剛剛過去的2018年中國樓市究竟怎么樣？2019年的房地產市場又將如何演繹？

近日，依托克而瑞集團的大數據和個人在行業20多年的從業積淀，易居企業集團CEO丁祖昱在上海，以一場發布會回顧2018年展望2019年。

六成土地價格下跌

三四線城市土地出讓總面積占比近80%

2018年土地市場主要是靠三四線城市在支撐，三四線城市土地出讓的總面積接近80%。相應的，一二線城市的土地還是異常的稀缺。

從2018年土地成交面積和成交金額排在前十位的城市來看，成交面積榜中，中西部的省會占據了超過半壁江山；成交金額榜上，杭州、上海和北京排在前三位。

六成地價下跌

丁祖昱把2018年所有出讓的土地價格和上述區域周邊土地2017、2016年的價格做了一個對比，發現超過六成的土地地價下降了，“我相信這只是一個開始，2019年的土地的價格我相信還有往下的空間。”從城市地價的情況來看，上海、北京、深圳的土地都跌了，深圳的跌幅更大一些。

北京重回房價第一

2018年哪個城市的房價最貴？

據丁祖昱透露，2018年北京重回房價均價排行榜第一。他表示，雖然地方政府可能對于房價排名第一會不太開心，但如果哪天房價排在第一的城市政府不再擔心排第一了，那才是市場化的最大進步。

豪宅市場情況不樂觀

在說到豪宅市場時，丁祖昱說，仍然不太樂觀，特別是北京、深圳豪宅被腰斬。三亞也是去年豪宅受到影響最大的城市之一，在2017年的時候三亞3000萬以上的豪宅有200多套的成交，而在2018年整個三亞沒有3000萬以上的豪宅成交。

二手房價格從“跳價”到“價跳”

丁祖昱認為，去年二手房市場情況不是特別好。把十幾個城市二手房成交情況合在一起看，在去年二季度以價換量稍微有所上升之后，基本從6月份開始就是一路下跌，去年11、12月份有所回穩。另外有個數據，按照經紀人的數量來算的話，現在一個經紀人一年平均成交不了一套房，所以二手房到了最危險的時候。

從二手房的價格情況來看，2017年甚至2018年第一季度的時候，二手房還頻頻跳價，但后來就只能價跳了，特別是環京的一部分二手房，價格已經回落了20%以上。丁祖昱認為還遠遠沒有到最終的底部。

百強房企新增貨值有一半集中在前十強

土地投資是一個非常值得關注的數據。

丁祖昱說，據克而瑞統計，2018年百強房企的新增土地貨值有一半集中在前十強，所以強者恒強還會持續一段時間。投資的比重上來說，大家更加保守了，投資的錢占到銷售額的比重從0.58跌到0.38，即2017年58%的錢投在土地上，2018年只有38%。

房企集中度繼續提升

丁祖昱說，2018年規模房企的日子還是不錯的。百強房企在2018年賣了10萬億的房子。前30強房企占據了差不多46%的市場份額。2019年集中度還會繼續上升。

房地產仍是壓艙石

房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定劑

丁祖昱預測，房地產在2019年仍將是中國經濟的壓艙石和穩定劑。雖然市場目前很冷，但沒有必要對中國未來房地產行業喪失信心。

地價還會降

丁祖昱說，2019年對于很多城市來講，地價肯定進入了底部區間，大家不要期望等到市場回升之后再去搶地，到那個時候你又搶不到便宜的地了，目前可能是房企拿地最從容的一個階段，這個階段有多長，我說不出來，但是我想2019年特別是2019年的前幾個季度，都是拿地抄底的很好的時間。

看好的地產股

丁祖昱說，今年看好這些地產股：碧桂園、萬科、融創中國、佳兆業、中國金茂、招商蛇口、旭輝集團。之所以選這些地產股，是因為它們中有的是業績尚佳，但在2018年股價跌得比較猛，屬于超跌股票；另有一些公司，則是2019年其本身的增長速度會較快。

中國證券網 張良

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