每經記者｜包晶晶    每經編輯｜段煉 陳夢妤    

“區域內同類型產品太多了，要是一起開，可能早就賣光了?！苯?，熟悉上海市楊浦區新房市場的中介小王告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）。

開盤一個多月，區域內紅盤中海云邸玖章最新批次的網簽成績是4套。

該項目2025年內多次認購率超200%，險些觸發積分，但第六批次自去年12月5日加推以來，平均每10組認籌客戶中，只有不到1組網簽。

圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

去化率走低

中海云邸玖章（備案名分別為“悅陽云筑”“波陽云筑”“浩陽云筑”）是中海地產高端系列的“玖”系產品，此前上海順昌玖里、領邸玖章均創下了傲人戰績，其中徐匯濱江板塊的領邸玖章五開五罄，官宣單盤銷售額達到282億元。

而云邸玖章所在的楊浦濱江板塊近年來熱度頗高，保利發展、中鐵置業、中建壹品等央國企紛紛落子，創造了不少開盤售罄的亮眼成績，2025年上半年也多次刷新區域單價地王紀錄。

近期，每經記者實地走訪發現，整個項目所在的位置配套較為成熟，其中南區更靠近濱江沿岸，與前期大熱盤縵云上海相鄰；北區緊鄰楊浦區中心醫院，樓下即上海電力大學楊浦校區、上海市建設初級中學等。

不過，每經記者從置業顧問口中得知，此次加推的是單獨一棟住宅樓，與北區其余樓棟隔了一條平涼路。

另一方面，項目在公共交通方面略顯劣勢，周邊居民出行更多依靠25路、28路公交車，以及地鐵12號線。每經記者從項目步行至最近的隆昌路站，全程共計1.1公里。

不過，2025年上半年，上海市區新房走出獨立行情，“10萬+”開盤售罄項目層出不窮，這些問題在不斷走高的新房價格面前往往微不足道，而當市場轉冷，所有細節都成為影響購房人決策的“大問題”。

梳理云邸玖章過往開盤情況可見，去年年中開始，項目逐漸采用“少量多次”的推盤方式，一度保持了較高認購率。

2025年4月推出187套房源，認購率210%，觸發限售；

5月105套房源，認購率224%，觸發限售；

6月第三批次52套房源，認購率246%，同樣觸發限售，并險些觸發積分；

10月第四批次146套房源，認購率127%；

11月第五批次32套房源，認購率109%；

11月26日的第六批次，加推86套房源的認購率已經降至約60%。

據“中海上海置業服務”微信公眾號，云邸玖章第六批次意向客戶為52組，其中50組具備購買資格，直到1月15日，“網上房地產”顯示的網簽信息仍是3套已簽，1套已登記，全部集中在1單元。

每經記者以買房人身份咨詢銷售情況時，置業顧問劉凱（化名）只給出了模糊的答案：“現在還有中區、高區的樓層可以挑選，可以來實地看看，喜歡的話再挑選樓層。自訪客的優惠力度更大，而且給的（網簽）周期會更長一些?！?/span>

“同類型項目太多”

“現在（楊浦濱江）的新房不需要搖號和積分，只要有購房資格基本都能買?！毙⊥跻徽Z道破，“同類型可比的項目太多了，且供應還在增加”。

楊浦濱江“10萬+”的供應熱度已經持續了一段時間。

2024年10月的上海第六批次集中土拍，中海地產32.13億元拿下定海社區相鄰的K2-04、G2-5地塊，樓面價6.92萬元/平方米，溢價率2.32%，是該批次中唯一溢價成交的地塊。11月，中海地產再次摘得上述地塊南側的K8-05地塊（即云邸玖章南區），樓面價約7.33萬元/平方米，溢價率16.33%。

此后，楊浦濱江的樓面價更是水漲船高。2025年5月，云邸玖章東面不遠處又出板塊單價“地王”，競得方為同樣深耕楊浦的保利置業，樓面價8.02萬元/平方米、溢價率26.30%。這次土拍令當時市場對楊浦濱江全面“10萬+”的猜想，直接提升到了“12萬+”。

從2024年到2025年，楊浦區接連出讓含宅地塊，供應拉滿，隨之而來的就是同價位產品的直接競爭。

小王向每經記者介紹，總價段1100萬—1200萬元區間，保利譽濱江、外灘道、外灘曜、翎翠濱江、建發海宸等，都是云邸玖章強有力的競爭者。

“特別是保利置業的項目，屬于新政之后的住宅，得房率和施工等方面更有優勢，但價格稍高，就看客戶的取舍。”小王說，“中海項目之前已經開了五批，當時要是（趁市場好）一起開，可能早就賣掉了”。

不過，中海地產近期在上海的另一個項目環宇玖章（翠谷悅庭），均價11.8萬元/平方米，第一次開盤就拿出了“樓王”。“網上房地產”數據顯示，截至1月14日，環宇玖章僅剩18套房源可售。

而云邸玖章的新挑戰已經在路上。就在第六批次加推前，中海地產又拿了一塊地——楊浦區N090602單元K8-03地塊，由于地塊位置剛好位于南區與北區之間，也被市場戲稱為“中區”。

當時，上海中原地產市場分析師盧文曦曾通過微信對每經記者表示：“上海高端住宅的成交量有所萎縮，雖然價格沒有變化，但去化難度在增加，并且不少項目啟用了分銷渠道，面臨一定的銷售壓力，開發商也適當調低了預期?！?/span>

不過，新地塊6.88萬元/平方米的樓面價，一方面意味著中海地產有了更大的利潤空間和發揮空間；另一方面，未來定價時，外有競品大軍壓境、內有庫存去化壓力，考驗才剛剛開始。

（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）

記者|包晶晶

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|何小桃

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