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每經記者 王杰

策略易改、堅守太難。在三四線城市被房企視為“紅海”的今天，建業地產依舊固守河南，一如其掌門人胡葆森曾經說過的那樣，“此生不出河南”。

“我的戰略就是聚焦河南，我們省、市、縣、鎮四級城市要逐步進入，用30年將布局從鄭州擴展到100個縣城。”2015年，胡葆森的演講依舊言猶在耳。

作為河南省唯一一個全國二線城市，鄭州樓市被國內標桿房企看好。鄭州樓市雖熱，但土地難拿，尤其是今年。部分一線房企，看到了鄭州樓市的機遇，開始屯兵鄭州。在這樣一種背景下，作為河南的堅守者，建業地產的拿地模式是否會發生改變，又如何應對一線房企的競爭？《每日經濟新聞》記者進行了深入調查。

曲線收購避開搶地

近日，建業地產在土地市場上接連出手。

10月24日晚間，建業地產發布公告稱，公司間接全資附屬公司河南置騰商務服務有限公司同意以2.03億元向寶艷芳收購鄭州安盛地質文化發展有限公司80%股權。

記者發現，鄭州安盛持有鄭州市中牟縣綠博文化產業園區寶興路北、屏華路西編號為牟國用2014第002號地塊，面積65032.7平方米，為文化及娛樂用地。

建業地產表示，目標地塊將發展為文化展覽項目，并將與8月11日公告所披露的鄭州安永擁有的地塊物業發展產生協同效應，預期項目發展完成后將對集團溢利做出重大貢獻。

建業地產還宣布，公司間接全資附屬公司河南置騰分別以9986.81萬元及4015.52萬元，向北京杉浩建設開發集團有限公司收購河南杉浩房地產開發有限公司、河南鈺軒房地產開發有限公司85%股權。

上述兩家目標公司持有新國用2014第2018號、新國用2015第2040號及新國用2015第2041號三宗地塊，總面積達30.56萬平方米。

房地產評論人王毅敏表示，目前企業拿地有幾種方式：一是自己拍地，另外一種是和別的企業合作，還有一種方式是收購。收購也不需要過戶，因為過戶存在土地交易，需要繳納一定稅費。收購一個公司大多數股份，或是標的公司還可以保留一些房地產開發的利潤；還有一種可能，就是標的公司還有一些別的業務，致使不能100%收購。對建業這類收購企業來說，收購80%的股份，對方以土地入股，因為土地款已付，在今后的開發過程中，建業可能不需要直接以現金投入，賣房后再給標的公司，這種來說杠桿使用率就比較大。“拿更少的錢，干更多的事。”

各方搶奪鄭州土地

對于在河南發展的房企來說，鄭州無疑是必搶之地。

據不完全統計，9月6日之前，鄭州已在今年拍出過九宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產商均刷新過鄭州土地市場的單價紀錄。

建業地產2016年上半年報顯示，報告期內，通過公開競買方式獲取土地儲備建筑面積73萬平方米，截至2016年6月30日止，擁有土地儲備建筑面積約1896萬平方米，其中權益建筑面積約1565萬平方米。建業地產土地儲備城市分布中，鄭州市占比34.67%。

即便是在鄭州的土地超過3成，建業地產仍在補倉。

8月23日，建業地產股份有限公司于香港召開的2016年中期業績會上，首席執行官陳建業表示，買地的節奏是這樣的，每一個公司都要根據自己的發展狀況以及土地儲備來決定。公司現在的土地儲備還有1800萬平方米，能夠保證未來三、四年的開發，但是這并不代表結構上是完全合理的。比如說一些地方可能土地儲備就比較少，就要適時的進行補充。

陳建業認為，公司對買地始終貫徹董事會所要求的，或者制定的投資準則來做決策。買什么地都要保證對股東有一定的利潤回報，這是必須堅持的。公司在每一個土地市場上都會發聲，但是不一定非要買地王，不一定非要趕熱潮。

陳建業表示，公司還會有其他方式來保證比較良好的充足土地供應，比如說兼并收購，或曾經和政府合作的城中村改造，這些項目會以比較合適的價格拿到手。公司會通過這些方式來保證未來的土地供應，保證未來業績發展的需要。

張紅超表示，類似鄭州之類的二線熱點城市的好地塊基本上與中小開發商已經絕緣，因為這類地塊會吸引大量一線開發商前來掠食。和外來大品牌開發商相比，本土開發商無論是產品運作能力、資金實力、對政策的把握敏感度都不具有優勢，在現有土地招拍掛制度下，優質地塊是屬于胃口大、運作能力強的開發商的。毫無疑問，本土開發商盡管不情愿，但讓他們和大型房企真刀真槍的干，難度很大。

對于限購后的鄭州市場，河南房地產業內人士張紅超認為，十一限購以后，熱點城市樓市降溫是必然，這一類城市樓市政策拐點已經確立，短期內政策不會放松。對庫存不足，樓市暴漲有客觀需求面支撐的，比如人口大幅流入城市、多條高鐵交匯城市、未來發展前景廣闊的城市，樓市掉頭向下難度較大，樓市會趨穩，由暴漲改為相對理性上漲。