從北京和南京兩地的具體文件可以看出兩地政策上的差異：北京新政主打入學和落戶；南京新政強調“機構”進場，推行租購同權、試點商改租、大力治理群租房。

值得注意的是，北京并不在此前公布的12城名單之中；廣州6月底已經發布相關政策，未來，還有10個通知涉及的大中城市將有具體方案落地。

北京新政主打入學和落戶

昨日，北京市住建委、市發改委等部門聯合發布了《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》。

意見稿稱，符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區接受義務教育；非京籍家庭可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息、北京關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，辦理適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

具體來看，《意見稿》有以下幾大亮點：

一、非京籍子女可就近入學

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

二、京籍無房家庭合規可租房上學

對于本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

三、集體戶口租住公租房可落戶

承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

四、合同期內不許隨意漲租金

租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人。

五、配置教育、醫療設施

新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規模、15分鐘步行范圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置。

六、建立統一住房租賃網絡交易平臺

住房租賃監管平臺通過鏈接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

另外，《意見稿》對于保護租賃當事人合法權益上作出了多項細致的規定。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，《意見稿》主要有以下三個創新點：

首先，明確了租房可以享受入學等機會。這從側面說明了一點，即當前對于租賃市場來說，各類房源的供應在加大力度，因此相關房企也會具備一個較好的投資意向。隨著租賃福利的增加，后續租賃市場的投資前景也會上升，租賃需求也會積極釋放。

其次，辦居住證等不需要租房合同，這樣對于一些個人房源的出租會有一個較好的利益，從側面也說明了一點，即此類租賃背后的各類行政成本會壓縮，進而有助于租賃市場的活躍，也是便民的體現。

再次，提到了網絡平臺的交易，這也是后續網絡化管理租賃業務的導向，對于移動互聯網時代下的租賃需求釋放，同時增強租賃業務的把控、促進租賃市場的第三方監管等都有積極的利好。

南京新政強調培育主體

8月15日，市政府辦公廳印發了《南京市住房租賃試點工作方案》。

具體來看，《方案》的主要內容有：

一、扶持國企，形成多方供應主體

南京試點方案中，首先提到的就是培訓租賃市場主體，具體包括：

1、扶持國有企業發展規模化租賃。2017年國有規模化租賃企業不少于14家。安居集團和東南集團作為市級平臺參與試點。各區政府、江北新區管委會各明確一家國有平臺參與試點，充分發揮國有企業在發展住房租賃市場的引領作用。

2、鼓勵混合所有制和民營企業開展規模化租賃服務。2017年試點企業不少于4家，到2020年底不少于10家。

3、鼓勵支持房地產經紀機構開展住房租賃業務。2017年試點機構不少于2家，到2020年底10家左右，力促租賃住房供應主體形成多層次供應的局面。

二、試點“商改租”

鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房。

三、試點低效用地、集體土地建租賃住房，個人出租將獲得獎勵

將一部分閑置房源有效供應至租賃市場，引導和激發個人出租將是租賃市場房源供應的重要渠道之一。

南京新政支持和鼓勵居民出租閑置住房，個人出租住房實行免費登記備案制度，租金稅費征收也將有相應優惠：

1、個人：出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前可按規定免征增值稅；

2、房地產經紀機構：提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅率；

3、企事業單位、社會團體以及其他組織：按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。

此外，試點低效用地、集體土地建租賃住房。包括：

1、對采取自主改造開發方式的城鎮低效用地再開發項目，試點配建一定比例的酒店式公寓，由企業自持用于租賃；

2、在棲霞、浦口等區，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

大力度治理“群租房”

《方案》提出，改造不得破壞消防設施的完好有效，不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個出租房間居住成年人數不得超過2人。

按照該方案，今年南京建設或籌集的租賃性住房將不低于50萬平方米的工作目標，可解決超過3萬人的住房問題。

此外，南京新政還明確了明確“購租同權”的含義、租賃住房“入學”、建立全市住房租賃服務監管平臺等其他具體問題。

發展住房租賃需要金融支持

事實上，無論是北京還是南京的新政，都特別提到了發展住房租賃市場的金融支持。

今日，在中國銀監會“近期重點工作通報通氣會”上，銀監會政策研究局副局長徐潔勤也表示，將督促銀行業金融機構落實差別化住房信貸政策，同時大力支持居民自主和進城人群購房需求、房屋租賃市場發展和棚戶區改造。

“因地因城施策，促進房地產市場長期穩健發展。牢牢把握住房居住屬性，分類調控、因地因城施策，”徐潔勤表示。

南京試點辦法提出，引導、協調各銀行業機構創新貸款方式，加大對住房租賃企業的信貸投入，發揮信貸支持主渠道作用。協調國家政策性銀行和部分商業銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設的房地產開發企業，提供長期貸款支持。支持符合條件的規模化住房租賃企業利用發行債券、不動產證券化等融資工具拓寬融資渠道。積極支持并推動發展房地產投資信托基金。對將已竣工的庫存商品住房轉化為出租房屋的房地產開發企業，金融機構給予貸款支持。

北京的征求意見稿則更為詳細，除了傳統的銀行等融資渠道外，更鼓勵金融創新。比如，通過再貸款、再貼現等政策措施，引導和支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信托基金融資。

來源：券商中國微信（ID：quanshangcn） 作者： 陳冬生 鐘偉民