每經編輯｜每經記者 楊井鑫 發自北京    

每經記者 楊井鑫 發自北京

隨著房地產調控政策密集出臺，房價在2011年下半年終于止住“瘋漲”步伐。

然而，當人們為房價“回歸理性”叫好時，各家商業銀行卻憂心忡忡。業內人士認為，在國家決心擠壓房地產“泡沫”的同時，房地產行業也迎來寒冬。作為房地產行業最大資金來源的銀行，將不得不面對銀行不良貸款率上升、利潤被“蠶食”的考驗。

嚴控不手軟？

由于監管層掐住“需求”和“資金”兩頭后，地產商陷入了進退兩難的窘境。

新地集團有限公司董事長漆洪波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產商遇到的困難主要還是在流動性方面。

“新地集團等一些房地產商的資金壓力還是相對較小，受影響最為嚴重的是一些在2008年拿了高價地，期望通過未來房價高漲以及快速銷售來償還資金的地產商，他們的日子現在很不好過。”漆洪波表示，政策在資金方面的控制影響遠遠大于限購。

“9月后，限貸以及按揭的難度加大，萬科的銷售優勢也消失了。在政策的調整下，項目的銷售利潤也下降較快，企業只能嚴格遵循‘現金為王’的策略，努力拓寬融資渠道。”萬科相關人士對記者表示。

據三季度統計數據顯示，房地產企業高負債率特征非常明顯。A股房地產行業上市公司平均資產負債率為63%，其中15家公司的資產負債率高于80%。除少數龍頭企業外，大部分房地產行業上市公司特別是中小型公司的經營性現金流缺口膨脹至647億元，約七成公司的經營性現金流告負。

“現在并不是最糟糕的時候。”北京通達投資首席分析師李鵬濤表示，2012年的形勢可能更加嚴峻。

國務院副總理李克強近日指出，要堅持房地產調控政策不動搖。住建部部長姜偉新也表示，2012年要繼續落實地方政府對房價調控的責任，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策。

事實上，國家統計局12月18日發布數據顯示，11月70個大中城市住宅銷售價格已出現松動。在新建商品住宅(不含保障性住房)中，環比下降的城市增至49個，比上個月多了15個，持平的城市為16個，而環比價格上漲城市的漲幅均未超過0.2%。

銀行很淡定？

不過，隨著房價的下行，銀行的信貸風險逐步暴露出來。不過，監管部門和銀行的態度較為樂觀。

2011年11月，前銀監會主席劉明康透露，銀監會組織進行的商業銀行房地產壓力測試結果顯示，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%。而當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

中行行長李禮輝在北大演講時提到，中行進行房地產貸款壓力測試結果顯示，即使房價下跌30%，中行的不良貸款率增長也不會超過1%。

中信銀行行長陳小憲此前也表示，中信銀行在一季報公布后曾表示2011年將房地產貸款壓縮三分之一。“如今房地產貸款項目審批的權利都已經上交給了總行，能批下來的很少，大部分都有抵押。”中信銀行內部人士認為，最壞的情況也是就抵押歸銀行，但是目前這種情況并不多。

然而，部分分析人士并不樂觀。中國光大銀行首席經濟學家盛宏清稱，“房價如果回調，房地產開發項目資金回流困難，國內商業銀行的不良資產率就會隨之上升。”

渣打銀行經濟師李煒則指出，一旦國內房價下跌，銀行不良率上升是毫無疑問的，但是遠沒有到出現系統性風險的地步。

李煒認為，房地產貸款在銀行總體貸款中的比例不足20%，銀行已經意識到了這塊業務存在的風險，需要時間來消化。與此同時，房價的下跌也應該是一個緩慢的過程，銀行有一個緩沖的空間。“從房地產的調控趨勢看，3~4年內的方向應該不會變化。”李煒告訴記者。