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每經實習記者 舒曼曼

5月3日，《每日經濟新聞》記者從上海證券交易所（以下簡稱上交所）公司債券項目信息平臺獲悉，大連萬達商業地產有限公司（以下簡稱萬達商業）2016年10月份在上交所申請發行不超過300億元的公司債，時隔半年后，顯示最新狀態為“已接收反饋意見”。

上述發債申請自2016年10月14日開始，直到2017年4月28日，項目動態一欄顯示“已接收反饋意見”，此前上交所已對其此次發債發函問詢，其曾做過一次答復，而這次所顯示的最新狀態，意味著上交所已收到其答復材料。

萬達商業上述發債能否順利通過，暫不得而知。但從目前已有案例來看，在樓市從嚴的調控背景下，即便是一些已通過交易所審核的公司債，仍有不少未能發行，因為這些房企所涉及的小公募類公司債須獲得證監會進一步審核，而此類審核要更嚴一些。

資金將全部用于償還借款

從募集說明書來看，萬達商業本次債券募集的300億元將全部用于償還公司金融機構借款，包括銀行貸款、信托貸款及其他金融機構借款。截止到2016年末，該房企部分待償還金額合計499億元，待募集資金到賬后，將根據實際情況先后償還其中的300億元。

從上述問詢與答復材料來看，當前交易所對房企發債申請的審核依然較為嚴格。

2016年10月28日，深交所下發了《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類的函》，該文件明確了對房地產業采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類標準。

上述基礎范圍所涉及的發行人應資質良好、主體評級在AA及以上，是能夠嚴格執行國家房地產政策和調控政策的房企，包含以下4種類型：

（1）境內外上市房企；

（2）地產央企；

（3）省級政府（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企；

（4）中房協前100名的其他民營非上市房企。

滬、深交易所還針對房企發債做出了明確要求：房企募集到的資金不能用于拿地。

回顧萬達商業2015年8月和2016年4月份的前兩次窗口期發債，申請均不超過一個月便通過。

去年，龍湖地產、招商蛇口等一線優質房企中，擬發公司債也有被終止的先例。中國工商銀行投資銀行部房地產首席分析師柳陽向《每日經濟新聞》記者表示，目前來看，不排除交易所控制的原因。上交所之所以控制，主要是因為2015-2016年公司債發行過多，企業杠桿率上升過快。在未來，房企發行公司債或將越來越難，極個別類似保障房的申請會容易一些。

對于后續能否通過，柳陽表示目前還不好判斷，長時間未批復的原因，也有可能是雙方都在等監管口徑。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從現在的時間點上來看，債券融資適當收緊是主要原因。從萬達實際情況看，也與其發債目的和發債規模有關，雖然從萬達企業規模來看，300億元資金并不算多，但從審核的角度看，超過150億都屬于規模龐大的融資計劃，因此審核會比較嚴。預計后續或壓縮發債規模。

萬達多通道探路融資

《每日經濟新聞》記者了解到，截至2016年6月末，萬達商業有息負債規模達到2145.6億元，其中短期借款8.89億元，一年內到期的長期借款241.24億元，長期借款1241.43億元，應付債券654.03億元。

萬達商業表示，隨著開發規模的持續擴大，公司未來的借款金額還可能繼續增加，如果銷售回款、融入資金等現金流入的時間、規模與借款的償還安排未能合理匹配，可能面臨一定的償債壓力。

2016年，整個萬達集團調減600億元地產收入目標，顯示其去地產化加速。根據克而瑞最新發布的2017年1-4月中國房企銷售金額榜單顯示，萬達流量金額達340.3億元，銷售面積為257.6億元，排名均靠前。

對于接下來發債可能遇到的問題，嚴躍進表示，目前融資環境收緊，房企債務融資成本增加，投資者對于房地產企業后續經營是否“靠譜”也心存疑慮，萬達大規模投資文化地產項目后，部分項目或出現短期流動資金壓力，這是值得警惕的。此外，在開拓新項目時是否會和當前政策調控有沖突也是萬達值得關注的內容。

上周五，中國證監會發布的IPO排隊企業數據顯示，截至4月28日，萬達商業在主板排隊企業中位居60位，與3月2日的第89位相比減少29位，且早在3月7日就顯示為“已反饋”。