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近日，東莞出臺土拍新規，首創“最接近平均價者得”的土地網上競價方式，不再“價高者得”，引起市場關注。

東莞之所以出臺土拍新政，與近期土地市場升溫較快有關，數十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現象頻現。

值得注意的是，近期，蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產調控政策。業內人士預計，二線熱點城市引發的“地市熱”或將得到控制。

東莞首創“最接近平均價者得”土拍新規

6月6日，東莞市公共資源交易網發布國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則。

新政規定，東莞市國土資源網上交易系統交易達到上限后，交易系統暫停接受新的報價，轉為通過網上最終一次性報價方式（簡稱“終次報價”），以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

對競自持、競配建等設定上限的國土資源網上掛牌交易，需要通過終次報價確定競得入選人的，適用本規則。

誰有資格進行終次報價？

新政規定，在終次報價前，已報出至少一次有效報價的競買人，自動獲得終次報價資格。未報出有效報價的競買人，須在資格確認環節同意接受上限報價后，才能獲得終次報價資格。未獲得終次報價資格的競買人，不能參加終次報價。

如何進行終次報價？

有效競買人在終次報價環節出價時只能在指定的報價區間出價。終次報價區間為土地出讓最高限價至不高于最高限價加一口報價。

如何確認最終競買人？

1． 在終次報價環節無有效報價的，以最先報出上限值的競買人即為競得入選人。

2． 根據終次報價的結果，只有一個有效報價的，以此報價確定競得入選人。兩個或以上的有效報價，按照有效報價計算平均價，所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得入選人，如果絕對值相等的情況下，以絕對值最小且高于平均價的確定為競得入選人。

3． 終次報價環節結束后，將在競價系統中公布報價記錄，確定競得入選人。

東莞地市升溫，多地塊被提前鎖定

東莞之所以出臺土拍新政，與近期土地市場升溫較快有關，數十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現象頻現。

據了解，5月以來，有多宗地塊出現了提前鎖定的情況。

5月7日，保利以30億元競得萬江勝利社區商住地塊，溢價率46%，商業自持比例100%。值得注意的是，在沒有其他競價人的情況下，保利自己連續加價至最高限價30億元，并且連續加報自持商業面積比例，最終獨自進行30輪競報后，在掛牌截止日前13天提前鎖定該地塊，這也是東莞土拍市場第一次出現提前鎖定的情況。

5月15日，鵬瑞地產同樣是在沒有其他競價人的情況下，獨自進行29輪加價和加報商業自持面積比例，最終以23.6億元+商業自持比例100%的代價競得南城雅園商住地塊，溢價率159%，比掛牌截止日提前了2天鎖定了該地塊；

5月16日，融創以10.23億+商業部分自持年限 40年的代價拿下沙田鎮商住地塊，溢價率50%，整個網上競價過程用時僅29秒，比掛牌截止日提前了17天鎖定了該地塊；

5月22日，首創置業以9.465億+商業部分自持年限40 年的代價競得望牛墩商住地塊，溢價率24%，整個網上競價過程用時僅24秒，比掛牌截止日提前了16天鎖定了該地塊。

而今年4月份，東莞土地市場就開始升溫。

4月17日，中海以14.38億拿下東莞開年第一塊商住用地，當時27家房企廝殺了62輪，參與競拍的房企數量創下今年以來粵港澳大灣區土拍市場的新高。

隨著今年粵港澳大灣區發展規劃的發布，眾多品牌房企紛紛搶灘進駐這座灣區重鎮，土地成交也火爆起來。

多地加碼調控為地市降溫

值得注意的是，2017年3月，東莞出臺了限購、限貸、限價等房地產市場調控政策，其中還包括創新土地供應條件，探索采取“限地價、競配建人才房（保障性住房）”“限房價、競地價”等新型房地產用地交易方式，促進土地市場理性平穩，嚴控地價過快上漲。

如今，土地市場的快速升溫再次引發了調控加碼。

易居智庫研究總監嚴躍進接受記者采訪時表示，東莞土拍新政破解了“價高者得”模式，創新性采取“終次報價”模式，通過最接近終次報價平均價的模式來確定競得人，對于整個土地市場價格有積極作用，因為報價最高的不一定能拿到地，這使得企業拿地會更加理性，有一些拿地資金預算不是很多但報價最接近也有機會拿地，也能更加體現拿地的公平性。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉也認為，一次性最終報價，并以最接近平均價作為定價的依據，首先可以淘汰風險傾向高、杠桿高的開發商；其次，由于中標者對最終價格沒有影響力，所有投標人都會基于市場基本面，顯示其對地塊的真實評價，最后出來的房屋供給也是最佳的。

此前，已經有蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產調控政策，包括調整土地出讓報價規則等。繼住建部對房價、地價波動較大城市進行2次預警提示后，銀保監會也要求對房地產融資亂象包括銀行、信托資金違規用于拿地等進行整治。近期，房企融資也有收緊跡象，部分房企申請發債時會被問及是否有拿過“地王”等問題。

李宇嘉認為，5月11日的蘇州土拍新政已提出，土地競價超過市場指導價10%- 25%后，轉為一次報價出讓方式。同為“新一線”城市的東莞，也提出類似的模式，這可視為樓市長效機制的落地成果。由此可期待，由二線熱點城市（包括“新一線”城市）引發的“地市熱”或將得到控制。

券商中國記者 張達