每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

簽下河南地質大廈裙樓超3萬平方米物業一年多后，李子涵的亞朵S（亞朵集團旗下高端系產品）和福朋喜來登酒店于近期相繼開業，給這座位于鄭州高鐵東站區域的寫字樓注入了新的商業活力。

同期，酒店投資人陳勁邑位于汕頭市澄海區的第一家全季酒店開業。今年春節假期，這家由13年樓齡寫字樓改造的酒店，平均房價一度飆升至1200元/晚，是平日套房價格的兩倍還多。

與此形成鮮明對比的是，就在幾天前，富力地產掛牌西南地區首家高奢酒店成都麗思卡爾頓，曾經的“全球最大酒店業主”手中已無太多存貨；而中國金茂這兩年則已陸續掛牌三亞麗思卡爾頓、希爾頓等酒店。

近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）調查發現，重新進場的群體中，有相當一部分，正是李子涵、陳勁邑這樣的“酒店獵人”。而全季、亞朵、福朋喜來登、希爾頓歡朋??這些熟悉的酒店品牌標識，也越來越多地出現在原本屬于辦公空間的樓層里。

31歲清華創業者的清醒賬本：從“瘋狂”拓店到慢行深耕

“成功和鄭新建投再次達成合作，拿下一萬多平方米物業。”去年8月，李子涵以一次簽約給自己送上了30歲的生日大禮。“幾年前定過一個目標，持有物業超十萬平方米。在最合適的年齡完成了自己的目標，這是最好的生日禮物。”

李子涵這兩年很少發朋友圈，但所有內容都與酒店相關。在約定的采訪時間，他從工地匆匆趕來，在河南地質大廈裙樓前，抬手比向兩側的招牌，介紹著新酒店的細節，眼神中滿是喜悅：“（酒店）終于和大家見面了，這家福朋喜來登也是鄭州時隔十年的又一家萬豪系酒店。”

改造前（上圖）后（下圖） 圖片來源：李子涵朋友圈

在福朋喜來登酒店辦公室，李子涵指了指桌上的區位圖告訴每經記者：“我的選址方式可能有些局限區域，每天都會開車‘掃街’。不敢說整個鄭州，但東區的每一棟寫字樓我都基本了解。看到在建的樓，我會停車看是誰建設的、業主是誰，有沒有相關資源，打電話問他們接下來的規劃，有沒有可能改成酒店，以及合適的時間和價格。看到空樓也會停下來，通過工程牌找相關信息。”

李子涵非常相信自己的眼光：酒店選址就是這樣，你得比別人更了解這個城市，才能找到最適合的項目。“這里離鄭州東站很近，胖東來馬上要開業，鄭東萬象城也在附近。”

李子涵的亞朵S酒店大堂 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“太年輕、資歷淺，換個人來談。”“肯定會失敗，XX項目今年一定開不了業。”??那些來自年長酒店投資人的打擊，反而激起了李子涵的斗志。創業五年半，從只身一人來鄭州到現在擁有300多人團隊，李子涵坦言：“很多商務條款、供應商價格等其實都是我在一線談判，關鍵方向上我還是愿意自己多投入精力。”

李子涵的福朋喜來登酒店大堂 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“希望運營順利”是李子涵這兩年朋友圈的高頻字眼。相比酒店投資人，他更喜歡“創業者”這個身份標簽。

李子涵2020年畢業于清華大學，他的創業之旅始于老家一棟面積超1000平方米的空樓。彼時，業主計劃將其作為長租公寓出租，每間房的月租金約為1000元。“我當時就想，不如把它拿下來，增加一些服務和功能，賣到一兩百塊錢一晚。我本身比較喜歡打游戲，所以就和朋友一起把它改成了電競酒店。當時，這只是我找工作之余的一個副業，但沒想到一年后就回本了。”

首店成功后，李子涵很快又在安陽、鶴壁、駐馬店、鄭州開出了5家酒店，直到現在手握11家酒店，速度快到連他自己都覺得“很瘋狂”。“前幾年確實太冒進了，好在運氣不錯，沒有出大問題。”李子涵感嘆道：“2022年開業的鄭州龍子湖亞朵酒店，半年就做到了收支平衡，現在盈利情況依舊穩定。”

“有些人投酒店，會想著觸碰品牌紅線，比如降低造價、縮小房間面積，蹭流量紅利。但我的邏輯是把它當成沒有品牌的單體店來打造，在審美、設計、工程質量上盡可能做到最好。現在的酒店行業，只要你數據好，很快就會有投資人在你附近找樓開店，低標準的店其實很快會被淘汰。做酒店是一門長線生意，不能貪前期的紅利。”李子涵說。

開發商離場之后：存量寫字樓等來“酒店獵人”

李子涵提及的運氣，其實背后是精準的行業發展軌跡，他的每一步幾乎都踩準了。

浩華管理顧問公司大中華區總經理、中國旅游飯店業協會副會長戴雪英在接受每經記者采訪時指出，中國酒店行業經歷了40年發展，完成了供給規模和產品格局的構建。根據厚海數據平臺的統計，中國中檔及以上酒店市場的供給規模已經突破900萬間客房，而1985年的規模僅為10萬間。

圖片來源：厚海數據平臺

在李子涵創業起步的2020年至2021年，房企仍是酒店投資的主力軍。克而瑞數據顯示，截至2021年底，百強房企中有85家涉足酒店業務。然而，隨著房地產行業深度調整，這股力量迅速收縮。

百強房企截至2021年底的酒店業務結構 圖片來源：克而瑞

浩華方面提供的《2022中國大陸地區中檔及以上品牌酒店簽約報告》顯示，當年簽約量為526家，同比下降28%，各大房企在酒店投資領域明顯收縮。

戴雪英坦言，在地產增速大幅收縮的背景下，行業將進一步加速從投資擴張向存量深耕轉型，通過空間效能優化、組織人效提升、數字化賦能以及強化資產運維等方式，持續優化存量物業的業態結構、產品定位和經營表現，在實現資產保值增值的同時，構建更健康的資產基礎，為未來以REITs（不動產投資信托基金）等方式實現資產退出奠定基礎。

行業數據更清晰地描繪了這場改變。

厚海數據平臺統計，截至2025年末，國內中檔及以上酒店客房規模增速已降至7.7%，為十年最低。國內酒店市場逐漸邁入存量時代，投資重心從新增項目轉向存量資產翻新改造，以提升資產價值和市場競爭力。

而此輪進入酒店行業的群體中，有相當一部分正是像李子涵、陳勁邑這樣的“酒店獵人”。

《2025年中國酒店業投資與資產管理白皮書》則斷言：“我們相信通過這一輪整合，中國酒店行業將孕育并誕生一批深耕產業、具備長期主義視野的產業投資者。他們將以資產價值為核心，以運營能力為引擎，推動行業實現高質量轉型。”

對于這個創業周期，李子涵也定下了自己的小目標：“我計劃今年把工程板塊上線華住會或亞朵的官方平臺，爭取兩到三年把工程公司的營業額做到三個億，從輔線變成重要的盈利點。但今年不會再投其他項目了，除非是特別優質的。重要的是把手中項目做好，讓自己的步子慢一點、壓力小一點。”

每經記者注意到，李子涵目前持有的11家酒店，無一例外都是由寫字樓改造而來。“現在寫字樓供給量大，很多項目利用率和租金都不太理想。從大宗資產價格來看，酒店資產價格遠高于寫字樓，把合適的寫字樓改成酒店，既能盤活閑置資產，也符合市場需求。”李子涵表示。

浩華方面3月23日最新發布的數據顯示，2025年，在已披露開發類型的酒店簽約項目中，新建項目占比由2022年的82%下降至68%。與此同時，存量市場對酒店簽約的支撐作用進一步增強，其中翻新改造項目占比提升至22%，適應性再利用項目（即非酒店物業改造為酒店）占比提升至10%。

圖片來源：厚海數據平臺

戴雪英認為，新建酒店與存量寫字樓改酒店屬于不同的資產塑造和發展階段。業態調整是存量周期下提升資產價值和效率的舉措，而新建酒店可能有更多戰略和協同發展的考慮。存量周期下，投資人對于業態選擇更加理性，更加聚焦改善和優化資產的價值表現。

供給大浪淘沙：90萬間新客房壓頂，行業加速出清

市場的機會窗口期往往短暫。當“寫字樓改酒店”成為共識，藍海迅速泛紅。

以高鐵鄭州東站為中心，每經記者查詢攜程信息發現，周邊3公里內分布著超過60家品牌酒店，其中一年內開業的超過10家，涉及洲際、亞朵、全季、漢庭等多個品牌，同品牌系列酒店也近在咫尺。

仲量聯行判斷，大量新酒店入市引發的競爭加劇，已成為2026年市場的首要關切。

面對行業壓力，李子涵的策略是“向內求”。“目前河南市場上，還沒有哪家公司像我們這樣把酒店投資、設計、工程整合在一起，各條線成本更可控。”比如，他在鄭州市區的一家店，因為租金簽約價格合理，加上自己團隊可以把控全流程，相比在外面找總包，費用可以節省約15%。

據厚海數據平臺不完全統計，2025年，中國酒店市場供給端延續擴張趨勢，并逐步進入以存量為主導的運行階段。新開業中檔及以上酒店10157家，新增客房規模91.6萬間，較2024年新開業客房規模減少約3.8%。但全年有超過3600家中檔及以上酒店關閉，涉及客房約33.7萬間。

圖片來源：厚海數據平臺

這預示著一場以“專業化”為名的出清正在發生，市場的自我調節機制已在發揮作用。

這或許正是李子涵今年想要“慢下來”的重要原因：“現在買樓壓力太大，不是我現階段該做的事情。雖然未來可能會有這樣的資產配置，但從目前的創業階段看，租賃模式帶來的投資回報更符合我的追求。”

但他并未放棄對資產深化的想象：“我的人生追求之一，就是10年后能做麗思卡爾頓的業主。”愿景背后，正是從創業者邁向頂級資產持有者的漫長階梯。

陳勁邑的酒店改造前（上圖）后（下圖，今年1月） 

陳勁邑則代表著更多新入局者的審慎觀察。這部分投資者將酒店視為動蕩經濟環境中“相對穩健”的選擇，也對即將到來的激烈競爭做好了心理準備。“現在這個時間點做任何投資風險都很大，酒店算是相對穩健的，但未來行業競爭一定會越來越激烈。”

戴雪英坦言，中國是超大市場，酒店行業不會消失。當下面臨供給飽和度較高的壓力，市場整體收益下滑，需要必要的盤整和調節，甚至包括一些供給出清。

“盡管新開業酒店相比上一年度有所減少，但仍有超過90萬間客房進入市場。因此，中國酒店市場仍在承受供給增長的壓力。如何盤活現有空間、推動業態轉型與精細化運營，關鍵在于具備創造力與經營能力的掌舵者。”戴雪英同時呼吁市場保持理性，在酒店投資方面應該謹慎評估可行性，切不可盲目跟風。

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封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝