每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

在剛剛過去的2021年，雖然房地產行業整體下行，但南京樓市卻走出了獨立行情。

《每日經濟新聞》記者從南京網上房地產（南京市房地產市場交易中心主辦）官網獲悉，截至2021年12月30日，南京全年共成交新房10.7萬套，自2017年以來實現四連漲。與此同時，南京新房庫存也創下了7.4萬套的歷史新高。

值得注意的是，江寧、江北（含浦口和六合）兩大板塊（兩江板塊）仍是南京樓市新房銷量最高也是最大供應區域，2021年銷售量分別達到21994套和37568套，占比超過五成。

數據來源：南京網上房地產官網

此外，南京樓市各板塊在2021年的表現冷熱不均，如河西南等部分板塊的樓盤持續熱銷，其他多數板塊的銷量相對平淡，不少樓盤開盤去化率僅三成。

那么，未來南京熱門區域的樓盤價格將呈現怎樣的走勢？哪些樓盤未來將跑贏全國房價漲幅？每經AI品房大數據選取了南京兩大熱門板塊的代表樓盤，從11個維度進行全面解析。

建鄴區位于南京河西新城區，是近二十年間建成的現代化新城區，其房價也排在南京各區前列。以建鄴區的海玥萬物項目為例，上月加推的184套房源銷許均價為63711元/平方米，已于2021年12月24日售罄。每經AI品房小程序綜合評估后得出，該樓盤當前的估值參考價格為55985元/平方米。

每經AI品房顯示，海玥萬物周邊直線距離1公里有幼兒園7所，其中距離最近的一所幼兒園僅445米.與建鄴區的其他小區比較，其幼兒園配置得分優于建鄴區31%的住宅項目；項目周圍有4所小學，教學配置得分優于建鄴區23%的住宅項目，相對屬于小學舒適度中的區域。

來源：每經AI品房小程序

醫療配套方面，海玥萬物周邊有大小醫療機構10個，包括南京市第一醫院、江蘇省第二兒童醫院、南京中醫藥大學第二附屬醫院等，優于建鄴區49%的住宅項目。

商業配套同樣表現出色，海玥萬物周邊有大小購物場所10個，中央商場、樂天世界、漣城里商業街等均在步行可達范圍，得分優于建鄴區52%的住宅項目，購物舒適度較好。

此外，海玥萬物周邊1公里有地鐵站2個、公交站26個，主要道路早晚高峰平均車速為18. 08公里/小時，優于建鄴區51%的住宅項目。

據每經AI品房小程序預測，未來五年，海玥萬物的房價有望跑贏全國平均房價漲幅，達到71431元/平方米。但值得注意都是，由于建鄴區房價整體漲幅較高，即便海玥萬物未來五年的預測價格比當前銷售價格漲幅超過12%，但仍然跑輸建鄴區86%的住宅小區。

 來源：每經AI品房小程序

同樣位于建鄴區的河西金茂府項目，目前在第三方平臺的的銷售價格為55600元/平方米。每經AI品房小程序綜合該項目周配人口結構、教育和醫療配套等11項指標測評顯示，該項目的估價參考價為49643元/平方米。

未來五年,河西金茂府項價格有望達到63692元/平方米，不過仍將跑輸建鄴區房價的平均漲幅，但高于該區14%的住宅小區。

南京另一熱門區域浦口區的北外灘水城•濱江雅園項目，目前銷售均價為21525元/平方米 。每經AI品房小程序綜合評估顯示，其估值參考價為20811元/平方米，但未來五年的房價漲幅高于海玥萬物。

與海玥萬物和河西金茂府項目相比，北外灘水城•濱江雅園項目周邊的醫療及教育配套稍弱，周邊1公里雖有幼兒園6個，但僅有1所小學，即南京市瑯琊路小學柳洲東路分校（北校區）。

  來源：每經AI品房小程序

醫療配套方面，北外灘水城•濱江雅園周邊有大小醫療機構4個、大小購物場所4個。其中餐飲消費客單價40元，全國對比的消費檔次指數是3. 1(3. 0表示3線城市最優值），相當于3~4線城市之間的水平。在浦口區高于31%的住宅項目，同城對比屬于中檔消費區域。

交通配套方面，該項目周邊1公里內有1個地鐵站（浦州路地鐵站），公交站19個，優于同區45%的住宅項目。

每經AI品房小程序顯示，北外灘水城•濱江雅園”未來五年預測價格為25734元/平方米，與當前銷售價相比，增幅約19.6%，在浦口區處于前60%水平，并跑贏全國94%的區縣。

再以浦口區的中建熙元府項目為例，在第三方平臺，該項目當前銷售均價約為27500元/平方米。每經AI品房小程序綜合綜合評估顯示，中建熙元府項目估值參考價為25398元/平方米。

來源：每經AI品房小程序

未來五年，中建熙元府項目的價格預計將達到32754元/平方米，將跑輸浦口區的房價平均漲幅，但高于該區18%的住宅小區。

通過對南京建鄴、浦口兩大熱門區域代表樓盤項目的多維度分析對比可以發現，目前浦口區在交通、教育、商業整體配套等方面尚不如建鄴區，但隨著市政建設及配套的不斷完善，浦口區未來在房價增值潛力方面有更大空間。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-501204922