李宇嘉

2017年是改革的“深化年”，供給側結構性改革要取得實質性進展。對于2017年的房地產，管理層在中長期的制度建設和改革方面著墨頗多，而不是強調明年將如何調控，這在過去是很罕見的。

從近期管理層的部署和講話看，圍繞供給側結構性改革這個“綱”，提出很多推進改革的新要求，比如樓市長效機制建設、基礎性制度建設、租售并舉、盤活存量土地和疏導購房需求等。

近期，筆者在參加一些樓市年終總結和展望研討會時發現，供給側結構性改革等成了報告中的“熱點詞”。但是，什么是供給側結構性改革、如何推進，爭議很多。比如，有地方政府談到，地方在供給側結構性改革上主要做好土地和住房供應；比如，現有政策要求大城市控制土地出讓規模，是否與供給側結構性改革違背；再如，規范開發、銷售、中介行為與供給側結構性改革是什么關系，這些都需要厘清。

供給側結構性改革的內容就是，通過供給端體制改革和機制創新，提高供給的質量和效率。從資源配置看，我國樓市距有效市場還有差距，供應質量和效率亟待提升，需要推進供給側結構性改革。

供給的源頭土地市場問題最大。集體土地流轉是歷史必然，但囿于改革的漸進性、穩中求進的治國理念，目前并非重點，關鍵在于城市國有土地。目前，包括北上廣深在內，我國大城市并不缺地，缺的是供地制度和機制。由于產業升級，人口集聚，大城市第三產業效率遠高于第二產業。第三產業的精髓就是基于就業、公共服務需求的人口集聚和分工。但為追求投資和稅收短期績效，地方更傾向于“上項目”。因此，各地大打低地價招商旗號、工業區遍地，供地極其粗放。

而且，基于比較優勢，很多存量工業用地早該騰出來用于住房建設。但是，實際控制土地的國企、園區將土地看作一塊肥肉，或等待政府高價收儲，或自己開發房地產。區域規劃調整（“工改居”）滯后，居住公共配套供給壓力大，地方收儲進展不足。

同時，工業用地改居住功能，不僅要繳巨額土地出讓金（工業地價僅為住宅1/10左右，且很多工業用地是無償劃撥的），還要投入巨資做公共配套，國企搞房地產也很難。因此，一邊是工業用地閑置和低效，另一邊是住宅用地不足。

基于此，單邊增加新地供應，只會導致城市“攤大餅”擴張，城市集聚度下降，道路等公共配套被動延伸、分攤效應不足，空間使用效率降低。此外，工業配套與生活配套交叉，城市生活和生產成本居高不下，“城市病”難解。而且，“攤大餅”模式下外圍供地效率始終低于中心區，中心區高房價無解，存量用地改造成本不斷攀高，導致地方更依賴新地供應。因此，中央經濟工作會議提出，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

合理增加土地供應，主要指盤活存量，并非新增供地。國土部批復大城市邊界、要求減量發展，意在倒逼地方在存量上下苦工，而非一味地新增。

盤活存量才能提高房地產供應質量，如何盤活顯然要體制改革和機制創新，關鍵在落實地方政府主體責任，這就是樓市的供給側結構性改革。

租售并舉也如此。我國大城市40%的居民長期租房、72%的流動人口租房，北京每天有20萬人在找房子租，“先租后買”更是普遍選擇。當前及未來，新市民已經成為住房消費主體。

但目前，租賃市場發展非常滯后、野蠻生長。對于承租方、出租方、中介等三方的權利和義務，各地普遍缺失規范性文件，投入監管嚴重不足。相比房價、開發、銷售等數據，租賃房源、租金等信息嚴重缺失，監管程度不高的中介成為唯一供應渠道。大城市適合需求的小戶型租賃房占比不到30%，同時有20%以上的房子閑置。調查顯示，大城市40%~50%的租客表示曾遇到過不良中介。

基于土地財政、固定資產投資考慮，政府管理仍傾向于新房開發、銷售。因此，地方房地產管理上存在的問題，造成了產品供給嚴重滯后于市場和百姓實際需求。

未來，管理標的的重點應該從新房轉向二手住房、租賃市場，從開發商轉向中介及從業人員。這也是房地產管理機制的創新，這樣的創新能夠疏通供應滿足需求的通道，提高供應的質量，也是供給側結構性改革的內容。

目前，人口向就業機會更多、收入更高、生活更豐富的大城市遷徙已是必然趨勢。因此，就應該根據人口流動的空間趨勢，相應增加土地和住房供應。但同時，由于大城市在規劃、產業、人口布局上先入為主，人地矛盾短期內非常突出，高房價是必然的。通過軌道交通建設，并配以相應生活服務設施，引導新市民在城市外圍居住，這是降低住房成本、滿足空間需求的必然結果。

但是，大城市開發外圍，一定要滿足兩個原則，即公共服務與住房建設同步推進，軌道交通與其他交通無縫對接，降低通勤成本。近年來，我國各大城市開發了很多新區，但能夠做到這兩點的很少。這是很多新區入住率低，甚至淪為空城、鬼城的主要原因，反而倒逼中心區房價越來越高。

因此，并不是沒有需求，而是供應端出了問題，很多新區開發仍舊是房地產開發、土地財政的“攤大餅”思路，沒有注入人的因素、公共服務的因素。未來，不管是疏導大城市需求，還是三四線去庫存，必須要摒棄傳統思路，遵循這兩個原則，這也是供給側結構性改革的內容。