每經(jīng)記者｜劉頌輝  陳晴    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢(mèng)妤 魏文藝    

 

圖源｜受訪者提供

隨著2026年全國(guó)碩士研究生招生考試臨近，“考上研卻無(wú)宿舍可住”的話題再度被提及。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，包括北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南京大學(xué)、南開大學(xué)等多所高校相繼宣布，不再為專業(yè)學(xué)位碩士提供宿舍，或者僅解決第一年的住宿問題。

一方面，高校擴(kuò)招致使學(xué)生宿舍出現(xiàn)缺口；另一方面，部分大學(xué)城周邊卻存在存量商品房過剩的情況。 

就在11月10日，教育部、住建部聯(lián)合調(diào)研組實(shí)地調(diào)研湖北大學(xué)學(xué)生宿舍改造項(xiàng)目時(shí)表示，武漢城建·水岸（以下簡(jiǎn)稱“水岸項(xiàng)目”）學(xué)生宿舍改造項(xiàng)目作為全國(guó)首個(gè)以購(gòu)置存量房代建設(shè)學(xué)生公寓的創(chuàng)新實(shí)踐，既有效盤活了市場(chǎng)存量資產(chǎn)、為房地產(chǎn)去庫(kù)存提供了新思路，又精準(zhǔn)破解了高校宿舍資源緊張的難題。

據(jù)每經(jīng)記者了解，9個(gè)月前，湖北大學(xué)就宣布整體購(gòu)置水岸項(xiàng)目5號(hào)、6號(hào)樓的352套存量房，用于學(xué)生住宿，新增學(xué)生住宿床位2800個(gè)，項(xiàng)目估算投資1.98億元（含裝修改造費(fèi)），資金來(lái)源為爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌。此次收購(gòu)的水岸項(xiàng)目毛坯房源均價(jià)，較開盤時(shí)折價(jià)比例超過35％。

圖源 | 武漢城建集團(tuán)微信公眾號(hào)

湖北大學(xué)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室房產(chǎn)管理科科長(zhǎng)徐濤在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，首批352套商品房于今年秋季開學(xué)投入使用，后續(xù)還會(huì)有收購(gòu)計(jì)劃，“很多兄弟高校前來(lái)‘取經(jīng)’、調(diào)研”。

與此同時(shí)，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高校也掀起“置業(yè)潮”，一場(chǎng)“一拍即合”的去庫(kù)存行動(dòng)在全國(guó)展開。

存量房“爆改”學(xué)生宿舍落地

存量商品房“爆改”學(xué)生宿舍，湖北大學(xué)研二男生周南是第一批“嘗鮮”入住的學(xué)生。今年9月，他和同學(xué)一起從武昌校區(qū)搬進(jìn)了陽(yáng)邏校區(qū)。

“每年住宿費(fèi)1000多元，空調(diào)、熱水齊全，配套設(shè)施比之前更新，居住體驗(yàn)感也更好”。11月7日，每經(jīng)記者實(shí)地探訪水岸項(xiàng)目時(shí)，正從宿舍樓出來(lái)的周南這樣說(shuō)道。

據(jù)周南介紹，校方對(duì)商品房原有戶型進(jìn)行了改造。比如，相比以前宿舍的四人間或六人間，現(xiàn)在大多數(shù)宿舍改為了雙人間，小單間則只住一人，每套房源配有兩個(gè)衛(wèi)生間。

武漢城建水岸項(xiàng)目?jī)?nèi)部 | 每經(jīng)記者 陳晴 攝

多位入住水岸項(xiàng)目的湖北大學(xué)學(xué)生告訴每經(jīng)記者，目前入住的都是研究生，其中6號(hào)樓為男生宿舍，5號(hào)樓為女生宿舍。繳納住宿費(fèi)之后，不用額外支付物業(yè)費(fèi)，宿舍樓棟安排有管理員，外賣人員可送餐上樓。

湖北大學(xué)新聞網(wǎng)顯示，湖北大學(xué)正在推進(jìn)新工科計(jì)劃，新工科學(xué)院將分批成建制搬遷至陽(yáng)邏校區(qū)辦學(xué)。到2028年，校園面積將近500畝，辦學(xué)規(guī)模達(dá)到0.8萬(wàn)人左右；到2030年，辦學(xué)規(guī)模將達(dá)到1萬(wàn)人左右。

徐濤告訴每經(jīng)記者，陽(yáng)邏校區(qū)是學(xué)校今后建設(shè)與發(fā)展的重要校區(qū)，承擔(dān)各學(xué)院的科研教學(xué)任務(wù)，因此對(duì)學(xué)生宿舍的需求量會(huì)越來(lái)越大。

水岸項(xiàng)目與湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)僅一路之隔，直線距離不到400米，步行從教學(xué)樓到小區(qū)僅10分鐘。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積20.9萬(wàn)平方米，房屋共17棟，包含商業(yè)和住宅。據(jù)貝殼找房，該項(xiàng)目開盤時(shí)間為2021年5月，面積85—135平方米，毛坯房源開盤均價(jià)約7300元/平方米。

每經(jīng)記者從武漢市住房和城市更新局查詢獲悉，水岸項(xiàng)目房源總計(jì)1606套，截至11月11日，已售出25套住房，尚有955套住房可供銷售。 

據(jù)武漢城建集團(tuán)微信公眾號(hào)，早在2023年3月，湖北大學(xué)負(fù)責(zé)人就曾赴水岸項(xiàng)目考察，與時(shí)任武漢城建集團(tuán)負(fù)責(zé)人就陽(yáng)邏校區(qū)學(xué)生公寓等問題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交流。

“學(xué)校對(duì)周邊的樓盤項(xiàng)目進(jìn)行過充分調(diào)研，并與水岸等幾處樓盤談判。”徐濤表示，最終選擇了與學(xué)校需求匹配度最高的水岸項(xiàng)目。

水岸學(xué)生宿舍門口  | 每經(jīng)記者 陳晴 攝

每經(jīng)記者還探訪了陽(yáng)邏校區(qū)附近的百瑞景濱江生活區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目置業(yè)顧問透露，項(xiàng)目早期與湖北大學(xué)有過接洽，但校方搬遷計(jì)劃遲遲未能確定。隨著房源逐步對(duì)外出售，便沒有符合要求的整棟房源可以供應(yīng)。

上述置業(yè)顧問還透露，湖北大學(xué)方面已與公司簽訂協(xié)議，購(gòu)買了50套房源作為教師公寓。相比市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目與校方之間有協(xié)議價(jià)整體更優(yōu)惠一些。

多所高校掀起“置業(yè)潮”

在水岸項(xiàng)目成功投入運(yùn)營(yíng)后，國(guó)內(nèi)多所高校也相繼發(fā)布采購(gòu)需求，或整棟收購(gòu)，或整體租賃社會(huì)用房，填補(bǔ)宿舍資源缺口。

今年9月，中國(guó)政府購(gòu)買服務(wù)信息平臺(tái)公示的教育部單一來(lái)源采購(gòu)項(xiàng)目征求意見顯示，合肥工業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)購(gòu)置存量房地產(chǎn)用作學(xué)生宿舍，三所高校合計(jì)預(yù)算金額達(dá)7.06億元。

其中，合肥工業(yè)大學(xué)購(gòu)置存量房地產(chǎn)用作學(xué)生宿舍項(xiàng)目的預(yù)算金額約1.18億元，標(biāo)的為合肥安居控股集團(tuán)提供的翠湖壹號(hào)項(xiàng)目。

圖源 |中國(guó)政府購(gòu)買服務(wù)信息平臺(tái)

合肥工業(yè)大學(xué)招標(biāo)與采購(gòu)管理中心科室負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，這是學(xué)校首次對(duì)外購(gòu)置存量房地產(chǎn)用作學(xué)校宿舍，主要原因是響應(yīng)國(guó)家政策，鼓勵(lì)高校通過購(gòu)買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源。

據(jù)介紹，合肥工業(yè)大學(xué)的宿舍面積缺口達(dá)到16.21萬(wàn)平方米，而學(xué)校及周邊暫無(wú)合適的土地可供出讓，短期內(nèi)也無(wú)法快速解決宿舍資源不足的問題。

翠湖壹號(hào)由龍湖集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，主體建筑已完成驗(yàn)收，與合肥工業(yè)大學(xué)翡翠湖校區(qū)僅隔兩條馬路。其中，1號(hào)樓是保障性租賃住房，有315個(gè)精裝修房間，以小戶型房源為主，學(xué)校整棟購(gòu)置后可立即投入使用。

“這屬于前期的單一來(lái)源采購(gòu)公示，接下來(lái)還需要掛網(wǎng)、投標(biāo)、開標(biāo)、結(jié)果公示等一系列流程。”上述科室負(fù)責(zé)人介紹。

再看中國(guó)礦業(yè)大學(xué)徐州南湖校區(qū)，其學(xué)生宿舍面積缺口約13.76萬(wàn)平方米，校內(nèi)沒有可開發(fā)的土地，周邊幾公里范圍內(nèi)同樣沒有合適的土地出讓，短期內(nèi)達(dá)不到自建宿舍的條件。

圖源 |中國(guó)政府購(gòu)買服務(wù)信息平臺(tái)

該校用作學(xué)生宿舍項(xiàng)目的預(yù)算金額約2.93億元，擬由南京安居建設(shè)集團(tuán)控股的徐州頤泉置業(yè)提供房源。根據(jù)單一來(lái)源采購(gòu)專家論證意見表，觀山府C2組團(tuán)項(xiàng)目距離中國(guó)礦業(yè)大學(xué)徐州南湖校區(qū)約6.5公里，共14棟樓490套現(xiàn)房，總建筑面積約4.58萬(wàn)平方米。

南京安居建設(shè)集團(tuán)一位內(nèi)部人士向每經(jīng)記者確認(rèn)，關(guān)于中國(guó)礦業(yè)大學(xué)購(gòu)置觀山府房源事宜，目前正處在初步意向階段。

值得一提的是，中南大學(xué)是近期購(gòu)置房產(chǎn)的高校中預(yù)算金額最高的。公告顯示，中南大學(xué)采用單一來(lái)源方式，采購(gòu)湖南旺德府投資開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“旺德府”）提供的旺德府萬(wàn)象時(shí)代花園（一期）4號(hào)樓，預(yù)算金額約2.95億元。

圖源 |中國(guó)政府購(gòu)買服務(wù)信息平臺(tái)

專家論證意見認(rèn)為，中南大學(xué)的學(xué)生宿舍缺口較大，按目前學(xué)生規(guī)模計(jì)算，預(yù)計(jì)還有約20萬(wàn)平方米缺口（不含在建）。旺德府萬(wàn)象時(shí)代花園（一期）4號(hào)樓是通過驗(yàn)收的現(xiàn)房，距學(xué)校第二臨床學(xué)院東院區(qū)僅500米。該樓棟整體處于空置狀態(tài)，經(jīng)適當(dāng)改造裝修，按4人間計(jì)，整棟樓可提供2500余個(gè)床位。

據(jù)中南大學(xué)計(jì)劃財(cái)務(wù)處工作人員陳侶侶介紹，學(xué)校收購(gòu)這處項(xiàng)目之前有過考察，具體進(jìn)展以公告為準(zhǔn)。旺德府一位招商負(fù)責(zé)人則表示，暫時(shí)不方便接受采訪。

每經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比之下，校區(qū)位于市中心的高校，較多采取租賃方式解決宿舍不足的問題。比如，浙江大學(xué)擬在紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)租賃社會(huì)用房，要求精裝修拎包入住，提供床位不少于3000張。

10月23日，據(jù)浙江大學(xué)宿舍管理辦公室一位工作人員介紹，正在選擇供應(yīng)商，房屋將主要用于2026級(jí)專業(yè)學(xué)位碩士研究生的宿舍。

中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷量下滑，企業(yè)普遍資金鏈緊張，應(yīng)該是非常愿意一次性出售整棟樓的。對(duì)于部分高校而言，現(xiàn)階段在遠(yuǎn)郊區(qū)域的校區(qū)自主拿地建宿舍，成本或許并不會(huì)低于購(gòu)置存量房。

一位負(fù)責(zé)購(gòu)置存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高校負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者坦言，郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相比高峰時(shí)期大幅降低，是高校采取“以購(gòu)代建”解決學(xué)生宿舍問題的原因之一。

比如，湖北大學(xué)此次收購(gòu)的水岸項(xiàng)目毛坯房源，均價(jià)較開盤時(shí)折價(jià)約2700元/平方米，折價(jià)比例超過35％。而徐州觀山府的備案均價(jià)約1.19萬(wàn)元/平方米，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)預(yù)計(jì)收購(gòu)均價(jià)約6397元/平方米。

房源定價(jià)分歧等問題待解

2024年1月，國(guó)家發(fā)展改革委、教育部、財(cái)政部、住建部等七部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，支持宿舍面積缺口大、具備新建條件的高校新建一批學(xué)生宿舍。同時(shí)，鼓勵(lì)高校通過購(gòu)買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)配套服務(wù)管理。

圖源 | 國(guó)家發(fā)展改革委網(wǎng)站

華南區(qū)域某房企總部負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，對(duì)于高校的收購(gòu)需求十分感興趣，相信在徐州、合肥等樓市去化承壓的城市，房企只要看到類似銷售機(jī)會(huì)，都會(huì)爭(zhēng)相參與。“對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目批量出售給學(xué)校，比其他銷售渠道都要好。只要手里有足夠的存量房源，當(dāng)然會(huì)報(bào)名”。

浙江大學(xué)的采購(gòu)意向公告發(fā)出后，據(jù)萬(wàn)科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司第一時(shí)間就與該校進(jìn)行了溝通接洽；葛洲壩地產(chǎn)杭州公司一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，十分關(guān)注該校的采購(gòu)進(jìn)展。

不過，每經(jīng)記者觀察發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)下高校購(gòu)買存量商品房用作學(xué)生宿舍的過程中，也存在一些實(shí)際問題有待解決。

首先，是收購(gòu)預(yù)算與項(xiàng)目定價(jià)問題。比如，浙江大學(xué)紫金港校區(qū)附近一家開發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，從采購(gòu)意向公示價(jià)格來(lái)看，由于該校預(yù)算金額較低，而學(xué)校所在西溪板塊的房屋租賃價(jià)格高，算不過賬，公司后續(xù)不打算參與投標(biāo)。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池教授認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)操作中，存量房供應(yīng)商與高校的需求及其預(yù)算可能有一定差距，但雙方經(jīng)過協(xié)商，還是有達(dá)成交易的可能。

其次，收購(gòu)房源質(zhì)量問題。上述高校的收購(gòu)房源，多數(shù)為地方國(guó)資房企項(xiàng)目，也有民營(yíng)房企樓盤。與學(xué)校自建宿舍不同，高校收購(gòu)房源的質(zhì)量會(huì)受到不同開發(fā)商的品控要求影響。

在趙秀池看來(lái)，高校收購(gòu)或租賃存量房用作宿舍，有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存以及開發(fā)商回籠資金，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。同時(shí)，此舉有利于開發(fā)商向高校拓展產(chǎn)業(yè)鏈，包括物業(yè)服務(wù)、裝修改造等，也便于發(fā)現(xiàn)高校潛在的客戶需求，開發(fā)商由此樹立良好形象，提升品牌和社會(huì)地位。

（文中受訪學(xué)生系化名）

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|劉頌輝 陳晴

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 魏文藝 杜恒峰

校對(duì)|何小桃

 

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