每經編輯｜蔡雅蕓

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文章作者：查道坤

文章來源：邦地產

請用藍翔技校的廣告語口吻讀下面的話：

有錢拿地，沒錢開發怎么辦？

現在有了新辦法：叫上幾個小伙伴一起干！

解決這個問題，不用去山東藍翔技校。招呼上幾個有實力的小伙伴，開發商既可以減少資金壓力，還可以降低風險。何樂不為？

如今這種現象在南京頻頻出現。作為南京最著名的“地王”南京下關地王，因為開發商無力開發，就招了8家小伙伴一塊兒玩。

上個月剛剛花31億拿地的上海建工，拿地一個月之后就搖旗找人，要招合作伙伴一起開發這塊地。邦地產（微信號：Real-estate-circle）記者得知，目前已經有朗詩和招商地產兩家應聲跑來，和上海建工一起協商開發事宜。

不過，三個性格和風格各異的小伙伴能不能一起愉快的玩耍？一旦扯起皮來，會鬧出點什么矛盾來？有沒有可能朋友反目成仇？要知道，這三位可不是天真爛漫的小盆友，都是實力雄厚、商業版圖寬廣、心思多多、會打算盤的地產開發商。

有南京本土的地產大咖對邦地產記者說，上海建工吸引小伙伴，無非是想借助外力，在河西板塊的群雄逐鹿中勝出，但是能否一起愉快地玩耍，還面臨很多問題，稍微處理不好，就會出現內部掐架的尷尬局面。

上海建工招攬小伙伴

上海建工＋朗詩集團＋招商地產＝？

你可能很少有機會看到這三家風格各異的小伙伴組合在一起吧？在不少業內人士看來，三家的聯手，是一場好戲，將會給金陵樓市帶來很大震動。

那么會是場什么樣的好戲呢？

10月22日下午，位于南京建鄴區河西南部21-11、21-12號的G52地塊公開掛牌拍賣，吸引了包括萬科、招商、朗詩、五礦、金地等在內的10家房企報名競拍，經過激烈的廝殺，最終上海建工干掉了招商、朗詩等對手，以31億元拿下該地塊，樓面地價高達每平米13821元，溢價率為20.2%。

上海建工第二天占據了南京各大媒體地產版的頭條，可謂出盡風頭。正當大家想看看這位土豪要怎么唱獨角戲的時候，有消息稱土豪要招攬小伙伴一起開發。更有意思的是，最后敲定的小伙伴就是當天競拍被他親自干掉的敗將——招商地產和朗詩。

三家公司都向邦地產記者確認了合作的事。其中，朗詩集團相關負責人表示，上海建工、朗詩和招商已經達成合作意向，“具體細節還在洽談，合作方式還在商榷。”

上海建工副總經理李偉忠也回應說，“目前三方正在談判之中，具體規劃，如何操盤都還未出爐。”招商地產南京副總經理孫海平也表示，“目前三方已經確定合作意向，但是具體合作方式、規劃以及動工都要進一步研討。”

事情到這里，你一定會問：上海建工拼盡全力拿到的地塊，為何還要讓競爭對手一起開發？

對這個問題，兩個小伙伴都有各自的解釋。

朗詩：哥是本地大佬，咱有經驗啊，哥10年前就在南京河西開發了第一個綠色科技住宅朗詩國際街區，有眾多粉絲追捧，口碑很不錯，上海建工選擇和咱合作，是取長補短，咱的品牌、客源、差異化產品打動了上海建工啊！

招商也有自己的一長串理由：俺是央企，客源和品牌基礎好。俺之所以這么自信，就是因為俺2005年就來南京混，這些年混得蠻不錯，搞了依云溪谷、紫金山1號、雍華府等等項目，每次都有粉絲哄搶，俺的客源，那是杠杠的多！你上海建工不選擇俺，那是沒眼光！

這個時候，汪星人和喵星人是好盆友哦~~

小伙伴吹牛，聽聽就算了，熱鬧嘛。但是南京房地產大咖有他們自己的解讀。他們認為，促使上海建工引進招商、朗詩共同開發的原因，主要是南京河西板塊競爭太激烈了，要有百分之百的把握從這種激烈中勝出，是上海建工尋找小伙伴的算盤。

大咖的分析有沒有道理？先看看目前南京河西板塊的競爭格局。

去年10月16日，福建正榮以31.2億拿下河西南部宅地，13419元每平方米的樓面價摘得了“河西地王”的名聲。隨后，今年1月29日，佳兆業以43.8億元拿下河西南部宅地，樓面價約14500元每平方米，再創新高。此外，河西還進駐了包括海峽城、五礦以及升龍地產等實力型房企，一時之間，群雄逐鹿河西。

要在這種情況下勝出，就得使出不同尋常的招數。上海建工引進兩個小伙伴可謂點睛之筆。

我們來設想一下，如果上海建工聯合朗詩，重新打造一個綠色街區，那么就可以避免同質化競爭的問題，搶占市場毫不含糊。央企招商地產財大氣粗有面子，幫上海建工分擔一部分開發資金，或許這真是一個不錯的點子。

大家為了一個目標走到一起來，連眼神都二得那么一致~~~

小伙伴打群架咋辦

對朗詩來說，與別人合作是常態。之前，朗詩和保利合作開發過位于南京棲霞的項目朗詩保利麓院。不過，故事有一個好的開頭，并不必然意味著一個圓滿的結局，原本友好的朗詩和保利雙方，卻在合作之后問題頻出。

邦地產（微信號：Real-estate-circle）記者了解了一下反目的原因。當年，兩家說好了“共同開發”，按咱們常人的理解，那就是兩家“一起開發”。但是這兩家不一樣，非要在拿地之后分頭開發和銷售，所以像切蛋糕似的，把土地分為南北兩部分，你一塊，我一塊，北邊交給保利，主要開發疊加及聯排產品；南邊一塊由朗詩地產來吃，打造科技住宅，主要產品是花園洋房及疊加別墅。

這種合作模式導致的結果就是，兩家開發商風格不同，開發出來的項目也不同，但又得別扭地捏合在一個大項目里，項目的整體形象怪不怪？

更深一層的問題是，保利產品特點是高周轉，快速開發銷售，而朗詩的開發速度慢很多。兩家在產品定位、運營模式、理念追求上怎么可能同步呢？

惹毛了，動手的時候一點也不溫柔，啊~呀~~

“兩個分開開發同一個項目，就容易產生競爭。現在保利、朗詩都在麓院賣別墅，兩邊有共性，客群出現了重疊，這就導致彼此之間存在競爭，最終雙方都鬧得不愉快。”有業界人士很擔憂，這一次，上海建工這三家開發商合作開發，做的產品千萬不能有重疊，如果三家不協商好，打群架的局面出現是必然的事。

前期開發的問題解決了，后期賣房的問題又冒出來了。

如果上海建工拿的這塊地上的項目是三家各自開發，那么出現問題時找誰負責？因為購房合同里只會出現一家房企，就是三家聯合成立的項目公司的名字，如果購房者買房后有不滿意，究竟該找誰？權責如何劃分？后期物業由哪家接手？這些都得事先商量好

不是只有動物界才打群架滴~~

如果三家公司都有自己授權的銷售公司，但是最后簽訂合同的時候卻是一家公司，這個權責就非常難以認定；由于雙方在開發時投入資金、利潤分成、配套實施和資金回籠要求不一致，在銷售環節，雙方會因為利潤和配套產生意見不同，三家開發商很有可能相互推托和扯皮。這時候，除了對開發商是一個風險之外，對購房者也會是一次冒險哦！

邦地產（微信號：Real-estate-circle）友情提醒，入伙的招商地產和朗詩，如果不提前和上海建工協商和做好分工，就千萬別貿然伸出友好之手。這就和婚前財產公證一樣，再甜蜜的愛情，一旦走入了婚姻，蜜月過后就是“冷酷仙境”了。