每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

融資規模增速連續下降，房企間的融資成本分也加劇分化。

中指研究院近日公布數據顯示，7月份房地產企業融資總額2075.50億元，盡管環比回升8.93%，但較去年同比仍然下降了超過一成。今年1-7月，房地產企業共融資13168億元，同比減少8.54%。

值得一提的是，包括萬科、中海、招商蛇口、旭輝等頭部房企在內的29家典型房企7月共融資超過582億元，其中融資成本最低的武漢城建（2.3%）與最高的匯景控股之間（12.5%），差距達到5倍以上。

同策研究院分析師林丹妮向《每日經濟新聞》記者表示，在市場整體融資收緊下，部分基本面好及具備一定品牌優勢的房企融資渠道更為穩定。受“三道紅線”監管影響，企業被倒逼著優化債務結構，加強自身造血能力，而國外融資窗口也會對企業進行評級監管，進而影響企業融資。

融資增速連降5個月

據中指研究院監測，房企單月融資規模同比增速已是連續5個月下降。融資總額之所以能夠環比小幅上升，是本月海外債及ABS發行增加所致。在目前貨幣供給較寬松、融資成本偏低的大環境下，行業平均融資利率有所降低。

從結構上看，房企7月份信用債、海外債、信托規模占比同比分別下降20.40%、43.90%和17.60%。ABS成為唯一占比正增長的融資方式，同比上升64.20%。

數據來源：中指研究院

典型房企發債規模也表現出了一定的分化。7月份月首開融資額度最高，合計64.7億元，平均融資利率3.1%也處于低位。典型房企中信用債利率最高的為陽光城發行的10億元公司債，利率為7.3%；最低為蘇高新發行的6億元短期融資券，利率為2.49%。

公開發行的海外債方面，匯景控股發行的1.38億美元債，票面利率高達12.5%；武漢城建發行的3年期5億美元債券，利率低至2.25%。國資背景的房企在境內外債券發行方面顯然始終具有較高的成本優勢。

“在市場整體融資收緊下，部分基本面好及具備一定品牌優勢的房企融資渠道更為穩定，尤其在海外債方面。受市場‘三道紅線’監管影響及補丁政策出臺，企業被倒逼著優化債務結構，加強自身造血能力，而國外融資窗口也會對企業進行評級監管，進而影響企業融資。”林丹妮向《每日經濟新聞》記者表示，債務結構良好的規模房企更受資本市場青睞，如本月碧桂園低成本發行海外債及獲得大額海外貸款，而此前標普、穆迪等評級機構紛紛調高其評級。

數據來源：中指研究院

中小房企進入綠債新賽道

根據行業慣例，每年7、8月份通常是信用債發債高峰，但今年7月信用債發行環比表現平平，加之前兩個月信用債發行處于周期性低谷期，因此從累計情況來看，今年1-7月房企信用債融資3867.65億元，同比下降2.47%。

海外債發行規模同樣出現同比下滑，但與上月相比增幅明顯，環比增長28.45%。今年以來，美元債尤其是綠色美元債券發行持續增長，僅7月單月就有多家房企首次發行綠債，甚至不乏資本市場的“新丁”。

“‘綠債’是指以資助符合條件的綠色項目或為項目提供再融資所發行的債券工具。而房地產發行‘綠債’融得的資金一般會用在‘節能’‘環保’等概念項目上。在國家重視綠色可持續發展概念下，發行‘綠債’成為融資渠道收緊下的新途徑，具備建造綠色建筑等能力的中小房企也能在‘綠債’發行窗口期拓展融資渠道。”林丹妮解釋道。

數據來源：中指研究院

7月19日，上坤地產發行一筆2.1億美元、利率12.25%的綠色美元債。這也是上坤首次嘗試發行綠色債券，并已獲得香港品質保證局頒發的綠色債券發行前階段證書，成為少數綠色債券獲得此認證的新上市房企。

“對于公司而言，本次綠色美元債的發行具有里程碑意義，彰顯了公司對綠色金融的積極探索和ESG建設的初步成效。”上坤地產相關人士向《每日經濟新聞》記者表示，此次發債為公司綠色債券的首次嘗試，有利于資本市場信用的積累，也為未來融資活動、獲納評級等事項順利進行打下良好基礎。

此外，龍光、陽光100、力高、佳源國際等紛紛搭建綠色框架，進入綠色債券發行通道。在當前融資渠道持續收窄的環境下，通過“綠色”加持，有利于中小型房企拓展海外融資渠道。

資金壓力下房企拿地謹慎

在今年第一批集中供地中，多家主流房企一路高歌猛進地拿下多宗地塊。但進入7月，受集中供地等多重因素影響，全國土地供應量與成交量同環比雙雙下行。

中指研究院數據顯示，1-7月全國300城成交各類用地10.3億平方米，同比下降12.5個百分點。其中住宅用地累計成交4.6億平方米，成交同比下降18.4%。從企業端來看，50家代表房企7月拿地總額同比下降65.4%，環比下降64.6%。

數據來源：中指研究院

“隨著房企進入三季度償債高峰期，房地產市場貸款利率提高會對房企銷售回款產生影響，疊加對資金嚴監管基調不變，房企資金鏈壓力進一步提升，房企仍有融資需求。”

林丹妮分析認為，今年以來各類融資方式的平均利率低于去年同期，房企融資平均成本較上年有所降低，且單月繼續成下降趨勢，能夠一定程度上舒緩資金壓力。

“無論是三道紅線、40%的拿地銷售比限制還是房貸利率上升，無疑讓房地產市場發展踩下剎車放緩步伐，這也對房地產市場集中供地產生影響，房企拿地更加謹慎，也因此可能造成部分地塊流拍。未來房企也將更注重自身運營能力，優化自身債務結構。”林丹妮續稱。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網