租賃企業群體，引導企業強化資管思維，持續優化產品供給與服務質量，借助數智化工具深化精細化管理，助力行業高質量發展。

從規模表現來看，住房租賃綜合實力TOP30企業緊抓行業發展機遇，有序推進業務布局與規模拓展。各類市場主體基于自身資源稟賦形成了差異化的發展策略：地方國企依托資源與信用優勢，在收儲轉租、人才公寓建設等方面持續發力，并不斷優化運營管理能力，補齊短板；民營企業發展策略更趨穩健，聚焦風險管控，加快向輕資產托管模式轉型，由規模競爭轉向細分賽道深耕。2025年，TOP30企業開業房源規模實現穩步提升，未來行業整體仍具備增長空間。

從運營表現來看，面對日趨激烈的市場競爭，行業頭部企業持續深化精細化運營，依托數字化、智能化管理手段實現降本增效。在產品端緊扣租住群體需求，構建分層化、多元化租賃產品體系，并推動“租賃+”業態融合，拓展居住服務場景；在運營端持續完善基礎服務標準化體系，豐富增值服務內容，在提升租戶黏性的同時，拓寬企業盈利渠道。在多重舉措推動下，2025年住房租賃行業重點企業營業收入、出租率等核心經營指標保持平穩運行。

從資產管理方面來看，2025年我國租賃住房資產退出渠道持續完善。保障性租賃住房公募REITs發行規模穩步擴大，擴募機制實現重要突破，隨著各類符合條件的租賃住房項目納入申報范圍，保租房REITs已步入常態化發行階段。與此同時，險資等機構投資者通過Pre-REITs等方式加大對核心城市優質長租公寓項目的布局，逐步形成“項目收購-運營培育-REITs 退出”的完整商業閉環。伴隨監管體系日趨完善，租賃住房資產退出機制更加市場化、多元化，行業正加速向成熟市場模式靠攏。

展望未來，短期內受保租房集中入市、居民收入預期尚未完全修復、租戶對租金敏感度提升等因素影響，市場競爭預計將繼續加劇。中長期來看，我國住房租賃市場需求支撐依然穩固，新市民、青年人等群體的剛性居住需求有望持續釋放，居住消費升級亦將帶動品質化、改善型租賃需求穩步增長。未來行業競爭核心將進一步從規模擴張轉向質量提升，精細化運營能力與多元化服務水平將成為企業穿越周期、實現可持續發展的關鍵。

（文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）