每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

9月30日傍晚，北京結束今年以來關注度最高的一次土拍，朝陽區太陽宮新區D區土地一級開發項目CY00-0215-0627地塊現場競價，共有懋源地產、京投發展、北京城建、中建智地、建發房產等9家房企（含2家聯合體）報名參與競價。

該地塊在線上報價階段就經歷了9輪出價，在達到31.28億元后轉入現場競價環節。經過近三個小時的激烈角逐，最終，北京興鑫房地產開發有限公司（即中建智地）經過348輪競價，以43.145億元摘地，樓面價8.53萬元/平方米，溢價率達到39.18%，創下年內新高。

掛牌文件顯示，該宗地總土地面積19446.8平方米，建筑控制規模≤50561.68平方米，容積率2.6，限高80米，全部為二類城鎮住宅用地。掛牌起始價為31億元，競價階梯350萬元，競買保證金為6.2億元。

圖源：北京規劃和自然資源委員會網站

今年7月底，北京規劃和自然資源委員會網站發布第六輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及5宗地，其中的太陽宮地塊就備受關注。

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《每日經濟新聞》記者表示，太陽宮地塊坐落于東北三環至四環之間，是近年來北京城六區范圍內極為稀缺的住宅用地。該地塊在規劃階段進行了優化調整，容積率由最初的3.0下調至2.6，建筑高度控制在80米，有助于提升居住舒適度。

從交通條件看，太陽宮地塊可無縫銜接地鐵10號線與17號線太陽宮站，規劃中更要求地下空間與地鐵站廳直接連通，實現“出小區即進地鐵”的通勤體驗。周邊配套成熟，西側緊鄰凱德MALL大型商業綜合體，步行可達太陽宮公園，并享有人大附中朝陽學校等教育資源。

事實上，太陽宮板塊新房供應長期緊缺，上一次住宅用地出讓為2022年的中建玖合府。據張凱介紹，目前，該區域新房資源緊張，玖合府已進入現房銷售階段，成交均價約11.85萬元/平方米。二手房市場表現穩健，太陽公元南區掛牌價約14.6萬元/平方米，紅璽臺約14.8萬元/平方米，安馨家園、豐和園等小區價格區間為9.8萬元～12.1萬元/平方米。

與此同時，與太陽宮地塊形成對比的是，門頭溝區S1線區域組團01-12地塊MC00-0605-0006地塊競拍相對平淡，由電建地產與京西門城投聯合體以9.57億元底價競得，成交樓面價約2.35萬元/平方米。

張凱表示，隨著北京本輪土地成交落定，樓市格局進一步明晰，核心區域與郊區市場的分化趨勢持續深化。這一趨勢直接體現在房企差異化的投資邏輯上：三環至四環內擁有軌道交通與成熟配套的稀缺地塊備受爭搶，成為實力房企維系品牌溢價與資產價值的關鍵；而非核心區如門頭溝地塊的底價成交彰顯了市場理性的一面，該區域更考驗企業對成本、產品及開發節奏的精準把控。

從北京市規劃和自然資源委員會此前發布的2025年第七輪擬供應商品住宅用地清單看，北京近期還將供應8宗地、約27公頃，建筑規模約63萬平方米，全部位于軌道交通站點周邊市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域，其中朝陽區有2宗。

另據北京市規劃和自然資源委員會方面消息，今年北京土地市場重點向軌道站點周邊、核心功能板塊、配套齊全區域傾斜，更好順應市場需求，市場反應良好。

比如，今年成交的海淀區清河板塊建發海晏開盤10天網簽100套，網簽去化率25%；通州區運河商務區板塊中建運河玖院開盤8天網簽420套，網簽去化率55%；懷柔老城核心區建工嘉棠云璽開盤一周網簽131套，網簽去化率近六成。

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