每經記者｜劉嘉魁    每經編輯｜易啟江    

11月10日一早，京東資產平臺上，蘭州農商行掛牌的“育才壹品”小區上百套住宅，以低至市場價一半的價格拍賣，卻遭遇了“0出價”的流拍。

銀行直接下場賣房不止出現在蘭州農商行，國有大行如農業銀行掛牌直售的房產標的達3436個（未去重，下同），城商行如吉林銀行超2000個，農信系統如廣東農信超1.2萬個……一個性價比很高的“銀行直供房”折扣市場，正悄然浮出水面。

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這些房產大多是企業或個人的“抵債資產”，按相關規定要在兩年內賣完，銀行試圖快速盤活這些沉睡的資產，所以，價格往往只有市場價的一半。

其中有一類房子相當搶手，買方往往出高價搶拍，比如銀行使用過的辦公樓。一個典型的案例是工商銀行濮陽分行開發支行原辦公樓，起拍價239萬元，最終竟以340萬元的價格拍出，超出起拍價100萬元。

直供房性價比高，價格低于市場價

11月10日，蘭州農商行在京東資產平臺掛牌的100套“育才壹品”住宅，起拍價在7萬至11萬元不等，折合單價2000元/平方米，遠低于約5000元/平方米的市場價。

然而，《每日經濟新聞》記者注意到，直至公開競價結束，這100套房產均為“0次出價”狀態。實際上，該行在此小區擁有200多套類似房源，這些房產已不是第一次亮相拍賣平臺，卻無人問津。

記者調查發現，從國有大行到地方農信社，紛紛從幕后走向前臺，化身房產“銷售”，試圖快速盤活“沉睡的資產”。在阿里與京東資產平臺上，多家銀行正掛牌銷售房產。拍賣平臺甚至打出“銀行直供，不計成本賣”的宣傳語。

據記者統計，截至11月10日，京東資產交易平臺“競價金融資產”項下尚有414套由銀行掛出的待拍住宅用房，957套商業用房，遠超去年同期。

例如，京東網資產平臺顯示，天水麥積農村合作銀行于11月12日公開拍賣多達231套房產，其中包括98套商業用房，133套住宅。住宅起拍價為50余萬元至70余萬元不等，折合每平方米單價約為5500元；寧夏黃河農村商業銀行將拍賣一套位于銀川市永寧縣的公寓，面積55.66平方米，起拍價僅9萬余元。

從銀行類型來看，城商行與農信社成為這波直售房產的主力軍。在京東資產平臺上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產標的1127個，2025年增至1822個；吉林銀行掛牌數量超過2000個；天津銀行接近1300個。

農信系統直售房產的規模更為龐大。據不完全統計，廣東農信系統出售的房產標的數量超1.2萬個，貴州農信系統為9618個，湖南農信系統為1370個。

相比之下，大型國有銀行和股份制銀行直售房產規模較小，但也在加速推進。在阿里資產平臺上，“銀行直供好貨”欄目下有多家推薦銀行，其中農業銀行掛牌直售的房產標的共有3436個，建設銀行1571個，郵儲銀行1091個，中國銀行483個，平安銀行723個，民生銀行637個。

處置不良債權，銀行賣房“化債”

這些銀行直供房源的產生，與銀行處置不良資產密切相關。一家西部地區城商行不良資產處置部門的專業人士對《每日經濟新聞》記者透露，這些房產大多為企業或個人貸款的抵押物，由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權。

“不過，這類所謂的銀行直供房產，只是銀行抵債資產處理的一個傳統模式，并非銀行增加了一項關于房地產的主營業務或者其他業務。”該城商行人士強調，市場需要清醒看待這類業務，避免誤讀。

該人士進一步表示，銀行處置這些標的的方式主要有兩種：一種是出售債權，將債權打包以較低折扣價出售給第三方，如不良資產管理公司；另一種是抵債，有兩個途徑，分為協議抵債和司法訴訟抵債。目前，市場上激增的“銀行直供房”，大多來源于抵債資產。

何為抵債？上述城商行人士告訴記者，協議抵債，即雙方不用通過司法程序達成一致意見，完成交割，再自行處置；司法訴訟抵債即通過法院法拍程序。

“在法院拍賣環節，一般按照不低于評估價值的70%進行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍價格的基礎上再降20%，即二拍價格不低于一拍價格的80%。所以，兩輪下來，標的物價值大約是原評估價值的56%。”該城商行人士表示。

“法拍可以理解為整個抵債過程中的前置環節，如果房產標的在法拍過程中順利拍出，那就不存在后面的抵債資產一說了。”上述城商行人士詳細解釋道，抵債資產是進入司法拍賣以后流拍的這類資產，法院裁定以后，銀行把這個資產接回來，過戶在銀行名下，然后銀行再通過其他途徑變賣。

蘭州農商行處置沈撫新區育才壹品小區房產，正是這一過程的典型例證。沈撫新區育才壹品小區房產由沈陽智峰房地產開發有限公司開發，該公司欠蘭州農商行共計2.94億元。2022年12月，蘭州市中級人民法院裁定強制執行，執行金額達4.6億元。銀行通過法院強制執行獲得該小區的未售住宅和商鋪，完成產權過戶后直接出售。

銀行直供房遇冷，但銀行用過的房搶手

銀行直供房最大的優勢在于價格。

貝殼找房網信息顯示，沈撫新區育才壹品小區二手房掛牌價在5000元/平方米左右，而銀行直售房產起拍單價僅為2000元/平方米，不到市場價的一半。

又如，吉林銀行大連分行拍賣一處位于大連星海廣場的住宅，面積270余平方米，起拍價325.04萬元，折合單價為每平方米1.2萬元。

《每日經濟新聞》記者注意到，二手房買賣平臺顯示，同區域住宅掛牌價為每平方米2萬元左右。

盡管價格優勢明顯，但這些銀行直供房源的成交情況并不理想。以蘭州農商行處置的沈撫新區育才壹品小區房產為例，雖然價格一降再降，目前掛牌價低于市場價50%以上，卻未能促成一套成交。

不過，《每日經濟新聞》記者了解到，銀行直供房的成交情況呈現分化態勢，有幾類資產較受歡迎：鬧市區的商業用房、獨立辦公用房以及稀缺住宅。其中，銀行用過的房產往往更受市場青睞。

例如，工商銀行濮陽分行開發支行原辦公樓起拍價239萬元，最終以340萬元的價格拍出；該分行濮陽縣支行原辦公樓起拍價416萬元，最終以465.2萬元拍出。

銀行加速處置房產的戰略轉向，背后是一場效率與價值之間的艱難平衡。

一位熟悉拍賣的司法界人士向《每日經濟新聞》記者坦言，一方面，從貸款違約、司法訴訟到最終通過法拍變現，整個周期動輒兩三年之久，在當前的市場環境下，這一過程可能進一步拉長，時間成本與資產貶值的風險與日俱增。

另一方面，傳統的“法拍”路徑遭遇寒流，銀行不得不開辟“直售”新戰場?？硕鹧袌箫@示，2025年6月，法拍房供應規模創下年內新高（3.2萬套），市場承接力明顯不足，成交率低迷。

“當法拍這條路不好走，將資產直接‘以物抵債’過戶至銀行名下，就成了現實的選擇。”前述城商行人士點破了當前“銀行直供房”激增的核心邏輯之一。大量房產在法拍市場上流拍后，最終以抵債形式轉入銀行資產負債表，形成規?？捎^的存量資產。銀行從債權人變身為產權人，其主動下場銷售，實則是被動承接了法拍回流資產。

然而，這種看似被動的加速處置，從銀行整體的資產質量視角審視，卻有其內在的合理性。

根據開源證券的研報，上市銀行今年中報顯示，按揭貸款不良率確有上行趨勢。但由于有充足的抵押品作為安全墊，加之近期利率調降顯著緩解了居民的還款壓力，按揭貸款的風險整體仍在可控范圍內。

此時，銀行選擇將沉淀在賬面上的抵債房產加速變現，一方面可以回籠寶貴資金，另一方面也有助于優化資產質量指標，為應對挑戰預留出更充足的安全空間。

信息與剛需“絕緣”，需更高效處置渠道

近年來，銀行收到的抵債房產增多。對此，前述城商行人士對記者表示，目前，行業內的策略是“不到萬不得已不接”。

這是為何？該人士對記者透露，有兩方面原因。

“房產抵債回來后，變為表內資產，會消耗資本。”該城商行人士直言，這類資產的風險權重遠高于其他資產；另外一個重要原因是，根據監管規定，銀行抵債資產有處置時限，但往往難以及時處置，從而成了銀行手里的“燙手山芋”。

《銀行抵債資產管理辦法》第十八條規定，不動產和股權應自取得日起兩年內予以處置；《中華人民共和國商業銀行法》第四十二條也明確規定，商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或股權，應當自取得之日起兩年內予以處分。

“監管規定在此，但這類房產一兩年內根本賣不出去。”該城商行人士進一步表示。

此外，銀行直供房面臨的一大挑戰是市場接受度。在一位股份行人士看來，銀行通過電商平臺處置抵債資產，看似直面全國客群，實則與真正有需求的潛在買家之間橫亙著一條“信息鴻溝”。

該股份行人士指出，問題的核心在于渠道錯配。這些掛牌信息密集曝光于一線投資客或高頻網絡用戶視野中，但他們并非幾萬、十幾萬元一套的低線城市房產的“有效客戶”；而身處當地、最有可能接手這些房產的剛需購房者，卻往往因不熟悉或極少接觸專業的資產拍賣平臺，從而與這些高性價比的房源失之交臂。這種供需雙方難以精準對接的困境，在很大程度上制約了銀行直供房的整體去化效率。

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