每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

房地產(chǎn)市場繼續(xù)向止跌回穩(wěn)的方向邁進。

經(jīng)歷了“小陽春”行情后，樓市“紅五月”在上海、北京、廣州等熱點城市得到體現(xiàn)。不過，5月市場分化現(xiàn)象依然明顯。

克而瑞監(jiān)測顯示，30個重點城市5月新房成交面積為1058萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降9%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百強房企5月銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴大0.5個百分點。

“整個市場短暫地出現(xiàn)調(diào)整屬于正常情況?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，從去年四季度到今年4月份，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)7個月的回穩(wěn)，5月份盡管有些數(shù)據(jù)出現(xiàn)波動，但總體還是延續(xù)了一個向好的態(tài)勢，“市場反饋還是積極的”。

進入6月份，對于典型房企而言，也進入到年中業(yè)績的沖刺期。在5月新房市場分化、百強房企整體銷售額同比下降的背景下，據(jù)記者觀察，多家頭部房企推出了“好房子”新規(guī)產(chǎn)品，并實現(xiàn)了較高的去化率。

某房企相關(guān)負責人在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在的市場無論哪家開發(fā)商都挺有壓力的，大幅降價促銷反而可能對項目產(chǎn)生損傷。

“紅五月”樓市明顯分化

5月份，核心城市新房市場整體保持修復態(tài)勢，“紅五月”行情在上海、北京、廣州等熱點城市得到體現(xiàn)，這些城市的5月新房成交量均保持同比和環(huán)比增長。

以上海為例，5月有近40個項目開盤，其中純新盤項目11個，老盤加推項目26個。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海一手住房成交62萬平方米，環(huán)比增長20%，同比增長24%。

再看廣州，4月底就有多個純新項目集中開盤入市，疊加“五一”假期項目營銷力度加大，新開盤項目去化效果普遍較好，整體帶動市場成交回升。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局數(shù)據(jù)顯示，5月份，廣州新房累計成交6572套，環(huán)比增長32%，同比增長26%。

另據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)，5月份，北京新房累計成交3917套，環(huán)比增長14%，同比增長38%。

與此同時，5月樓市仍呈現(xiàn)出分化態(tài)勢，部分熱點城市的新房成交量出現(xiàn)回落。

據(jù)克而瑞四川監(jiān)測顯示，5月份，成都新建商品住宅供應規(guī)模及成交規(guī)模同比、環(huán)比均呈下降趨勢。其中，新增供應套數(shù)同比下降38.84%，環(huán)比下降33.84%。成交方面，5月成都新房成交面積102.91萬平方米，同比和環(huán)比下降幅度均超過了10%。不過，每經(jīng)記者注意到，得益于“好房子”新規(guī)項目集中入市，近兩個月，成都新推項目去化率均在九成以上。

再以深圳為例，5月深圳核心區(qū)推盤節(jié)奏有所加快，但各項目間分化顯著。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳5月多個核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目去化率超過80%，而非核心區(qū)項目去化率普遍低于50%。深圳中原研究中心統(tǒng)計顯示，5月份，深圳一手住宅網(wǎng)簽3162套，環(huán)比下滑14.4%。

克而瑞監(jiān)測顯示，30個重點城市5月新房成交面積為1058萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降9%。累計來看，今年前5個月，30城新房成交面積5047萬平方米，同比上漲6%。

其中， 一線城市5月新房成交環(huán)比增長6%，同比增長20%；26個二三線城市5月新房成交環(huán)比企穩(wěn)，但同比仍回落13%，降幅超過30城平均水平。

盡管5月樓市出現(xiàn)明顯分化，但據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市5月平均開盤去化率為39%，環(huán)比上升1%，同比上升12%，與2023年高峰期基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好。

其中，廈門、成都、長沙和重慶四城的去化率均超六成，上海、深圳等熱點城市去化率同比、環(huán)比持續(xù)增長。鄭州、蘇州等城市的去化率雖然與去年同期相比穩(wěn)中有升，但環(huán)比降幅均超過兩成；昆明、青島、濟南、常州、嘉興等弱二三線城市去化率均不足兩成且環(huán)比持續(xù)下降，市場仍延續(xù)低迷走勢。

“以武漢市場為例，近期改善和豪宅市場成交均有所下滑，650萬元以上戶型產(chǎn)品的存銷比越來越大，550萬—650萬元戶型基本以‘好房子’新規(guī)的大平層為主?！币活^部房企華中區(qū)域相關(guān)負責人通過微信告訴記者，據(jù)其初步判斷，改善客群對產(chǎn)品的要求較以前更高。

“當前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復蘇走勢，熱銷項目更為聚焦到產(chǎn)品力較強的第四代宅和‘好房子’新規(guī)項目，隨著這類產(chǎn)品集中入市，撐起熱銷半邊天。”克而瑞分析指出，部分城市則依靠由政府主導的存量房收購和房票安置對城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了良好的提振作用，但對多數(shù)弱二三線城市而言，部分樓盤僅能依托大折扣、高傭金、強渠道等策略實現(xiàn)銷量提升。

房企如何沖刺年中業(yè)績？

5月樓市分化，也體現(xiàn)在百強房企的銷售業(yè)績上。

中指研究院監(jiān)測顯示，5月份，百強房企銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴大0.5個百分點。

以排在銷售榜前兩位的保利發(fā)展和綠城中國為例，保利發(fā)展5月實現(xiàn)銷售額285.12億元，環(huán)比增長15.8%，同比下降19.3%；前5月累計銷售額1161.61億元，累計同比減少19.26%。綠城中國5月實現(xiàn)銷售額255億元，環(huán)比增長37.1%，同比上漲9.4%；前5個月累計銷售額965億元，累計同比減少2.3%。

每經(jīng)記者梳理18家重點上市房企近日發(fā)布的5月業(yè)績簡報發(fā)現(xiàn)，這18家房企5月合計銷售額1449.84億元，同比下降5.9%，環(huán)比增長24.1%；今年前5個月銷售額合計為5842億元，同比下降14.8%。

值得注意的是，5月銷售額同比和環(huán)比均下降的僅有越秀地產(chǎn)和旭輝集團。其中，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額95.81億元，同比和環(huán)比分別下降6.9%和4.9%。而越秀地產(chǎn)也是今年極少數(shù)明確提出年度銷售目標的房企，今年前5個月累計合同銷售金額約為507億元，同比增長約26.5%，完成2025年度合同銷售目標進度為42.1%，成為18家房企中前5個月累計銷售額仍同比上漲的兩家房企之一。

“現(xiàn)在的市場無論哪個開發(fā)商都挺有壓力的?！鄙鲜龇科笙嚓P(guān)負責人表示，目前公司在華中區(qū)域的舊規(guī)產(chǎn)品、新規(guī)產(chǎn)品占比各一半?！暗谒拇酶咝詢r比和高得房率，對傳統(tǒng)住宅還是有一定沖擊的，老項目主要還是靠現(xiàn)房優(yōu)勢，以品質(zhì)實景可見去做對沖。”

“目前公司的舊規(guī)產(chǎn)品基本是準現(xiàn)房或者現(xiàn)房，客戶主要是看實景?！本G城中國華中區(qū)域相關(guān)負責人告訴記者，當前舊規(guī)產(chǎn)品并不是公司的去化主力，因為有業(yè)主基數(shù)，大幅降價反而會對項目有損傷?！肮靖嗍峭ㄟ^老盤新做，從展示更新、服務(wù)提升等方面去對抗‘好房子’新規(guī)產(chǎn)品”。

以架空層為例，此前是將設(shè)計做好后交給客戶，但如今則是在設(shè)計中有留白空間，通過主動與業(yè)主進行溝通，問詢其希望的改造方向并進行修改。“目前在武漢湖畔雲(yún)廬、長沙鳳起麓鳴等舊規(guī)產(chǎn)品上都有這樣的動作，通過這些方式達到口碑傳播，影響潛在客戶。”

“今年上半年公司在成都共有兩個新項目入市，且都是‘好房子’新規(guī)產(chǎn)品?！睋?jù)成都萬科相關(guān)負責人介紹，一個是位于郫都區(qū)的蜀都萬科·錦上揚華，前5月連續(xù)奪得郫都區(qū)銷冠；另一個是基于“好房子”理念打造的、位于新都區(qū)的萬科都會甲第，5月17日開盤實現(xiàn)片區(qū)內(nèi)近三年首開項目最高認購業(yè)績，截至目前仍是新都區(qū)銷冠。“此外，持續(xù)銷售項目如軌道城市萬科美的|高線公園，也將推出優(yōu)質(zhì)準現(xiàn)房房源以及年中沖刺專屬購房優(yōu)惠?！?/p>

“公司整合旗下商業(yè)、資管、物業(yè)等多航道資源，推出‘龍湖歡搶季’，天街、冠寓萬份盲盒驚喜派送、全國各大直播間搶購房神券，更有千套房源限時一口價秒殺?！饼埡瘓F相關(guān)負責人告訴記者，6月13日“龍湖好房子BOSS福利局”專場直播，將在全國篩選12個城市級紅盤熱盤，包括高端產(chǎn)品線御湖境、觀萃等明星項目，在直播間推出給力好價，拉開整個年中沖刺的大幕。

“6月供應同環(huán)比齊降重回階段低位，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為34%、55%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應結(jié)構(gòu)。半數(shù)以上城市以主城為供應主力?！笨硕鸱治鲋赋?，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區(qū)改善供應比例，疊加房企年中沖刺，或?qū)⒓哟鬆I銷力度。“預期6月成交環(huán)比持增，同比有望持平去年同期，市場延續(xù)止跌回穩(wěn)的弱復蘇走勢。”

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