每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

南京上鐵淮風曉月小區 受訪者供圖

近日，位于南京雨花臺區的上鐵淮風曉月小區，因一場激烈的物業選聘而備受關注。

這個2024年8月才交付的高端小區，在首屆業委會成立5個月后，就完成了從淘汰原物業到篩選出兩家候選企業的流程。

根據淮風曉月業委會對外披露的文件，共有6家品牌物企參與競逐，最終奧體物業與美的物業進入終極PK，兩家企業分別拋出帶資140萬元、120萬元進場的重磅方案，還配套空置房物業費打折、公共收益分成等福利。

1月13日晚間，南京淮風曉月一業委會成員向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）表示，目前全小區投票參與度已過半數，結果還得等公示期結束才能知道。

“帶資進組”

據上述淮風曉月業委會成員介紹，小區于2024年8月交付，開發商為南京滬鐵房地產開發有限公司。原物業為保利物業，但業主們認為小區收費與物業服務水平不匹配，此后成立業委會表決更換物業，并組織公開選聘。

“正在對篩選出的兩家企業進行投票?！鄙鲜鰳I委會人士表示。

來源：淮風曉月業委會微信公眾號

每經記者注意到，這次選聘對候選企業的資質、項目負責人等都作出了明確要求，還發布過“5選2”“4選2”等階段公告。

來源：淮風曉月業委會微信公眾號

為了這個項目，兩家候選企業都拿出了真金白銀的投入方案。

來源：淮風曉月業委會微信公眾號

奧體物業承諾無償投入140萬元，另掏約40萬元用于項目煥新；若4年服務期未滿即被解約，140萬元按剩余年限比例退還；實行2.98元/㎡/月一費制，無公共能耗費；空置超6個月房屋物業費七折，折合2.09元/㎡/月。

美的物業帶資120萬元，其中70萬元需在入駐60天內打入業委會賬戶，剩余按計劃投入驗收；采用兩費制，合計2.6元/㎡/月，空置房基礎費七折、能耗費不變，總體約七五折，折合1.94元/㎡/月。

“在存量盤里，高端住宅物業費高、收繳率高、增值服務空間大，算是物企的現金奶牛，這也是部分物企愿意帶資進場最根本的原因。”1月14日下午，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向每經記者表示。

在柏文喜看來，部分物業企業選擇帶資進場，是行業競爭升級的信號，但本質是“資本換信任、服務換續約”，資本只是放大器，服務仍是核心賽道。

爭奪優質項目

淮風曉月的物業“搶盤大戰”并非個例。

每經記者梳理發現，在各地的物業競選過程中，多數普通剛需小區仍以“零投入競聘”為主，帶資多是頭部物企爭奪優質項目的差異化手段。

如蘇州泊云庭項目，在2025年的物業換屆投票中，新希望物業就帶資128萬元+整改墊資金額259.15萬元參與競選，最后成功被選中。

從行業現狀來看，物業企業正面臨前所未有的挑戰，倒逼其向優質存量項目聚焦。

據克而瑞物管數據，2025年上半年，63家上市物企營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較2024年同期下滑0.5個百分點；毛利潤均值為4.6億元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2個百分點，降至19.4%。

也正因如此，為應對盈利下滑的情況，一些物企開始主動退出低收繳率、低利潤率的項目，將資源集中投向高端小區。

以南京河西華僑城天鵝堡為例，去年8月該小區在換物業時，保利物業、萬物云、銀城物業等參與角逐，其中萬物云提出帶資457萬元進場且無需返還，還附加免費清洗外立面、代送快遞等增值服務的條件，成功當選。

在中指研究院看來，“帶資進場”行為并非普遍存在于所有物業項目，而是顯著集中于特定類型的住宅小區。這類項目通常具備規模大、業主付費能力較強、品牌溢出效應高等特點，服務于此類項目有助于物業企業形成穩定現金流。

“物業‘帶資進場’屬非典型市場行為，不利于物業管理行業的健康與可持續發展。其通過短期資源輸入掩蓋了長期可能存在的服務風險與財務風險，客觀上干擾了業主方的理性決策。”中指研究院分析稱。

來源：贛州市城市住房服務中心

每經記者注意到，此前已有相關單位發文指責“帶資進場”行為。

如安徽省社區服務業協會曾發文稱其為“補貼戰”，擠壓中小物企空間，長期損害服務質量。贛州市城市住房服務中心2024年也曾發文，招標文件不得將物業服務人“提供整改資金”“帶資進場”和“共管賬戶”等與物業管理無關的內容作為評標標準。

在蘇商銀行特約研究員武澤偉看來，物企“帶資進場”是一把雙刃劍，若缺乏透明監管與理性約束，極易引發非理性內卷和惡性競爭，過度資本比拼會扭曲市場，誘使企業作出不切實際的財務承諾，最終可能因盈利壓力犧牲服務質量，損害業主長遠利益。

“若能將資金投入與品質提升、權責清晰的契約及業主監督機制結合，其也能成為推動社區更新、倒逼行業升級的良性創新?！蔽錆蓚ヮA判，未來競爭重心將從“砸錢競賽”回歸資金使用效率、服務創新與長期價值創造的綜合比拼，并可能衍生出“績效對賭”“共益分成”等成熟新模式。

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封面圖片來源：受訪者供圖