每經編輯｜程鵬 陳夢妤    

“在供給端，新房供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平方米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。”

8月30日晚，萬科舉行2024年中期業績會，在被問及對未來市場走勢的看法時，萬科董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。而從短期看，經過了三年的調整，新房性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。

2024年上半年，萬科實現營業收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%，銷售回款近1300億元。二季度經營性現金流凈額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流，年內已無境外公開債。

萬科表示，為了應對當前嚴峻的經營挑戰，適應行業發展新模式，下半年將更加嚴格地落實“瘦身健體”和降本增效措施。

萬科管理層將化壓力為動力，以“一攬子方案”為路線圖，全力以赴，克服困難，推動公司盡快度過階段性風險，重新回到健康發展的軌道，以實際行動重新贏得股東信任。

萬科2024年中期業績推介會?企業供圖

年內境內公開債僅余1筆

通過全力行動，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。

上半年，萬科累計償債524億元，截至目前已完成73億元的境內公開債和中期票據，以及折合人民幣約104億元境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅余1筆中票20億元。

在被問及公司現金流和融資情況時，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經營穩定，完成“保交房”和“保兌付”的工作。

上半年，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，不僅順利完成了7.4萬套房子的交付，也如期歸還了154億元境內和境外債券。盡管現階段經營上仍面臨著挑戰，但萬科一定會全力以赴過好關，在確保項目能按時、保質交付的同時，完成各類債務的兌付。

對于下半年的資金狀況和償債安排，萬科方面稱，下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅余20億元境內債券待還。

萬科會錨定既定經營目標，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入為出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。

同時，在各類債務償還的安排方面，除了經營端創造現金流之外，萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。

截至7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元。考慮到供應鏈融資變動，公司合并報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約172億元。

“一攬子方案”不是簡單做“減法”

萬科在業績會上介紹了當前階段的整體工作思路，上半年制定并落地的“一攬子方案”是萬科集團全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。

這項計劃具體包括：實現總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。

萬科還強調，“一攬子方案”不是簡單的做“減法”，還包括發展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模塊研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實現長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質量增長，競爭力行業領先等。

相信隨著“一攬子方案”的推進，萬科渡過近兩年的階段性困難之后，集團業務將更加聚焦，投資將更加聚焦，能力將更加聚焦，步入高質量發展軌道。

“房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置。產品力、服務力提升的同時，新房的性價比也在提高。比如，今年上半年我們在合肥開盤的璞拾隱翠項目，是當地銷售面積和銷售金額的雙冠王。項目一方面是產品過硬，另一方面價格上也有競爭力。在市場普遍下行的情況下，六次開盤全部售罄。”郁亮說。

萬科稱，總的來說，新房市場規模縮減的同時，項目經營難度增加，操盤及格線大幅提高。但正如住建部所提到的，從我國城鎮化發展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間的。

另外，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖指出，截至7月底，大宗交易累計簽約200億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等31個項目，能夠完成“一攬子方案”中2024年度資產交易目標。?

RIETs方面，印力完成32.6億元商業基礎設施REIT的發行，物流倉儲REIT獲得證監會受理，保障性租賃住房REIT已提交各地發改委審批。萬科還設立了2只Pre-REIT基金，合計122億元。

萬科方面表示，未來4個月，萬科大宗交易工作將按照既定路線繼續前行，當前有19個項目在談判過程中。萬科后續資產交易工作的重心是資產經營質量提升，這不僅可以支持優良資產交易，隨著外部融資環境越來越好，好的經營資產也能夠支撐萬科的融資模式轉型。

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記者|林立

編輯|程鵬?陳夢妤 杜波

校對|湯亞文

封面圖片來源：企業供圖

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