每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

新年伊始，深圳樓市迎來新的觀察窗口期。

自2025年8月以來，深圳市龍華區民治街道鵬宸云筑西區地塊的多棟房源陸續加推，剛需購房者陳磊在中介推薦下，趁2026年元旦假期前往項目看房。

日前，陳磊接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前，其一家五口人租住在寶安沙井片區的一套小三居室，套內面積約50平方米，房屋略顯擁擠，且其對學位需求也愈發迫切，過去大半年斷斷續續在看房。

“我的購房預算在500萬元內，之前主要在看龍華和寶安兩大片區的新房，但一直沒有選定合適房源。”陳磊提到，去年有段時期，他差一點就“上車”了，看中了龍華片區“中洲迎璽”項目一套82平方米房源，總價約411萬~457萬元，折合單價約4.97萬~5.57萬元/平方米，但因當時搶購人數太多，他未能選到合適的房源。

2026年1月1日，《每日經濟新聞》記者陪同陳磊實地探訪了“鵬宸云筑”“聯發臻著雅居”“招商雍境二期名邸”等多個樓盤項目；其中，鵬宸云筑和招商雍境均為加推房源，聯發臻著雅居正陸續交房，僅剩幾套尾房。

深圳聯發臻著雅居。每經記者 陳榮浩 攝

“看房大半年依然糾結”

《每日經濟新聞》記者了解到，陳磊看房大半年的購房經歷，是當下不少深圳剛需購房者的縮影。

據陳磊介紹，其在福田梅林片區上班，其愛人在南山科技園上班，目前他們兩人都已繳滿7年社保，在深圳買房不受限制。

“龍華的房源離南山、福田都比較近，附近生活配套等都很成熟。寶安沙井的房源則單價更低。500萬元的預算，與這兩個片區的新房相對更適配。”陳磊進一步介紹稱。

2026年1月1日，在《每日經濟新聞》記者陪同下，陳磊看房的第一站選擇了“鵬宸云筑”項目。

據“鵬宸云筑”項目的置業顧問介紹，目前，該項目能滿足陳磊需求的是鵬宸云筑西地塊7棟，該棟總樓層為47層，3梯6戶，其中一套中高樓層房源，面積約89平方米，總價約555萬元，折后總價約499.5萬元，折合均價約5.6萬元/平方米，首付約75萬元，月供1.8萬元。

隨后，陳磊看了離“鵬宸云筑”項目約7公里的“聯發臻著雅居”項目。“鵬宸云筑”為在售期房，項目交房時間為2027年底，而“聯發臻著雅居”系準現房項目，僅剩為數不多的幾套尾房在售。

從價格來看，“聯發臻著雅居”項目三房兩衛的中高樓層房源，面積91平方米，總價約578萬元，單價約6.35萬元/平方米。

2026年1月1日下午，記者和陳磊驅車前往寶安沙井片區看了“招商雍境二期”“前海未來城”項目，此后又前往福田上下沙片區看了“紅樹家鄰”小區的二手房。

“我盯‘紅樹家鄰’的二手房很久了，之前高峰時，該小區的房源要賣到8萬~9萬元/平方米。目前，該小區的兩房，面積55.7平方米，總價不到350萬元，折合均價約6.3萬元/平方米。”陳磊感嘆道，該項目所處地段不錯，但50多平方米的房子還是不夠他一家人住。

元旦當日看房結束，陳磊仍未做出決策，他還多次向記者表達其預算與需求錯位的問題。

陳磊表示，500萬元預算內能買得到的大戶型，所處小區都相對偏遠，比如寶安沙井、龍華觀瀾等片區的新盤，其自駕上班的通勤時間約1小時，如果優先考慮地段，就只能犧牲居住面積，他一家的居住環境會相當擁擠。

可以說，陳磊的“糾結”，正是深圳大批剛需群體的縮影。房價與配套、通勤等購房者實際需求的權衡，正成為影響他們購房決策的核心。

“新房市場供應在減少”

“不出意外的話，我們今年上半年會把買房的事敲定。”陳磊說。據《每日經濟新聞》記者了解，陳磊之所以能下這個決心，一個比較重要的原因在于，他認為深圳樓市正在筑底。

陳磊告訴《每日經濟新聞》記者，過去大半年，不少在售新盤沒有太大的價格變化，甚至不少新盤加推房源價格較前期有所上調，價格下跌的通常是二手房，而且現在新盤入市的節奏也有所放緩。“新房市場需求一直都在，但供應在減少”。

《每日經濟新聞》記者了解到，機構統計的市場數據，也能在一定程度上印證陳磊的上述說法。

深圳貝殼研究院的統計數據顯示，2025年，深圳住宅供應量為36641套，同比下降34.6%；分區域來看，龍崗、寶安、龍華為住宅供應主力區域，三個區域占比達到六成。

貝殼研究院發布的報告分析稱，深圳新房供應節奏趨于理性，房企摒棄了此前集中推盤、沖高讓利的策略，轉而以均衡推售、精準定價適配不同客群，避免了市場因供需失衡出現大起大落；同時，高端改善與剛需產品的成交形成互補，在結構性支撐下，市場運行的穩定性進一步增強。

“值得關注的是，2025年末，四大頂級豪宅項目的集中入市與熱銷，更為平穩的樓市行情添上了翹尾注腳，凸顯出深圳新房市場結構性分化的核心特征。”貝殼研究院在報告中進一步指出。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳樓市典型的房價上升期為2015年~2021年，彼時是深圳補齊保障房短板、培育內需的關鍵時期。2019年開始，深圳啟動補齊保障房短板、培育內需等相關工作，一般來說，保障房供需周期約3年，2022年大規模供應時恰逢樓市下行，形成供需雙向沖擊。

“當前，深圳樓市擠泡沫已近尾聲，但內需培育尚處起步階段，市場剛需、剛改力量不足，導致難以承接投資需求退潮的盤子，但高端需求又集中在部分明星項目上，這就是現階段的一些困境。”李宇嘉最后指出。