每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

上海某次新房小區  圖源｜每經記者 包晶晶 攝

上海二手房市場量穩價跌。

上海中原地產數據顯示，7月上海二手住宅成交1.69萬套，環比減少8.67%，同比減少7.01%；但7月二手房價格指數環比下跌1.82%，已經連續下跌3個月。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對《每日經濟新聞》記者表示：“今年7月的成交量表現其實比2023年同期更好，2024年則是因為新政刺激了交易增長。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈現穩中有升態勢，但價格下行趨勢并沒有真正止住。”

盡管成交量保持高位，但當前上海全市二手房掛牌總量偏高，也帶來價格的進一步競爭。

“價格更接近2016年”

從中原地產統計的情況看，掛牌增量也呈現下降走勢，淡季壓力比較明顯。但盧文曦認為，7月成交絕對量并沒有跌破1.5萬套，說明市場韌性還是相當足的。

“上海鏈家7月帶看量環比持平。”上海鏈家研究院負責人李根書面分析指出，“市場需求呈現明顯的剛需主導特征，即300萬元以下房源成交占比持續攀升，以首次購房者及年輕家庭為主要驅動力，他們對總價敏感度高，更傾向于選擇近郊性價比房源。改善客戶群體多元化趨勢雖有顯現（高總價房源成交占比微升），但整體尚未形成規模效應，主要原因可能是新房市場高端項目持續熱銷、新房品質升級，分流了置換市場需求”。

基于成交量和成交結構的基本情況，各方人士認為，以價換量仍然是常態。

58安居客研究院數據顯示，7月上海只有5個區二手房掛牌價上漲，長寧區上漲3.4%，松江區上漲2%，而黃浦區、青浦區微漲0.4%，閔行區漲幅0.3%。

與此同時，靜安、虹口、徐匯、楊浦等市中心區域二手房掛牌價格都呈現不同程度下降。在這個過程中，區域間的分化、區域內的分化、產品之間的分化仍在加劇。

盧文曦說：“現在（部分二手房）的價格更接近2016年。這其中有些結構性差異，比如地段差、房齡久的老公房還在不斷筑底，什么時候能夠真正回升，還是要看市場成交量和政策支持，次新商品房、優質地段商品房則相對抗跌。”

“大多數房源都能再砍一點價”

“目前整體房價確實算2015年以來最低的了。”每經記者以賣房人身份咨詢虹口區涼城板塊的老破小房源價格，鏈家中介人員張廣（化名）通過企業微信這樣回復。

每經記者查詢發現，市區內環內部分次新小區價格相對抗跌，如中遠兩灣城2房2廳戶型，近期成交單價在75000元～86000元/平方米。

 這一價格與高峰時期（2022年8月單價約10萬元/平方米）相比回落幅度較大，但與2024年末相比，甚至還有一定漲幅，且均價仍然高于2019年同期。

盧文曦說：“中遠兩灣城是內環內次新房，品質比較高，但開發周期長、密度也較大，因此小區內部品質和價格也有分化，最后開發的四期品質更好，一期、二期相對較弱。現在買房人越來越務實，一部分人想把老公房置換成次新房或者新房，市中心很多老房子畢竟面積小、停車難、舒適度不夠，而如果面積一大，總價又高了。因此，預算有限的情況下，會有人選擇犧牲地段，改善面積。”

上文提到的虹口區涼城板塊廣苑小區，建于1993年前后，7月掛牌均價約44237元/平方米，與三年前64600元/平方米的掛牌均價相比已經下跌超過30%，6月成交單價甚至已來到34406元/平方米。

“按照現在的掛牌價，大多數房源都能再砍一點價。”張廣說，“具體還是要看房子情況和房東心態”。

“最近二手房價格降幅明顯收窄，不會帶來過往的恐慌式下行。”盧文曦說。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝