每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

8月12日，中泰證券首席經濟學家李迅雷在博鰲房地產論壇上表示，存量經濟主導的時代下，經濟增速放緩，資源結構發生改變，此消彼漲、優勝劣汰之下，行業、人口、產業集中度在提高，進而帶動了人口流動。

人口流動使房地產市場出現分化

李迅雷指出，存量經濟主導時代，運輸成本、產業配套成本都會上升，所以今后中國就是一個大城市化過程，而不是一個城鎮化過程。

李迅雷指出，過去人口從西往東流，現今整體人口流向由北往南，這也說明中國的機會就在長江以南地區，就在長三角、珠三角。人口的流向是高度市場化的，這不是行政計劃、行政命令所能決定的。

總體來看，大部分地區人口在減少。中國三線以下的城市，2/3以上人口在凈流出，剔除自然增長人口，去年人口流入最多的省份是浙江省，其次是廣東省，今年以來房價漲得最多的地方基本上還是深圳、杭州、寧波等地。

居民收入分化帶來高房價

李迅雷表示，居民收入正在分化，不能簡單地以國家統計局的居民可支配收入來計算，實際收入比這個高得多，像深圳、杭州、北京這樣的一線和準一線城市房價，伴隨著大量的外來人口涌入而水漲船高。而這部分移民是城市的高收入群體，間接推動了房價增長。

同時，產業的分化使得部分地區房價高企。以杭州為例，其房價和信息產業高度發展、新經濟高度發展、高科技發展有相關性。總體趨勢來講，新產業的比重會不斷上升，產業集中度不可能在全國平均分布，還是集中在長三角、珠三角這兩大地區。

同時，房地產行業的分化也愈發明顯，前十強或者前百強企業的市場份額占比會越來越高。房地產行業是一個持續了20年的大牛市，如今面臨調整。城鎮化率增速放緩、人口老齡化等都會影響行業。房地產進入到了一個成熟階段，市場改善性需求還是非常大，投資、投機需求也非常大。

“跟中國股市一樣，你看A股每天交易的股票是什么公司，都是高市盈率公司。房地產也是一樣，豪宅在漲，熱門地區的房價在漲，熱門地區的房地產交易很活躍。”

封面圖片來源：攝圖網