每經記者｜李蕾    每經編輯｜葉峰    

2025年是公募REITs（公開募集基礎設施證券投資基金）迎來快速發展的一年。Wind數據顯示，截至2025年12月中旬，我國公募REITs已發行產品達到近80只，總市值突破2200億元，資產類型涵蓋園區、消費、交通、能源等十大領域，預計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

綜觀公募REITs二級市場全年的表現，呈現鮮明的“先揚后抑”特征。上半年受益于低利率與“資產荒”行情，中證REITs全收益指數累計漲幅達14.2%；下半年受長端利率上行、解禁壓力等因素影響，又出現明顯回調。一級市場發行方面，資產擴容與機制完善成為核心驅動力，全年誕生了首批數據中心REITs、首單市政基礎設施REIT等多個標桿項目。

展望2026年，公募REITs市場將迎來規模與質量的雙重提升。專業投資機構怎么看待明年的景氣度？又會推薦怎樣的配置方案？《每日經濟新聞》記者就此采訪了多家公募基金和第三方機構。

2025年消費類REITs表現亮眼，產業園區REITs承壓

華西證券數據顯示，截至2025年11月末，我國基礎設施公募REITs已經發行78只，共發售基金2095億元，資產類型涉及園區、消費、交通、能源、生態環保、水利、倉儲物流、租賃住房、市政設施和新型設施十大類，總市值約2223億元，已突破2200億元大關。

每經記者根據Wind數據整理發現，截至12月10日，全市場已上市的77只產品中，年內二級市場上漲的有61只，占總數的近80%；下跌的有16只，占總數的約20%。

從漲幅上看，年內漲幅超過20%的公募REITs共有25只，其中超過30%的有15只，超過50%的也有2只，整體而言交出了一張不錯的成績單。

年內漲幅前十的公募REITs（截至12月10日）

年內二級市場漲幅最大的產品為易方達華威市場REIT。截至12月10日，已上漲73.31%，漲幅顯著。

該基金今年1月底上市，是國內首單以農貿市場為底層資產的消費基礎設施REITs產品。上市首日，易方達華威市場REIT就因漲幅達到30%，在第二個交易日停牌1小時。今年5月，該產品又因在二級市場的累計漲幅超過70%而出現臨時停牌的情況，也側面體現了市場和投資者的熱情。

今年2月上市的國泰海通濟南能源供熱REIT同樣收獲了可觀的漲幅，年內上漲66.81%。該產品底層資產為濟南熱力集團持有的位于歷下區、歷城區的232段供熱管網資產的所有權及其對應的經營權利，在發售階段就十分火熱，公眾認購倍數創下了彼時的行業新高。

除此之外，在漲幅排名靠前的前10只產品中，消費類REITs占了4席，前20只產品中則占了8席，是所有資產類型中表現最好的。

年內漲幅墊底的公募REITs（截至12月10日）

再來看看年內價格出現下跌的產品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，截至12月10日已下跌22.57%；其次是易方達廣開產園REIT，年內下跌了17.11%。

此外還有華夏和達高科REIT、華夏合肥高新REIT和東吳蘇園產業REIT等多只產品年內跌幅超過10%。

值得一提的是，這幾只產品都是產業園區REITs，并且在年內跌幅前十的產品中，產業園區REITs達到7只，足見這類產品在今年的承壓程度。

事實上，從全年表現來看，2025年消費設施、租賃住房漲幅靠前，截至11月末分別上漲22%、13%；產業園區則收益墊底，下半年的大幅度回調，使其成為截至11月末唯一負收益的板塊。

展望2026：整體景氣度有望在結構性分化中穩步提升

對于2026年公募REITs市場的發展，多位受訪專家表示，預計利率將處于區間波動的狀態，整體景氣度有望在結構性分化中穩步提升。

華夏基金基礎設施與不動產業務部相關負責人告訴每經記者，展望2026年，對中國REITs市場的整體發展態勢保持積極樂觀，并認為市場將步入一個更為成熟、更具深度的新階段，整體景氣度有望在結構性分化中穩步提升。

核心支撐邏輯主要來自兩個方面：一方面是宏觀環境與資產屬性高度契合，另一方面則是政策的持續深化與擴圍是核心驅動力。但該負責人同時提醒，在宏觀經濟持續弱復蘇背景下，微觀個體REITs項目的經營表現仍將呈現波動分化，運管能力帶來的業績差異將進一步體現。

博時基金REITs業務營運總監劉玄也對記者分析，當前我國REITs市場正處于政策紅利持續釋放與市場需求快速增長的“雙重窗口期”，呈現出資產覆蓋范圍持續拓寬、擴募機制基本成熟、投資者結構日趨多元、資產配置價值日益凸顯的態勢。但與境外成熟市場相比，在產品體系、發行機制、交易生態、監管框架、風險處置及功能發揮等方面仍存在提升空間。同時，宏觀經濟及外部競爭環境的不確定性仍可能導致底層資產的經營收入及營業成本承壓。

在這樣的背景下，華夏基金基礎設施與不動產業務部相關負責人指出，2026年更看好具備剛性需求、現金流穩健，受益于明確政策支持以及擴募儲備資產優質的細分領域投資機會。例如有較強抗周期屬性的穩定現金流的資產，以及一些原始權益人對于公募REITs平臺的擴募戰略訴求較強、并且具備足夠優質儲備資產的REITs項目。

瑞思不動產金融研究院院長朱元偉則指出，考慮邊際效應，建議重點關注新上市的新資產類別，?如?旅、養?、港?、儲能等。重點關注兩種風格，?是抗周期、韌性強的資產類別，?如消費基礎設施、保租房和公用事業；二是能源、物流倉儲和?速公路等類別，雖然受整體宏觀經濟?勢?處于承壓態勢，但是部分市場已經出現了觸底反彈的跡象，可以關注左側交易的機會。與此同時，擴募也是?較好獲取增量份額的機會。

專家建議：“好資產、好管理、好未來”，可關注新上市的資產類別

2025年下半年以來REITs市場出現了回調。華夏基金基礎設施與不動產業務部相關負責人分析，一是因為集中解禁，REITs市場風險偏好下行，資金止盈訴求增強；二是債市走弱，利差壓縮；三是權益市場超預期走強，分流部分交易型資金。其表示：“2026年REITs市場總體仍將面臨一些挑戰，二級市場的價格波動與溢價率分化并非短期現象，而是市場走向成熟和理性的必然特征。未來隨著市場分化，這一特征將會持續深化。”

瑞思不動產金融研究院院長朱元偉也預計，2026年利率將處于區間波動的狀態，所以基本?韌性強、分紅穩健的資產類別將繼續得到青睞。

他建議投資者將上述兩種不同風格的資產類型結合，?是依靠防御性資產構建相對穩健的底倉，二是機會型尋找承壓資產逆境反轉的投資機會。“從過去的觀測來看，在市場上行期，獲取戰配仍然是對投資者更為有利的投資?式。?前公募REITs的供給依然難以滿足需求?且資產荒的問題將長期存在，我們預計這種戰配為主的模式還將繼續。”

劉玄也建議，對投資者而言，長期投資價值的核心在于“好資產+好管家+好價格”，因此應當結合自身風險偏好以及對細分賽道的了解情況，在評估底層資產的安全性、穩定性和成長性的基礎上，尋找運營管理能力較強、具有較大擴募潛力的標的，選擇估值合理的時機介入。

華夏基金基礎設施與不動產業務部相關負責人同樣表示，投資者需要建立一套多維度的深度評估框架，而這些核心指標應當遵循“好資產、好管理、好未來”的邏輯進行排序和綜合考量。

首先是好資產，即底層資產質量，投資者應重點審視項目所處的區域經濟韌性、其自身供需關系的稀缺性以及歷史營業收入和可供分配金額的穩定性；其次是好管理，即運營效率與項目治理能力，這決定了資產能否得到運營提升；最后是好未來，這決定了基金的長期規模增長和收益提升潛力。

封面圖片來源：每日經濟新聞