每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳柯名 陳夢妤    

香港山頂歌賦山道15號?圖源｜香港文匯報

8月19日，香港住宅市場最大虧損出現了。

深圳祥祺集團主席陳紅天或相關人士持有的山頂歌賦山道15號大宅，在經歷兩年招標后以7.9億港元成交。

而該房源2016年買入價為21億港元，如今貶值13.1億港元，跌幅達62.4%，呎價約4.37萬港元（1平方呎約合0.0929平方米）。

《每日經濟新聞》記者注意到，該房源2023年因財務問題被東亞銀行接管，淪為銀主盤，歷經多次截標延期才找到買家。房源實用面積為1.8萬平方呎，配套近1萬平方呎花園和2788平方呎停車位，樓面呎價一度高達22.74萬港元。

如果換算成內地通用的平方米，這座大宅高峰期的單價可以達到約245萬元/平方米（是的，你沒有看錯）。

注：銀主盤為香港樓市術語，指由于原業主未能按時償還銀行或其他金融機構的貸款，導致物業被債權人（通常是銀行）通過法律程序收回并接管，隨后由債權人負責出售以清償債務的房產。

“香港豪宅市場整體自2021年見頂后普遍下跌約30%，部分豪宅跌幅在35%～40%，銀主盤額外會再折讓15%～20%。這次山頂歌賦山道個案跌幅超過60%，屬于‘銀行急售+特殊個盤’雙重疊加。”8月21日下午，匯生國際資本總裁黃立沖向每經記者分析稱。

9年前21億港元天價買入

2016年6月，香港樓市正值熾熱期，陳紅天方面以21億港元天價從莊士國際購入山頂歌賦山道15號物業，樓面呎價22.74萬港元，一舉創下全港呎價新高，更一度成為全球豪宅呎價標桿。

這座位于香港傳統豪宅區的物業，不僅地理位置優越，規格也堪稱頂級：實用面積1.8萬平方呎，包含3層獨立屋及3層地庫，采用六房六套間隔設計，當時計劃作為自住用途進行高端改建。

然而九年后，這場轟動一時的豪宅交易以令人唏噓的方式落幕。

據祥祺集團2023年5月聲明，公司面臨“階段性現金流問題”，主要原因是多筆大額應收賬款被臨時悔約，以及內地業務辦理遇到障礙。

每經記者注意到，從2023年8月首次公布銷售安排開始，這棟豪宅的出售之路便異常艱難。

歷經近兩年反復延期后，接管人于2025年1月將意向價下調到7億港元～8億港元區間，最終在8月19日以7.9億港元成交。

值得注意的是，該物業于2019年已取得入伙紙（指入住許可證），但改建工程仍未完成，出售時部分區域甚至呈現荒廢狀態。

這筆13.1億港元的虧損，甚至超過了今年九龍半山超級豪宅緹外院墅C棟10億港元的成交價，在香港住宅市場前所未有。

在黃立沖看來，在當下市場環境，豪宅定價邏輯已由“地標溢價”轉向“現金流與風險折現”。“過去單幢超大戶型因流動性差、維護成本高，議價權完全在買方手里。即便香港在2024年全面‘撤辣’，成交價仍徘徊底部，超級豪宅的溢價故事難再復制。”黃立沖說。

注：撤辣是港澳樓市政策術語，指政府撤銷為抑制樓市過熱而實施的強效調控措施。

個人資產大幅縮水

公開資料顯示，陳紅天自2015年起在香港大手筆掃入物業，涉及金額約69.87億港元，除歌賦山道15號外，還有紅磡祥祺中心A座及B座商廈，以及港島東半山豪宅傲璇。

其中最具代表性的當屬紅磡祥祺中心。

2016年7月，陳紅天以45億港元向會德豐地產購入紅磡One HarbourGate東座全幢，將其命名為祥祺中心，作為集團香港總部。

這棟15層高的臨海甲級寫字樓總面積約27.9萬平方呎，擁有155個車位，2024年12月被香港都會大學以26.5億港元購入，較購入價賬面貶值18.5億港元，跌幅達41.1%。

住宅方面，除歌賦山道15號外，陳紅天持有的山頂司徒拔道53號傲璇單位也在2023年9月以約4.2億港元售出，較當年6.8億港元的公開招標價下降約38%。

與此同時，今年7月，陳紅天家族持有的中半山嘉富麗苑1座低層B室亦被銀主以6455萬港元出售，該單位為四房設計，實用面積2348平方呎。

每經記者梳理發現，陳紅天的資產擴張期主要集中在2015～2017年。這三年內，陳紅天在中國香港和英國的物業投資總額達近百億港元，且高度依賴銀行融資。但2018年后，由于房地產市場調整等因素，其資產價值開始持續縮水。

這位曾以335億元身家排在《2022胡潤全球房地產企業家榜》第41位的富豪，其商業版圖收縮令人唏噓。

與此同時，作為華南城的主要投資者之一，陳紅天還“見證”了這家負債609億港元的企業在今年8月被香港法院頒布清盤令。

黃立沖認為，此類案例對杠桿模式的警示尤為明顯。

“2015年～2017年以銀行貸款擴張（方式）、創紀錄價收購豪宅，在利率和資產估值雙殺下，極易觸發‘違約—接管—折價’的連鎖反應。對其他企業而言，降低杠桿、避免交叉擔保和保持利息覆蓋緩沖，是穿越周期的關鍵。”黃立沖補充道。

記者|陳榮浩

編輯|陳柯名 陳夢妤??蓋源源

校對|金冥羽

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