每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“如果你要在天津買房，建議您優(yōu)先考慮‘好房子’新規(guī)之后推出的新房?！碧旖虍?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小王在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時如是說。

國家統(tǒng)計局5月19日發(fā)布的4月70城房價數(shù)據(jù)顯示，天津新房價格環(huán)比增長0.4%，與杭州并列全國漲幅第三，僅次于漲幅并列第一的上海和大連。今年1月和3月，天津新房價格環(huán)比漲幅均為0.3%，2月環(huán)比下降0.3%。

相比之下，4月份天津二手房價格則環(huán)比下降了0.2%。截至5月21日，鏈家網(wǎng)顯示天津二手房掛牌量接近20萬套。

中指研究院天津分院總經(jīng)理趙玉國5月21日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，天津新房市場價格上升主要受供需雙側(cè)優(yōu)化驅(qū)動。4月以來多個品質(zhì)樓盤集中入市，疊加“好房子”新規(guī)引導(dǎo)，導(dǎo)致改善型需求加速釋放。

天津城市建筑 圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖

“推薦‘好房子’新規(guī)后的新房”

5月21日，每經(jīng)記者以購房身份向天津當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介人士進行了咨詢。中介小王告訴每經(jīng)記者：“相比二手房，我更推薦您買‘好房子’新規(guī)之后的新房?！?/p>

值得注意的是，今年5月1日起實施的住建部《住宅項目規(guī)范》，被業(yè)內(nèi)稱為“好房子”新規(guī)。事實上，天津的“好房子”新規(guī)早在去年就已經(jīng)執(zhí)行了。

天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委去年對《天津市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》進行了修訂，并于當(dāng)年9月1日起正式實施。新版標(biāo)準(zhǔn)將原標(biāo)準(zhǔn)“住宅層高宜為2.8米”調(diào)整為“住宅層高不應(yīng)低于3.0米”，并提高了住宅室內(nèi)凈高要求。今年3月17日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于住宅多樣性政策補充要求的通知》，涉及架空平臺下空間、開敞陽臺、露臺、設(shè)備平臺、凸窗、坡屋頂?shù)确矫娴膬?yōu)化。

此外，隨著5月20日房貸利率再次下調(diào)，進一步減輕了購房者的壓力。據(jù)小王介紹：“目前天津的房貸利率已從之前3.15%降到了3.05%。以購買總價200萬元的新房為例，首付為30萬元，純商貸月供較此前減少約92元。”

趙玉國告訴每經(jīng)記者：“4月以來，包括城投春上拾光、城投·格調(diào)觀槿花園、中建理想城等品質(zhì)住宅集中入市，導(dǎo)致改善型需求加速釋放。此外，核心區(qū)域價值回歸及需求加速向市區(qū)聚集，疊加‘好房子’新規(guī)引導(dǎo)，天津4月新建商品住宅成交面積占比環(huán)比提升了2個百分點至27%。”

在趙玉國看來，在“好房子”新規(guī)驅(qū)動下，天津新房市場在產(chǎn)品形態(tài)、房企開發(fā)邏輯以及市場供需結(jié)構(gòu)方面均發(fā)生了深刻變革。開發(fā)商借助新規(guī)突破傳統(tǒng)設(shè)計桎梏，采用“立體庭院”“錯層露臺”“飄窗”“架空層”等創(chuàng)新設(shè)計大幅提升空間利用率。目前，“好房子”新規(guī)正推動天津樓市形成“政策創(chuàng)新-產(chǎn)品升級-需求激活”的良性循環(huán)。

從小王提供的不少樓盤資料來看，以位于天津市西青區(qū)的金地·時光印項目為例，該項目80平方米的兩房總價約120萬元，單價約1.5萬元/平方米，首付約18萬元起。“該項目是‘好房子’新規(guī)后推出的產(chǎn)品，主要優(yōu)化了架空層和戶型空間布局，架空平臺打造了果蔬超市以及全維運動健身空間。”

來源：天津中原研究院

天津中原研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，天津新房市場網(wǎng)簽量呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)的走勢，全市成交新建商品住宅4810套，環(huán)比下降11%，同比下降21%；成交面積53萬平方米，環(huán)比下降12%，同比下降22%；成交均價18751元/平方米，同比上漲6%，成交價格較為穩(wěn)定。

從4月全市各區(qū)域新房成交表現(xiàn)看，天津中心城區(qū)成交面積環(huán)比下降9%，環(huán)城四區(qū)環(huán)比降幅11%，新五區(qū)環(huán)比下滑6%，濱海新區(qū)環(huán)比下降20%。和2024年同期相比，中心城區(qū)成交面積同比實現(xiàn)上漲10%，而環(huán)城、新五區(qū)和濱海備案量同比分別下降8%、27%和45%，市場分化趨勢更為顯著。

來源：天津中原研究院

新房二手房價格“剪刀差”明顯

相比新房市場，天津的二手房市場目前仍處于調(diào)整期。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份，天津二手房價格環(huán)比下跌0.2%。今年1—3月，天津二手房價格環(huán)比分別上漲0.1%、下降0.4%、持平。同比來看，今年1—4月，天津二手房價格同比降幅持續(xù)收窄，分別下降5.7%、5.5%、4.8%和3.7%。

每經(jīng)記者梳理近一年來天津二手房價格走勢發(fā)現(xiàn)，天津二手房均價在今年1—3月出現(xiàn)小幅反彈，但近兩月仍處于調(diào)整態(tài)勢。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月天津二手房成交量升價穩(wěn)，共成交14636套，同環(huán)比均上漲1.6%；成交均價16526元/平方米，環(huán)比持平，同比下降12.5%。

同時，天津4月二手房新增房源及帶看量進入下行通道。當(dāng)月新增房源約3.1萬套，環(huán)比下降約18.4%；新增客戶約20.1萬人，環(huán)比下降約14.8%；帶看次數(shù)約13萬次，環(huán)比下降約18.8%。

來源：克而瑞

“天津核心區(qū)與外圍市場的房價分化還是比較明顯的，整體呈現(xiàn)的是‘中心穩(wěn)、外圍冷’的市場格局，很多買不起核心區(qū)的剛需客，會將目光投向西青區(qū)中北鎮(zhèn)、張家窩等板塊，這些板塊的自住需求比較強。相對來說，薊州、靜海等遠(yuǎn)郊板塊二手房市場價格調(diào)整較為明顯?！碧旖虍?dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸扛嬖V每經(jīng)記者。

“外來客的話，建議優(yōu)先關(guān)注新房。”該中介人士給出的理由是，從樓齡來看，市場上樓齡超過20年的老舊小區(qū)面臨停車位不足、物業(yè)管理落后等問題，難以吸引年輕買家。而次新房方面，2017年至2018年高點入市的次新房業(yè)主普遍存在“心理價位”，導(dǎo)致議價空間不足。

每經(jīng)記者注意到，目前天津的二手房還存在掛牌量較高的情況。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，天津的二手房掛牌量接近20萬套，其中樓齡超過20年的老舊小區(qū)房源占比約為31.67%。

來源：克而瑞

趙玉國分析認(rèn)為，近年來二手房市場呈現(xiàn)出明顯的“以價換量”態(tài)勢。“自2022年以來，天津二手住宅的成交套數(shù)在市場中的占比呈現(xiàn)出逐步攀升態(tài)勢。2025年前4月的比重已經(jīng)突破70%。與此同時，當(dāng)前一二手房之間的價格剪刀差呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢，這也預(yù)示著二手房對剛需購房群體的吸引力仍將繼續(xù)維持?！?/p>

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封面圖片來源：圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝