每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

近日，北京市住房和城鄉建設委員會 （以下簡稱北京住建委）下發通知稱，為進一步提高商業、辦公和大戶型商品住房預售許可門檻，明確了頒發預售許可證前的樓層進度。

與北京樓市調控不斷收緊形成鮮明對比的是，開發商拿地熱情持續高漲。中原地產研究中心統計數據顯示，今年前5月，全國4個主要一線城市合計土地出讓金高達1411.8億元，比2012年同期的314.4億元上漲了350%。

上海易居研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，最近北京樓市調控政策出臺得比較頻繁，在預售證上就形成了多重阻擊。在出臺預售資金監管政策后，如今又從工程建設角度來規范預售許可證的發放。“這表明隨著‘國五條’地方細則的深入，樓市調控將深入細節，且更有針對性。暫不論是否能瞄準大戶型這類靶子，單從震懾角度看，就能對房企起到警示作用。”

豪宅市場再承壓

北京住建委通知稱，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目，對商業、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時，施工進度應達到以下條件：地上規劃層數7層（含）以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層（含）以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上（且不低于7層）。

此前，北京市預售商品房條件是嚴格按照 《城市商品房預售管理辦法》規定，要求已交付全部土地使用權出讓金、取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證，同時預售商品房投入的開發建設資金達到總投資的25%以上，但對工程進度一直未作要求，預售許可門檻與其他省市相比偏低。

有分析人士指出，從工程建設角度來控制預售證發放，實際上是為購房者減輕了諸多風險。開發商如果輕易得到預售款，不見得會用于工程建設中，甚至會發生攜款潛逃等惡性事件。對工程建設實行硬性指標后，讓商品房的原型先打造出來，有利于購房者更清晰地看到相應產品的結構功能，這樣減少了信息不對稱性，有利于其更好地決定購買行為。對于開發商而言，產品基本成型有利于降低未來竣工的不確定性。

嚴躍進表示，北京上述政策的出臺，會給豪宅市場帶來新的壓力。本身豪宅市場預售證就受到了一個關卡的影響，加上這種制度，此類房企就更加措手不及了。

房企搶地或將收斂

值得注意的是，“限價令”已初現威力。進入6月以后，北京市新房供應量出現井噴，尤其是定位快銷項目的開發商選擇了適當降低利潤，以求盡早入市搶得市場先機。

亞豪機構統計數據顯示，截至6月12日，6月份北京樓市已有18個項目新開盤，比5月份同期整整多出一倍，同時創下了今年以來各月同期放量的最高峰值。

亞豪機構副總經理高姍表示，自北京樓市新建住宅執行限價政策以來，新增供應持續吃緊已經兩個月有余。同時，供應的緊缺與市場預期向好形成強烈的反差，這反而成為購房需求持續堅挺的助推器。5月和6月往往是開發商沖擊全年業績的黃金時期，在目前購房需求高漲的形勢下，靠快周轉贏得利潤的開發商顯然有些“按捺不住”了。

對于房企搶地背后的動力，一位開發商曾透露，三、四線城市土地價格雖低，但市場需求寡淡，項目利潤率不高。一、二線城市雖然地價高，但市場火爆，大多數房企仍看好一、二線城市。去年的快速去庫存已導致多數開發商在一線城市 “無貨可囤”，現在是“補倉”。

陽光100集團常務副總裁范小沖表示，去年是土地成交的低點，今年房企都在積極拿地。一線城市土地出讓量并不大，由于地價單價高，所以總價值反而高了。“庫存在減少，一線城市的需求繼續增大，以及一些外地公司想通過一些城市建立品牌制高點，都是房企看好一線城市樓市的原因。”

值得注意的是，有接近開發商的人士向 《每日經濟新聞》記者透露，隨著調控的持續收緊，多家房企在京拿地的熱情有所下降。

嚴躍進認為，當前政策的打壓對房企，尤其是豪宅及大戶型的開發企業而言，未來拿地會有所掂量。資金來源的渠道進一步收窄，可運用的范圍變小，從目前來看，政策打壓，會使房企拿地動作有所收斂。

在他看來，對于開發此類物業的房企而言，預售證不好領、預售金不好用，會對此類房企的資金鏈帶來沉重打擊。作為豪宅的開發商，若一心“搶地”，則會陷入政策的泥潭。只有嚴控成本，減少繁瑣環節，才能以高效、有序的工程進度完成項目，最終促使資金回籠。