每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

以過去一年為觀察窗口，上海成交的二手房中，同時符合“內環、70平方米以下、總價400萬元以內、2000年以前建成”這些條件的二手房，占比僅6.9%。

2月2日，上海收購二手房用于保障性租賃住房實質性啟動，浦東新區、靜安區、徐匯區作為首批試點，與建設銀行上海市分行正式簽約。

2月3日一早，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）以置換人身份咨詢了徐匯區惠眾公共租賃住房運營有限公司，工作人員表示：“正在試點，相關細則目前還沒有下達，有出售意愿的話可以留下個人信息，隨后將有專人跟進。”

什么樣的二手房優先收？

據悉，浦東新區、靜安區、徐匯區的三位副區長在簽約儀式上亮出了各自的方案。

具體來看，浦東新區優先聚焦內環內、2000年以前建成，單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元、產權清晰的個人二手房源。該方案核心是面向有置換需求的產權人，特別是租售比相對較高，保租房房源供需矛盾較大，居住配套成熟的重點區域。

靜安區的方案主動融入城市更新大局：采取片區式收儲為主，零散收購為輔的策略，對成本較低、交通便捷、居住配套成熟的區域優先運作，集中推進。同時，收購底樓房屋緩和加裝電梯分歧，改善群眾居住條件，轉化適宜房源。

在收購房屋條件方面，靜安區傾向于總價適中、產權清晰的成套小戶型二手房，優先布局重點產業園區、核心商圈及軌道交通站點三公里輻射圈。“收舊”將聚焦有置換本區商品房意愿的產權人，一手房優先。

徐匯區擬收購存量小戶型房源，經標準化裝修配置后作為保租房供應。據徐匯區副區長透露，“十四五”以來，徐匯區已經累計建設籌措保障性租賃住房3.18萬套，在已經供應的項目中，60平方米以下的中小戶型平均租金約130元～180元/平方米/月，且供不應求，部分交通便利的保租房項目還需要輪候。

上海通過收儲轉化各類保障房的籌措情況 圖片來源：58安居客研究院

對于三區的試點方案，上海中原地產市場分析師盧文曦2月3日通過微信對每經記者分析：“此舉有助于釋放改善型需求，助力新房去庫存。在實際交易過程中，存量房交易周期長，這種方式的收購確定性高，可以縮短時間周期，更快釋放需求，減輕新房去化壓力。”

“對政府端而言也有積極意義，首先，基于租金回報率等基礎性考察，保障國有投資穩定性；其次，用于保障性使用，既完成相應工作計劃，也可以為市場兜底，同時滿足不同群體的居住需求。”盧文曦認為。

對市場有什么影響？

總價400萬元以下、2000年以前建成的二手房，在上海意味著什么？

議價空間大，賣房的多、看房的少，成交周期長。

那么，政府下場收購這樣的房屋，會給市場帶來什么？

“不會影響我們，這是給市場增加信心。”每經記者走進上海靜安區漢中路鏈家門店，中介張超（化名）表示，他們都認為這是有利于市場的好事，大家都在盼著利好。

在張超看來，靜安區符合收房要求的房源非常多，這樣的動作更有“托底”的感覺，市場就能活躍起來了。

“很多客戶其實手里有錢，比如動遷的、置換的，其中有部分人一直不敢買，因為這兩年不少房子，價格越看越低。”

“但現在拐點來了，1月成交單價已經回升，且庫存量一直在減少，目前只有13萬套左右，成交量每個月又已超過了2萬套，最近幾個月絲毫沒有淡季的樣子，‘金三銀四’可能一下子就起來了。”張超介紹。

根據每經記者觀察與實地走訪，浦東新區內環內的凌一小區，是符合收購要求的“標準盤”，小區出門即地鐵口和公交車站，“陸家嘴三件套”抬頭可見，小區對面就有一個正在更新改建的商業綜合體。

據中介王兵介紹，目前整個凌一到凌四小區，37平方米的一室成交價格在190萬元左右，租金約4300元/月，非常具有性價比。

圖片來源：貝殼找房

“政府收購不會影響我們成交，內環內2000年以前的二手房太多了。”他表示，“而且每個小區在售的房屋也不多，市場整體比較平穩”。

58安居客研究院院長張波向每經記者展示了一組數據：以過去一年為觀察窗口，上海成交的二手房中同時符合“內環、70平方米以下、總價400萬元以內、2000年以前建成”這些條件的二手房占比僅6.9%，其中靜安區成交占比11.3%，徐匯區成交占比8.3%，浦東新區成交占比31.0%。

“從供給端而言，存量收購舉措直接削減市場可售存量，緩解庫存積壓狀況；抑制新增供給的沖動，達成供需的再度平衡。收購的房源轉化為保障房，可分流部分剛性需求，減輕商品房市場的需求競爭壓力。”張波分析。

錢從哪里來？

每經記者了解到，靜安區組建了由區政府分管領導牽頭，區房管局、區國資委等相關部門共同組建的工作專班，明確靜安置業集團下屬兩家區屬保障性住房公司為指定實施主體。

上海第一批收購二手房用于保租房的情況梳理  圖片來源：58安居客研究院

徐匯區則由區房管局、區財政局、區國資委、區城投集團等部門組成工作專班，由區保障房公司作為具體的收購單位，統籌推進試點工作。

首期將安排一定規模的區級財政資金，通過資本金注入區保障房公司后，專項用于存量房源的收購，同時通過銀行貸款融資增加收購的資金，確保收購房源工作順利開展。

浦東新區則明確“收舊換新聯動”，具體的改造運營工作將由收購主體按照有關規定來實施，房源收購完成以后，將轉化用于保障性租賃住房；購房款將參照房票形式進行專賬監管，同時被收購房屋的產權人需同步購買浦東新區全區范圍內的市場化一手住房。

交易完成后，監管銀行憑一手住房的預告登記證明，向開發商支付資金，實現收舊換新的聯動。

對于收購資金，張波指出：“符合收購條件的二手房中，三區成交的合計占比50.6%，合計成交金額約250億元。因此，要加速去庫存、打通置換鏈條，除了需在政策上有所突破，相應的收購資金能否到位更加重要。據估計，收購資金若能達到年成交金額的10%，在系統性的收購行動影響下，將對上海老舊和小戶型存量房市場庫存消化產生舉足輕重的促進效果。三區共擔這約25億元/年的資金規模，還是具備相當的可行性。”

建設銀行上海市分行在簽約儀式上表示，將定制專項方案，從融資安排、資金監管，到個人住房按揭、科創E建行科技人才一站式服務平臺等，提供全周期、多層次的金融服務支持。

盧文曦也指出：“目前，市場更關注銀行資金對交易的支持程度，以及未來是否會擴大區域等問題。如果有更多舉措盡快落地，可以進一步強化市場向好的預期和信心。”

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝