中指研究院

2025年宏觀經濟運行整體平穩，但國內供強需弱矛盾仍較突出，商業地產市場延續供需偏弱態勢。商業地產百強代表企業拓展以輕資產輸出為主，運營聚焦提質增效，部分頭部企業項目出租率及租金收入保持平穩，但整體經營壓力不減。2026年，中指研究院基于多年研究積累與數據基礎，啟動“2026中國商業地產百強企業”研究，旨在發掘行業綜合實力強、經營穩健、運營能力突出的優秀商業地產企業群體，引導企業在準確把握發展現狀與趨勢的基礎上，持續提升經營管理水平，促進商業地產行業平穩健康發展。

從規模表現看，商業地產市場已進入存量時代，企業拓展策略偏謹慎，百強代表企業經營性物業持有及運營面積增速繼續放緩，租金及運營服務收入止增轉降。企業布局持續向高能級城市集中，2025年新開業購物中心六成位于一、二線城市。

從成長性看，行業從規模增長轉向存量精耕，商業地產百強代表企業對拿地開發普遍持謹慎態度，轉而以輕資產模式作為主要拓展手段。同時，部分企業通過出售商辦項目優化資產負債結構，聚焦核心運營能力建設。

從經營質量看，商業地產市場需求仍偏弱，百強代表企業重點項目平均出租率小幅下降。零售商業方面，企業通過空間調改、精準招商、會員深耕與數字化賦能協同發力，穩客流促增長；辦公物業方面，企業通過構建產業生態、推動服務升級，對沖租金下行與需求疲軟壓力。

從融資能力看，企業盤活存量需求驅動資產證券化放量，2025年房地產相關企業發行的CMBS/ CMBN、持有型不動產ABS金額同比增幅超五成。消費基礎設施REITs穩步擴容，2025年共5只消費REITs首發上市；同時商業不動產REITs試點啟動，企業“投融管退”閉環逐步打通。

從發展趨勢來看，商業地產行業正迎來消費場景升級、存量商辦資產盤活、商業不動產REITs擴圍等多重機遇，行業發展重心逐步向“提質增效”聚焦。商業場景端，零售商業加速引入更多體驗式業態與品牌旗艦店，通過整合文旅資源與入境消費需求，打造商旅文體健綜合體及國潮購物地標。存量盤活端，業態兼容轉換與自持商辦“松綁”等政策，為低效資產的調改與功能重塑釋放了空間。資本循環端，公募REITs擴圍至商業不動產領域，為企業開辟了資產證券化與權益型融資新路徑，倒逼企業強化運營能力并提升項目經營績效，利用不動產金融工具優化資產負債結構，推動行業整體向資產管理方向轉型。

2026年，隨著擴內需、提振消費政策繼續發力，消費市場有望延續穩步增長態勢，但短期內商鋪及寫字樓市場仍面臨供大于求、租金下行的壓力。面對存量競爭加劇、消費需求日趨多元的挑戰，企業應聚焦運營水平和資管能力提升，堅持穩健經營的同時把握不動產金融機遇實現可持續發展。