每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

“當前，中國的法拍房及銀行出售的‘直供房’總量其實不大，但對整個市場價格體系和金融穩定造成了遠超其體量的破壞。”1月15日，中國房地產指數系統創始人、原國家房改課題組組長孟曉蘇在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪時直言。

在此前的一次公開活動中，孟曉蘇建議中止法拍房。他表示，法拍房一般是對斷貸房屋司法收回，然后壓低價格進入拍賣，可能是按70%價格拍賣，但成交價格有的僅50%，“腰斬”了。接著周邊的房子價格全都被拉低，包括銀行其他抵押房產也都減值了。于是銀行資產進一步縮水。如果法拍不出去，房子落到銀行手里，銀行又拿出來拍直供房，直供房都是法拍沒拍出去的房。

圖片來源：受訪者提供

據《每日經濟新聞》此前報道，以蘭州農商行為例，其曾在京東資產平臺掛牌100套住宅，起拍價7萬至11萬元不等，折合單價2000元/平方米，遠低于約5000元/平方米的市場價，然而均處于“0次出價”狀態，有平臺甚至打出“銀行直供，不計成本賣”的宣傳語。

中指研究院數據顯示，2025年全國掛拍71.9萬套法拍房，同比下降6.6%；成交16.9萬套，同比下降4.4%；總成交金額2536.2億元，同比下降23.6%；平均折價率74.1%。

法拍房引發“邊際價格”效應，導致房價與金融資產螺旋下跌

NBD：您建議中止法拍房，提出這一觀點的核心理由是什么？

?孟曉蘇：從經濟學視角看，法拍房作為一種因債務違約而被強制處置、需快速變現的“特殊二手房”，與普通二手房存在顯著差異。因需在短時間內完成處置，法拍房成交價往往低于市場正常水平，從而形成一個極具影響力的“邊際價格”。

當一個小區內出現一套低價法拍房時，其成交價會迅速成為該小區房價估值的新基準。購房者、投資者以及評估機構在參考該法拍房價格時，會普遍調低對整個小區房價的預期，導致小區房價的整體估值被拉低。

對于持有周邊房產作為抵押物的債權人而言，邊際價格下降意味著其他抵押物普遍減值，進而可能觸發更多貸款違約。面對更多違約，銀行或其他債權人若再次啟動法律程序，將更多違約房產納入法拍流程。新一輪法拍房進入市場，又會進一步壓低周邊房價。由此形成“法拍→房價跌→更多法拍”的惡性循環。在這一循環中，房價持續下跌，法拍房數量不斷增加，市場陷入一種負面強化的惡性循環。

對于債務人即斷貸百姓來說，法拍房帶來的后果極為嚴重，不僅家產被剝奪，還會被要求承擔連帶責任，個人信用崩塌。對于銀行等金融機構而言，一方面，法拍房的低價成交導致銀行無法全額收回貸款，直接造成貸款損失；另一方面，銀行手中持有的其他抵押物（房產）價值持續減值，整體資產質量呈螺旋式惡化。這種情況會進一步削弱銀行資產質量、加大銀行風險，實在是得不償失。

當前，全國法拍房及銀行相關直供房的總量其實不大，僅是80萬至100萬套，但對市場價格體系和金融穩定造成了遠超其體量的破壞。現在很多法拍房根本賣不掉，流拍現象嚴重，這更加劇了市場的恐慌和觀望情緒。

求解之道：從“停息延貸”到設立“住房銀行”的體系化構想

NBD：當前房地產行業依然處于深度調整期，政策調控與市場信心恢復需要時間。在此背景下，應如何中止或正確處置法拍房，您對此有哪些建議？

?孟曉蘇：法拍房和直供房對銀行自身的損害其實很大，這些銀行無顧忌地暴露自己資產不良，不怕造成儲戶擠提存款嗎？

我之所以提出“中止法拍”，是因為我國過去是有中止法拍的做法與成功經驗的。早在1997年，東南亞金融風暴與我國經濟低迷疊加，造成許多企業陷入債務困境，有些企業股權和資產面臨法拍，其中包括像中國第二重型機械廠、上海紡織申新九廠這樣的大型國有企業。此時國務院果斷采取了“三中止”政策，即“中止司法拍賣、中止貸款追息、中止下崗分流”，分別對銀行、法院與企業提出了要求。同時成立四大資產管理公司剝離銀行不良資產、發國債補充銀行資本金穩定金融。到2002年我國經濟全面復蘇，困難企業紛紛恢復活力，各種風險就都化解了。“三中止”對于當年經濟恢復起到重要作用。

目前又面對相似的經濟狀況。多數斷貸家庭并非主動違約，而是確實遇到特殊困難，包括減薪、下崗等不可抗力的影響。我國此時應區別對待斷貸家庭，盡快出手“中止法拍房”。核心原則是“救助斷供百姓，實現風險共擔，穩定市場價格”。

第一，對于遇到困難的家庭，允許其“延期還貸”，即允許其貸款到期后順延時間，給予一定的緩沖期。

第二，對于失業人員和明顯減薪的斷貸家庭，可以“停息延貸”。區別對待，給他們兩三年的停息期，待經濟情況好轉后恢復還款。

從行業責任角度看，銀行業過去十年里從居民房貸中累計利息差收入達8萬億元，現在是時候與困難居民共度時艱了。銀行業可以降低系統性風險，避免因大面積斷貸引發金融震蕩；可以維護社會穩定，減少因債務壓力導致家庭生活難以為繼的問題；可以培育客戶長期忠誠度，待經濟狀況復蘇后，這部分群體更可能成為優質客戶。

第三，債權內部剝離，禁止沖擊市場。對于確實需要處置的資產，應強制要求銀行將其剝離至旗下的租賃公司持有，不得流入市場公開拍賣，可以進行租賃，從源頭上杜絕其對二級市場價格的沖擊。國內多家資產管理公司在這方面都有過成功經驗。

這種內部剝離機制通過“風險內部化、處置非公開化”，既避免了銀行因急于回籠資金而低價甩賣資產，導致抵押物價值螺旋下跌，又為資管公司提供了專業化處置空間。

第四，?設立國家級收購平臺，如我提倡的“中儲房”，仿照美國的“兩房”（房利美、房地美）房屋收儲機制，由國家層面成立專業機構，集中收購銀行法拍房及其他抵押資產。現在結存的10多萬億元公積金可以作為資本金，成立“國家住房銀行”。這個機構我已建議了20多年。如果能成立這樣的機構，一宣布就會形成非常積極的心理效應，市場信心會迅速回歸。

1998年編制國家房改方案時，課題組就提出“要建立住房商業機構”，就像其他門類的產品有商業支持機構一樣，住房也應當有商業機構來收儲。現在中央已提出“鼓勵收購存量商品房改為保障房”等政策，應當在制度上確立這種收儲政策，我國需要有這樣的住房商業機構。

據測算，我國的法拍房整體規模不到100萬套，如果按5000元~10000元/平方米的價格全部收購，所需資金不會超過1萬億元，就能基本解決問題。這不僅能立即穩定市場，更能向市場釋放強烈的“托底”信心。我得知已有大型商業銀行在研究啟動這件事，希望能早日辦成。

相較于政策工具，恢復信心更為關鍵。現階段信心的缺失在數據層面呈現為一種特殊的“蹺蹺板”現象：一方面樓市銷售額持續下滑；另一方面居民銀行存款大幅增加。可以看出，從2023年起從樓市流失的大量資金被居民存入銀行了。若能引導新增儲蓄額的1/3回流進樓市，便足以推動整個經濟鏈條的復蘇。

暫時的緩釋政策絕非讓借款人不還錢，而是將還款周期拉長，等待經濟復蘇和資產價值回升，這些房貸都是可以收回的。這比銀行急著處理“不良資產”立即造成自身損失要好，還為百姓保住了基本生活和希望，讓市場穩住了價格預期。這是多贏的辦法。而匆忙法拍則是多輸的局面。

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