每經記者｜淡忠奎  劉旭強    每經編輯｜楊歡

圖片來源：攝圖網_700766151

救援還在持續。11月26日下午，香港新界大埔屋邨宏福苑多棟住宅樓發生火災，最新數據顯示，遇難人數已達到128人。

這場火災有兩個“不尋常”引發香港保安局重視，一是有關大廈的外墻物料著火后的蔓延程度較一些合規格物料猛烈，二是未受波及的屋苑大廈玻璃窗貼上一些發泡膠板，易燃且可能加速火勢蔓延。

這也再一次引發外界對香港老舊樓宇更新以及消防安全的討論。香港多數舊樓宇建于上世紀80年代，不符合現代消防標準，也成為城市安全的重要風險點。據香港市區重建局統計，香港樓齡超過30年的房屋多達4萬棟，樓齡超過50年的房屋也超過了1萬棟。

一個不得不面對的現實是，當前香港市區重建的步伐，已遠遠落后于樓宇老化的速度。這一滯后不但造成了舊樓帶來的安全隱患等社會問題，也使得城市更新的緊迫性空前加劇。

清華大學建筑學院教授、中國新型城鎮化研究院院長尹稚對城市進化論表示，“高層建筑到了一定的年限是要做更新維護的，它內部的所有管道、管線，包括強電、弱電等壽命大概在二三十年，二三十年后各種跑冒滴漏的問題就會出來，無形中會爆發出很多安全相關的隱患。”

如尹稚所說，這次火災是在宏福苑樓宇正常的維修過程中發生的，說明事發前樓宇的情況已經不太好。“舊房改造也是屬于城市更新的一種，目的是延長建筑的有效壽命，提高它的安全性、舒適性。”

舊改之困

11月28日凌晨，香港大埔火災完成滅火程序。據報道，這場火災香港消防處調用了數以百計的消防車輛、消防員和救護人員。盡管規模龐大，但在宏福苑32層高的住宅樓前，物理條件的限制仍成為救援的最大掣肘。

“高層建筑的消防是世界性難題，主要用消防車輛、消防云梯等外撲救模式，全世界目前最高的消防云梯也就是100米左右，且非常昂貴，絕大部分城市都不配備。”在尹稚看來，這就需要在設計方面嚴格要求來解決問題。

比如設置嚴格的防火分區，所有垂直型的煙囪式空間要用特別的耐燃性材料，還要設置消防避難樓層、自動報警和噴淋系統等。

11月27日早間香港大埔火災救援現場 圖片來源：央視新聞

這顯然是幾十年前修建的老舊樓宇所不具備的。這些安全防范的缺位，需要在更大范圍的老舊樓宇更新中化解。2024年的數據顯示，香港50年樓齡以上的樓宇超過1.21萬座，占整體香港私人樓宇的24%。

更令人擔憂的是，預計到2042年，這一規模將增至3.1萬座，增幅達2.5倍，而同期的70年樓齡以上的私人樓宇則從2024年的1400座增至9800座，增幅達7倍。

這一發展趨勢進一步凸顯出香港老舊樓宇實施消防安全改造的緊迫性與必要性。

整體上看，香港的居住房屋，按類型可分為公共房屋與私人房屋兩類。其中公共房屋，始自香港上世紀50年代推行的公共房屋計劃，一直為低收入家庭解決住屋問題。

數據顯示，截至2024年3月底，香港約有82萬公屋租戶，約210萬公屋居民。為確保公屋在各方面的持續性，香港還在推行公屋改善計劃，包括翻新大廈外墻等方面。

這次起火的宏福苑樓群即公屋之一，建于1983年，迄今已有42年樓齡，單戶最大面積為44.9平方米。據悉，去年7月，宏福苑啟動“大修”，本次維修由業主立案法團集資超3億港幣，至今已動工1年零4個月。

所謂“業主立案法團”在功能上類似內地的業主委員會，但因為它是獨立法人，可以簽訂合同、起訴應訴、管理公共基金，由它生成的決議對全體業主有強制約束力。

宏福苑業主立案法團曾在11月17日發布的大維修財務簡報提到，法團已為工程支付近1.8億港幣。由于此次事件涉及重大公眾利益，香港特別行政區廉政公署11月27日表示，廉署當日已成立專案小組，就宏福苑大維修工程可能涉及貪污展開全面調查。

安全性是老舊房屋改造的關鍵環節之一。此次宏福苑外墻翻新工程中，使用易燃點低的竹制腳手架，就是外界集中關注的焦點之一。

早在火災發生前，在宏福苑相關社群已有居民討論施工的防護材料是否存在消防隱患。得到答復是“根據現時勞工處所執行適用于建筑地盤的安全條例中，并沒有涵蓋關于棚網或任何物料的阻燃標準。”

存在安全隱患的竹制腳手架，香港為何不禁用？

“本港大部分樓宇情況比較特殊，外墻設備更換、修葺都不能用吊船、通架或升降臺可取代，都依賴工友所搭建的棚架作修葺之用。”香港竹棚業持續發展關注組曾撰文表示，竹棚搭建是樓宇工程不可或缺的技術。

盡管目前香港政府的新公務工程合約已轉用鋼鐵棚架，但民間仍在繼續使用竹棚架。其中原因，或與成本相關——

據香港經濟導報社此前報道，香港建筑業界人士承認，從成本上看，在小規模尤其是短期改造工程里，使用竹棚比金屬棚架更劃算。加上香港建筑工地的體量和數量不如內地，也無法通過重復使用來攤低腳手架的使用成本。

何以“破題”

作為亞洲國際金融中心和高密度城市，香港長期面臨嚴峻的城市更新挑戰，也被外界稱為人口與建筑的“雙老化”問題。

早在2012年，香港就已實施強制驗樓計劃，要求樓齡30年以上的建筑定期檢驗消防系統，后續還推出安全改善工程資助計劃，鼓勵業主加裝防火門、消防栓系統等。

這些嘗試正是香港在執法剛性與社會支持之間的艱難平衡，力爭老舊樓宇消防安全水平的系統性提升。截至2024年，全港約14000幢1987年前落成樓宇的整改工作已完成。

圖片來源：攝圖網700400815

“跨越2030年的規劃遠景與策略的規劃下，需要同時透過開發宜居新區與改造舊區兩項措施雙管齊下。”香港特別行政區政府規劃署高級城市規劃師李玉倩表示，為應對市區更新的挑戰，包括發展潛力有限、項目耗時長、業權分散、區內安置難、小區網絡受影響及保育平衡，規劃署不斷調整方向，例如地區為本、地方營造、政策落實、市場參與等。

也就是說，香港的城市更新路徑需要改造舊城與開發新區一體推進。而在這個過程中，香港需要面對兩大主要資源問題，即土地問題和財政問題。

先來看財政問題，如香港市區重建局規劃及設計總經理關以輝所說，香港特區政府向市區重建局一次性撥款一百億港幣作為啟動資金，而根據現行收購及補償機制，市區重建局需要為舊樓業主采用較市場價優厚的收購價，該收購和補償機制大大增加了舊區重建的財務負擔；市區重建局在依賴重建作為主要收入來源時，同時也要負擔保育、活化、復修的開支及責任，須承受更大的財政負擔。

這也導致當前市區重建的速度遠遠跟不上樓宇老化的速度。香港當地的數據顯示，樓宇老化情況嚴峻，過去十年，50年樓齡或以上的樓宇每年增加500多幢，但重建速度每年只有約160幢。

尹稚表示，從全國范圍看，自主性改造正在成為新趨勢，就是以居民的自我投入為主體，政府適當給予政策性補貼和政策性資助，主要用于改善環境性基礎設施。“從長三角地區的一些改造小區看，樓宇資產價值成倍提升，大家積極性還是比較高。”

另一個問題是土地，香港曾直言，歸根到底，香港的房屋問題核心是建屋土地不足。要解決住房問題，必須增加土地供應。每一個找地的方法特區政府都不會放過，包括發展棕地、重建舊區等。

今年9月，香港發展局官網“局長隨筆”欄目刊發《加快發展北部都會區促市區重建、降建造成本》一文中提出，在未來十年，“熟地”預測完成量約為2600公頃，當中約七成即約1800公頃來自北都。

這一與深圳接壤，面積和未來人口約占香港三分之一的區域，將成為香港的戰略發展區域，有力帶動市區城市更新。從更大范圍看，香港市區重建局提出“三個周期”可持續更新概念，以更長遠地處理舊區老化問題。

第一周期主要任務是延長樓宇壽命、充分發揮土地潛力、做好財政及土地儲備；進入第二周期是重建工作，可以利用新區，降低舊區人口密度；當重建的新樓也因老化需要“二次更新”時，市區更新就進入第三周周期，依托積累的土地和財政儲備進一步降低舊區的密度。

從一定程度而言，近年來頻發的火災等安全問題，是應對人與建筑交織的“雙老化”問題的嚴峻考驗，更是對這座國際化城市市區更新、自我進化能力的考驗。

“老房子”到“好房子”

不久前，“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”被寫入“十五五”規劃建議，要求實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度。

圖片來源：攝圖網500634659

這也錨定我國房地產發展的新坐標，即從規模擴張轉向品質躍升。一方面，安全底線仍需夯實，另一方面舒適體驗尚有落差。比如，《住宅項目規范》不僅涵蓋空間、隔音、日照等居住基本需求，更將全生命周期安全管理納入強制要求。

“這主要是針對新建住宅而言，老房子要改造成‘好房子’，有許多需要特殊處理的問題。”尹稚認為，按照新的消防規范，對消防前室、疏散通道等都有一系列全新規定，但是老房子受到當年建造技術和當年規范的限制，沒有辦法再擴充這些空間。

“就像這次發生火災的宏福苑的房子，就是設計比較老的戶型。小戶型為主，一層有8戶。為了通風和采光的達標，有大量這種凹進凹出的深槽型空間，在發生火災的情況下容易形成明顯的‘煙囪效應’，加速熱氣流流動，加速燃燒，這是很不利的。”他說。

圖片來源：RUC新聞坊

這就需要一個新的思路，即如何做好老房子改造中的性能化加強和設計。“舉個例子，一條街道正常而言要留夠足夠的消防通道的寬度，使得大型消防車輛能夠進入。

但對一些老舊城區來說，簡單地拆舊建新可能會影響到歷史風貌的保護。”尹稚說道，這時候我們能不能通過高密度安裝消防栓、高強度配置消防摩托，“用10輛消防摩托來達到一輛大型消防車的撲救能力，只要達到最后的撲救效果就可以”，這就是性能化設計。

實際上，從香港到內地很多超大城市的老舊樓宇都面臨這一問題，疏散能力較弱。尹稚認為，進一步延伸來說，這些老房子可以通過安裝更高密度和更高壓力的自噴淋系統，以及用機械通風彌補排煙通道不足等方式，從而達到“同等級的能夠為火災情況下爭取疏散時間的目的”。

這一過程中，最終目的是一致的，只是可以走不同的技術路線。對于絕大部分老舊樓宇而言，沒有辦法實現樓梯間的現拆現改等結構性改造。要通過其他手段，特別是一些個別火災情況下的自救手段，來增加建筑的“自持”能力，解決這些問題。

“高層火災的外部撲救能力始終是有限的，全世界最牛的消防云梯也只能爬到100米左右，所以內部一定要有非常好的警報系統、噴淋系統、排風、排煙系統。”尹稚提到，早在2018年，國內高層建筑設計規范中，就對消防分區的材料、設置方式和耐火極限等相關內容作了明確的強制性規定。在系統配置設施設備外，還要配套定期檢測維護的制度，至少要以年檢的方式，確保設施設備能夠長期正常使用。

與此同時，也要強化居民的安全意識，進行居民行為的訓練。尹稚建議，由城市應急管理部門協同消防、醫療等部門，定期組織居民進行消防疏散演習等行為訓練，使居民形成應對極端事件的本能反應。