新一輪房地產調控在這個3月持續深入，主要表現為已限購城市的政策加碼和更多城市加入限購行列。根據當前中央“房子是用來住的，不是用來炒的”這個總的指導思想和去庫存的總基調，對房地產市場因城施策、一城一策的調控和引導還將成為常態。

而深入研究當前中國消費升級、產業升級需求和公共服務痛點、住房供給痛點，會發現中央對于供給側結構性改革落在房地產領域的任務遠非去庫存那么單一。如何將“用來住的”房子蓋得更好？如何服務居住者？如何從城市配套服務角度轉變開發者角色？里面蘊含著新玩法和大機會。

實際上，從2014年房地產出現上一輪歷史低谷，關于房地產進入白銀時代或游戲“下半場”的論調便不斷，房企也紛紛談轉型升級。但如同20多年前中國商品房市場真正開啟，國民對好的居住環境和城市面貌的需求托起中國房地產的“黃金時代”一樣，當前房企轉型升級真正的核心仍然是需求。

從這個意義上來說，房地產行業不是進入了下半場，而是進入了又一個全新的上半場。

城市化推動者的角色轉變

3月22日，在網易房產主辦的“開發商的城市責任與運營”圓桌論壇上，萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海講述了萬科與上海這座城市25年共同生長的故事。

20多年前，當萬科將他在上海第一個項目的售樓處建在位于上海西南七寶鎮的水稻田上，吸引著騎著自行車、帶著現金而來的購房者時，誰都沒有想到多年后，這個區域會被納入上海中心城區，承載全球城市核心功能。這是城市化的上海速度，也是城市發展的魅力。

彼時，和萬科一起坐上上海城市化這趟高速列車的，還有日后以湯臣一品奠定豪宅市場地位的湯臣集團，浦東最終以不輸曼哈頓的速度印證了湯君年先生當年的眼光。

幾乎是在同一時間段，來自新加坡的仁恒置地也瞄準了上海，在陸家嘴核心區建設仁恒濱江園，至今仍是上海擁有外籍業主最多的房地產發展商之一。仁恒的董事局主席鐘聲堅先生，2015年在上海仍斷言，中國還有太多的需求。

1998年，我國進行需求側改革，確立商品房市場主體地位，開啟了房地產的黃金時代，房企只需拿地、蓋房即可，不愁賣，這一趨勢甚至延續了十幾年之久。

這十幾年，也是中國飛速城市化的十幾年。作為中國城市的主要建設者之一，房地產開發商在這一歷史進程中的作用不可磨滅。當然，這一世界歷史上規模最大、速度最快的城市化進程，也迅速造就了一個個如萬科一樣的航母級企業。

2016年，萬科全年實現銷售金額3647.7億元，其中上海區域16城貢獻1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。

著名企業家張瑞敏曾說，只有時代的企業，沒有成功的企業。

在當前政策和市場語境下，若房地產開發企業仍將規模化的賭注押注在城市紅利，而不是從城市責任角度做配套服務、做關聯業務的話，其風險將是不斷累積的。

房地產業本身是社會影響力極強的行業，人們甚至用居住改變中國來形容他的力量。開發商通過自己的產品改變的不僅是人們的居住形態，更包括城市的文化形態、城市的生活方式。因此，開發商當從社會價值、城市責任等諸多角度均衡自身定位。

2013年,萬科集團總裁郁亮提出萬科從專注住宅開發轉型為城市配套服務商，如今距離這一定位的提出已經過去3年，“城市配套服務商”正在全國加速踐行中。

“萬科‘城市配套服務商’的轉型目標即是在此認知上不斷革新而來，目前上海區域的‘熱帶雨林’業務體系也是在此基礎上應運而生”，張海說。

房地產進入供給側改革時代

“熱帶雨林”是萬科城市配套服務商在上海區域的系統化與個性化表達，既是萬科華東16城多年來對于多元化業務的探索成果，也是對于城市配套服務商在長三角區域未來之路的憧憬和期冀。

如果沒記錯的話，這應該是張海第三次在公開場合闡釋上海區域的“熱帶雨林”。

2016年底，萬科上海區域第一次在松花湖提出要做地產的“熱帶雨林”，張海為其做過注解，熱帶雨林是世界上生命力最強的生態系統，它有幾個特點：第一、物種復雜多樣，彼此間生物鏈緊密關聯，互相依賴、互相循環；第二，自然形成，不設定生長方向，適用于新物種意外發生和進化；第三，此消彼長，對抗力、穩定力最強，對外界變化可實現自我調節。

今年年初，張海系統闡述了萬科上海區域的“熱帶雨林”。他強調：“通過熱帶雨林體系所形成的這張全景圖，是萬科上海區域在這兩年做的實踐，其核心就是包容創新和協同發展。”

“也正因為如此，我們不僅要做好‘好房子、好服務和好社區’的住宅業務，還要探索產業、拓展型業務、金融資管以及城市更新等業態。在這種情況下，公司內部業務的多元化以及業態復雜程度遠超從前。”

中國的經濟發展、產業發展以及消費發展已經進入一個結構性變革、產業升級具有歷史性意義的新階段，當下熱議的供給側改革正是基于這種市場發展背景提出的。中國將進入以品質需求作為導向的品質消費時代和生活方式變革時代，這對于中國房地產行業、房地產企業未來發展方向及理念，將會是一次全新的梳理和升華。

中國房地產業協會會長劉志峰曾表示，未來房地產市場面臨的不再是需求不足或沒有需求的問題，而是需求改變了，產品卻沒有變，質量和服務跟不上的問題。

實際上，不光是房地產，這一問題如今已經出現在中國大部分行業。如制造業，這幾年出現的中國游客蜂擁到日本購買馬桶蓋事件，就是產品的更新能力跟不上需求升級的典型。

作為房企，解決客戶的需求痛點，甚至適當的引領需求，這其中能量巨大。從這個意義上來說，萬科上海區域的“熱帶雨林”或許能為房地產行業的供給側改革提供一類范本。

“熱帶雨林”如何生長？

“過去五年來，萬科在上海實踐相當大一部分是升級，有一小部分是轉型。”張海在當日的論壇上說。

這些升級和轉型，實際上正逐步豐富著這個茂盛的“熱帶雨林”生態體系。目前，上海萬科的產品線涵蓋產業、商業、醫養、教育、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系。

以2016年表現突出的上海萬科產業地產為例，最新數據顯示，上海萬科打造的10個產業項目已然布局上海六大商務區，包括大型購物中心、服務式公寓、寫字樓和企業總部園區等非住宅項目，總建筑面積逾600萬平方米。主要包括三條產品線：存量改造、產業商務園和萬科中心辦公綜合體、產城融合綜合開發產品。

城市更新方面，上海延安西路1262號這棟見證了上海90多年風云變遷的歷史建筑，在去年成為萬科首個主城區城市更新項目。地塊上現存的著名的鄔達克作品孫科別墅以及其他幾處上世紀二十年代的西班牙風格建筑，都是重要的歷史文化遺產。

萬科另一城市更新項目張江國創中心，由上海萬科攜手張江文控共同開發，以工業4.0為內核，通過導入張江資源、推動科技創新、提升城市體驗，依托萬科國際化開發運營理念，致力于成為具有全球影響力的科技創新成果策源地。

醫養業務板塊，在張海看來是上海萬科“轉型實踐”的一部分。“雖然可能盈利上各有各的說法，如果不做意味著無法實現基本的養老，客戶需求已經是多元化。”他說，“我們的嵌入式養老和即將發布的集中式養老，意味著一個轉型”。

上海萬科將他的首個嵌入式養老機構智匯坊放在了25年前進入上海的第一個項目萬科城市花園，那片上海西南七寶鎮當年的農田，2016年11月19日迎來了萬科在上海第一個萬科廣場系購物中心項目——七寶萬科廣場的開業，標志著萬科在七寶板塊的25年開發形成了一個完整的節點。

目前除智匯坊項目這種嵌入式的模式之外，萬科還設計了另外兩種不同的養老發展模式，包括在大型社區附近建一些養老配建。通過這種方式將實現比智匯坊這類更大體量的服務中心，同時提供更多服務內容。另外，萬科也在探索混合式的養老服務社區，即有一部分比例的持有部分，同時也有一部分比例對外銷售。與此同時，在未來產品中還會加入社區診斷，社區醫療，把這幾個集合起來，資源嫁接，共贏共生。

除了養老，上海萬科在教育方面的探索也可圈可點。養老和教育，這兩大問題常常直指公共服務痛點，也是最需持續投入卻回報相對漫長的行業，足以體現萬科做城市配套服務商的誠意。

2016年9月，上海萬科第一所自辦學校——萬科雙語學校也在上海七寶地區開學。

自此，上海萬科25年深耕七寶板塊，形成了包括住宅、商辦、廣場系購物中心、學校等在內的完整的城市居住和服務生態體系，成為城市“熱帶雨林”的最佳注解。

張海認為，這一方面是萬科的發展過程，另外一方面也是中國城市，特別是中國大城市發展的縮影。

未來，消費者必然越來越挑剔，對住房的需求已經從人住升級到了人居。要激活與創造需求，就不得不進行服務升級，為用戶打造全新的人居服務產業鏈。無論是科技、綠色，還是文化、養老、物流、金融等，機會恐怕更多的是留給了房企中的細分龍頭和綜合巨頭了。

25年前，騎自行車買萬科房子的是20歲的年輕人，25年后，他們形成了一個龐大的財富群體，同時也面臨著更多問題需要萬科作為城市配套服務商去幫助解決。

“這個過程連在一起看，確實是很有價值的”，張海說，“它符合與客戶共創的趨勢。”（商業資訊）