每經編輯｜ 舒曼曼 王曉波    

火爆的樓市經過輪番調控之后，房價雖有回落的趨勢，但仍舊處于高位，這還是讓很多人望而卻步，尤其對北上廣深這些一線城市的漂族們來說只能望房興嘆。于是，越來越多的人降格以求，開始從買房轉為租房。

▲圖片來源：視覺中國

據有關統計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。這當中以新就業的大學生和外來務工人員為主要群體，鏈家研究院院長楊現領曾表示，未來中國將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口達2.7億人。

那么租房就比買房更容易嗎？顯然不是，租房的坑甚至比買房更多，比如房東隨意漲租金、租房押金不退、收租人跑路、房屋維修糾紛、經常面臨搬家等等，相信租房的你對這些都深有感觸。

但是未來，這些讓你煩惱的事情可能再也不會出現了。昨天（5月19日），我國第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規，《住房租賃和銷售管理條例》正式開始向社會公開征求意見。條例除了進一步保障租房者的權利和利益之外，還加大了對房地產中介和房地產開發企業違法違規行為的處罰力度。

明確租賃雙方權利義務

為了規范規范住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全，意見征求稿首次在國家立法層面明確租賃市場中租金、租期、承租人居住權利保障，明確住房銷售、房地產經紀服務相關規范，從參與的各個主體全方位作出規定。

▲圖片來源：視覺中國

一是規范租金支付和調整方式。承租人按月支付租金，住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。同時，明確規定，直轄市、市、縣人民政府應建立住房租金發布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息。

二是鼓勵簽訂長期租賃合同。簽訂年限達到三年以上的住房租賃合同且實際履行的，明確政府給予相關政策支持，住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

三是注重承租人居住權利保障。征求意見稿規定承租人可依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人。出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅逐承租人，收回住房。

四是強化租賃市場管理，要求政府制定單間租住人數和人均租住面積標準，并明確規定廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

此外，針對二房東轉租他人住房違規經營等市場亂象，征求意見稿規定，轉租住房應當征得出租人的書面同意，對于自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。

規范住房銷售行為，加強中介管理

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征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，特別是強化了對房地產開發企業銷售住房行為的監管。

規定房地產開發企業銷售住房條件，在取得預售許可證后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。規范房企住房銷售行為，不得發布虛假信息、哄抬房價、捂盤惜售、標價外加價等12項明確禁止的行為。

為整治中介市場亂象，意見稿規定了中介機構和從業人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規提供購房融資、為當事人規避稅費提供便利等11項禁止性行為。

房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務。房地產經紀人員在服務時，要實行實名掛牌服務。

意見稿還對中介收費行為進行了規范。房地產經紀機構的服務項目實行明碼標價制度，房地產經紀機構要在經營場所醒目位置公示服務項目和收費標準，在收費前，要向當事人出具收費清單，房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。

經紀機構和從業人員違反規定的，征求意見稿規定了給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

萬億市場的紅利期

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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2016年關于租賃市場實際上已經有了相關的政策，但主要是以國務院“若干意見”的形式出現的，此次則將租賃市場提高到了“管理條例”，這是最大的區別，為后續租房市場的發展提供了較大的基礎。

此外，他表示，從內容來看，征求意見稿對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點，過去類似約束不多，導致租賃市場權利和義務不對等，此次政策對于經紀機構等也提出了規范，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。

此前，政策的空白使得租賃市場亂象叢生，以公寓為代表的主力發展長租項目的企業也發出急需政策整治的呼聲，如今立法來了，租賃市場的春天也不遠了。隨著萬億市場的紅利的釋放，萬科、世聯行、綠地集團和龍湖地產等上市房企著手布局。

中原地產首席分析師張大偉表示：

此次條例的規定對公寓出租板塊也將是一大利好，未來租賃將是重要的居住形式，租賃市場將更加規范。

雅詩閣中國華南區區域總經理曾文強表示：

目前綜合社會整體情況來看，對租賃企業是一件好事，尤其是國家支持鼓勵發展規?；瘜I化住房租賃企業，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營，能夠快速解決房源短缺的問題。

嚴躍進指出：

當前部分城市已經積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，從這個角度來看，對于此類租賃房源來說，會在當前此類政策內容下獲得一個更好的發展基礎。

每經編輯 王曉波