每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

“取消每月的抽糞?！?/p>

位于上海市長寧區的安陽小區，始建于上世紀80年代中后期，即將迎來一次精品化改造。小區居民提出了51條關于改造的訴求，其中“抽糞”問題被特別強調。

安陽小區由12棟住宅組成，呈“L”型排布，包括一梯8戶和一梯6戶，小區西側、北側和東側一墻之隔的分別是德必易園、科研單位和高層住宅樓。

5月27日，居民張老先生在小區現場告訴《每日經濟新聞》記者：“1988年，我通過住房調劑來到了安陽小區（‘房屋調劑’是上海特定歷史時期的產物，職工可以根據工作單位所在地相互置換房屋），剛搬來時環境甚至還不如現在。聽說小區即將改造成為‘精品小區’，我們居民也希望能夠實現這個目標，這樣大家才能有滿滿的幸福感。”

“我們是典型的老舊小區，您可以看到，這里并沒有擴面（擴大居住面積）的條件?！痹趯嵉乜疾熘?，管理安陽小區的華陽物業裘經理告訴記者，在這樣的條件下進行改造，確實是一項挑戰，可謂是“螺螄殼里做道場”。

安陽小區建筑外立面 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

改造之初就面臨一堆難題

萬事開頭難，安陽小區的改造更是如此。

小區業委會的構成比較復雜，物業服務亦是如此。據華陽物業透露，由于歷史遺留問題，安陽小區長期以來由華陽物業和都佳物業共同管理。具體來說，7號樓和9號樓由都佳物業負責，而其余的10棟樓則由華陽物業管理。在很長一段時間里，7號樓和9號樓的物業費甚至需要分成兩部分，其中華陽物業承擔了保安和保潔的相關工作。

在小區改造的過程中，面臨的最大挑戰是：安陽小區僅與鄰近的中陽小區部分樓棟共同組成了“聯合業委會”。由于缺乏獨立的業委會，推進小區的精品改造變得尤為困難。因此，擺在安陽小區面前的緊迫任務是：改革跨小區業主大會的模式，選聘獨立的物業公司以及組建自己的獨立業委會。

“居委會應該主動帶頭?！迸宋骶用駞^黨總支書記沈菲菲告訴每經記者：“但在小區的現場管理方面，居委會的力量確實有限。所以我們希望老舊小區也能參照商品房小區的做法，成立業委會這樣的組織，并由居委會、業委會、物業公司合力共建小區。從2024年年初開始，潘西居委會就聯合街道房辦，按照法定流程分步驟實現物業統一管理?！?/p>

安陽小區現狀 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

但一開始就遇到了難題：“居民們認為，老舊小區有沒有業委會結果都一樣。所以業委會報名啟動了十幾天，卻沒有一個人來?！?/p>

沈菲菲向每經記者透露了初期工作的艱辛：居委會多次召集會議進行宣講，74歲的老黨員應有福和其他兩位黨員（包括接受記者采訪的張老先生）主動承擔起責任。長寧區在原有的“四百”大走訪（即串百家門、知百家情、解百家難、暖百家心）基礎上，新增了“問百家需、解百家憂、聚百家力、圓百家夢”的內容。

“所以，在接下來的走訪過程中，正值壯年且熟悉住房業務的陸雪敏被發掘出來，并擔任了業委會副主任，這才幫助我們攻克了難題?！鄙蚍品普f道。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進通過微信向每經記者分析指出，“這是老舊小區改造中的很重要問題。通常大家會站在建筑的層面去理解老舊小區，比如房齡、建筑形態等，但是實際上它背后也存在一種管理的陳舊?！?/p>

“比如安陽小區之前存在兩家物業交叉管理的情況，在實際操作中效率極低。而且公共區域又缺少管理，所以管理質量、服務質量都上不去。其實安陽小區的更新對于老舊小區改造軟環境，也就是物業服務，提供了一個非常好的模板?！眹儡S進表示。

“部分工作已經前置進行”

5月7日上午，安陽小區業主委員會與華陽物業正式簽署合作協議，標志著這個老舊小區成功擺脫了以往物業管理混亂的局面。業主委員會與物業管理之間的合作關系得到了明確和優化，接下來的重點工作便是精品小區改造的初期籌備。

“老舊小區硬件設施普遍不完備，要找到一家愿意來提供服務的物業公司其實挺難的。好在房辦幫忙協調區屬國企華陽物業，他們愿意承擔這樣的工作，與業委會一起順利推動了物業續聘簽約。”沈菲菲介紹。

業委會副主任陸雪敏告訴每經記者：“其實整個節奏還是非常緊湊的。1月21日業委會剛成立，面臨的第一件大事就是所有資產的盤點。馬上要迎來精品小區的改造，加上業委會續簽物業公司，整個上半年都很忙碌?！?/p>

記者在安陽小區隨機采訪了居民周先生，他表示非常支持此次改造：“最要緊的是把這些亂糟糟的電線改造好，其實居住環境能提升，我們都很支持的?！?/p>

小區西側圍墻已有輕微傾斜  圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

記者在小區現場觀察到，幾乎每棟樓的外立面都布滿了密密麻麻的架空線，電線之間相互纏繞，橫跨一棟棟樓宇。其中，許多電線已經超負荷，導致電線下垂。此外，小區西側的圍墻肉眼可見地出現了輕微傾斜，外墻也出現了剝落現象，這與小區所在的上海市中心的現代化界面顯得格格不入。

談到對改造細節的期待，周先生打開了話匣子：“我在海外生活了30多年，這里是我父親在市中心的老房子，有時候帶國外的朋友來玩，他們看到小區里‘滿天飛’的電線和破損的外墻，都感到有些意外?！?/p>

“停車也很難，我一般都停在外面停車場。還是建議把小區里更多的空間還給居民。小區道路窄，不僅車輛之間容易發生剮蹭，老人天黑走路也容易撞到停放的車上。”

周先生建議，若條件允許，應盡量避免在小區路面停車，而應考慮在周邊尋找更適宜的集中停車方案。若此方案難以實現，他希望改造后增加的停車費用能夠取之于民、用之于民，確保全體居民共同享受由此帶來的收益。

在小區走訪過程中，裘經理告訴記者：“這些破損外立面、飛線、管道老化、井蓋等，都是居民最頭疼的問題。特別是化糞池每個月都需要抽排，每次都會對生活造成一定的影響，這些問題都要在精品改造過程中完善。”

記者在5月27日的走訪中發現，小區窨井蓋和下水管等的測量統計已經開展，工人們正在進行相應標記，大約上午9∶45，已標記到了第116個井蓋。

工程人員正在進行井蓋標記工作 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

“部分工作已經前置進行了，這段時間上海聯通已經來勘察過兩次，對網絡線纜做了排查和梳理，這次改造肯定要把電線問題解決掉。”裘經理說道。

事實上，對于空間狹小的老舊住宅區來說，改造的過程往往帶來階段性的“煎熬”。為了盡量減少對居民的打擾，整個工程將分步驟、分區域進行，整個過程預計需要一年左右的時間。

51條小區改造訴求

“目前精品小區建設方案進行了兩輪溝通，設計方提供了第一稿方案，但還需要多輪商議和改動?！标懷┟舾嬖V每經記者。

如何收集業主們細致入微的需求？據陸雪敏介紹，精品小區改造正式勘察前，居委會聯合業委會發放了問卷，覆蓋到每個樓組群，最終收集歸納成了51條居民意見。

來源：安陽小區業委會代表提供

“外部環境提升方面，包括對小區門口形象的提升和改造、小區主干道的鋪設、路燈的更新和監控設備的排布，扶手、坡道等適老化裝置。此外還有西面與隔壁園區相鄰的圍墻，準備與園區協商改為更通透的造型，方便居民共享綠化景觀。健身設施重新布局，與綠化融合，停車位更加規整，不影響行人通行。在樓道內，改造將圍繞墻體粉刷、線路整理、樓梯扶手材質更換、門牌號統一標識等展開，包括居民提出的燃氣管道超期服役、廚余管道外移等問題，都會一并納入溝通方案中?！标懷┟粝蛴浾呓榻B。

張老先生說：“我們就希望小區干凈一點，綠化好、環境好，住在這里心情也舒暢了，幸福感也有了?！?/p>

“至于小區后續的改造、更新，我認為是水到渠成的事兒。物業理順了，政府對老舊小區改造的資金到位了，那么隨后的工作就進入正軌，和傳統的老舊小區改造的模式相似。通過長寧區這個模式，使得物業管理更加順暢，也更好地推進帶有遺留問題的老舊小區的改造?！眹儡S進表示。

上海市長寧區2025年政府工作報告顯示，2024年，長寧區新開工精品小區建設面積100萬平方米，2025年將持續改善居住環境，推進小梁薄板等“兩舊一村”改造。同時，深入實施精品小區建設，扎實推進既有多層住宅加裝電梯工作，引導加強后期運維。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝