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每經記者 杜冉樂

布局三四線城市，這是機會還是陷阱？不同的房企，做出了不一樣的抉擇。

10月11日，新黃浦（600638，SH）公告稱，擬斥5億元收購上海嘉合投資所持湖州南潯國際旅游度假中心投資有限公司（以下簡稱湖州南潯旅游投資）80%股權，間接拿下了湖州數百畝土地。

當天，新黃浦一邊買進上述資產，一邊卻突然要賣掉上海鴻泰地產（旗下資產為北外灘上海浦江國際金融廣場）55%股權。

《每日經濟新聞》記者注意到，新黃浦曾稱為中科創和上海新華聞爭奪其控股權的重要目標，當前為上海新華聞所控制。該房企賣資產實為看到了上海商業的風險，而買進資產意在解決“缺糧”，逆市挺進湖州這個三四線城市。

并購戰曝地產突圍新路線

新黃浦，全稱為上海新黃浦置業有限公司，其對外宣稱有二十余年歷史的上海本地知名房地產品牌企業。

資歷老，但并不代表名氣大，實力強。比如，同是上海本土房企的綠地，與新黃浦均成立于1992年，但回頭看，綠地地產銷售早已上千億元，但新黃浦卻徘徊在十幾億元。

記者發現，新黃浦面臨“缺糧”危機。2015年報透露，新黃浦涉及銷售物業主要為上海4個住宅與浙江嘉興1個商辦項目，其中上海有3個項目已基本售罄，佘山逸品苑項目剩余不足8萬平方米。

新黃浦在去年年報中坦率地稱，“由于前期土地儲備不足，2016 年度公司經營重中之重是聚力突破土地資源瓶頸。”

今年以來圍繞土拍市場，尤其是像上海，已成為東原、中駿、融信等各路實力房企爭搶“地王”的主戰場之一。

盡管新黃浦儲糧也很迫切，但記者逐一翻看其年初至今所披露的一系列公告，并未發現有任何拿地紀錄。

像上海靜安日前拍出一幅樓面地價“10萬+”的地王，某港股上市房企高層仍樂觀認為未來有信心做好這個項目。

新黃浦董辦一位相關工作人員表示，他們的主要目標市場上海面臨土地價格的快速上漲，不僅嚴重擠壓未來盈利空間，甚至可能已經透支未來盈利，以及不斷抬高的投資門檻，目前已經呈現出大型房企扎推布局的競爭態勢。

從新黃浦年內擬收購第一單來看，標的企業湖州南潯旅游投資旗下主要資產是已建成并運營的花園名都大酒店及附屬景觀園林，約208畝待開發宅地，最大計容建筑面積21.6萬平方米，還有景觀綠地水系70年的經營管理權，包括水域面積約144畝與景觀綠地面積約80畝，使用年限截至2076年5月。

據中匯會計盡調及審查報告顯示，截至今年6月底，湖州南潯旅游投資已“資不抵債”，凈利潤虧損近700萬元。

湖州作為浙江省的一個地級市，地處太湖南岸，作為一個三四線城市，規劃建設的滬蘇湖高鐵南潯站距本被收購目約3公里，新黃浦認為區位優越，周邊配套不可復制。

預判滬商業物業藏風險加速拋盤

10月11日，新黃浦對外披露公告稱，其擬在上海產權交易所公開掛牌整體轉讓上海鴻泰地產55%股權，該標的企業旗下主要資產為位于上海東大名都路1158號且已竣工的上海浦江國際金融廣場，總建筑面積約12萬平方米。

據悉，該標的企業的投資合作方上海洪客隆投資選擇放棄優先購買權。按照立信審計報告數據，截止今年6月底，鴻泰地產凈資產近6億元，上半年實現營業收入為零，凈利潤虧損約155萬元。

銀信資產評估報告稱，截至今年6月底，上述標的企業凈資產評估值約22億元，增值率約270%，對應55%股權的轉讓價即為12.14億元。

記者從新黃浦今年半年報發現，浦江國際金融廣場2009年9月開工建設，預計今年底竣工，預計總投資26億元，已投入開發成本約24.37億元。

新黃浦方面分析指出，公司目前主要經營性資產為商業地產，但2016年經營租賃面臨嚴峻挑戰，一個是經濟新常態下經濟不再高增長，第二是互聯網+衍生出的新經濟新業態直接或間接減少對商業地產吸納量，第三是上海前期辦公用房、商業用房投資增幅過大，僅存量加在建商業地產就已存在過?？赡?。

從中期財報來看，新黃浦當期涉及出租物業已達7個，毛利率49.41%，相對于此，旗下銷售型物業毛利率僅6.35%，同比下滑近8個百分點。經營性現金流金額為凈流出1.57億元，去年同期凈回流現金4.64億元，凈利潤及扣非后凈利潤均略有下滑。

實際上，像開發上海浦江國際金融廣場的鴻泰地產上半年既沒有貢獻營收，凈利潤還虧損上百萬，且占有開發成本資金逾24億元，基于新黃浦當前看空上海商業物業，出售也順理成章。

新黃浦稱，出售后可降低公司負債率，增加自有資金，有利于儲備可開發項目資源等。

與新黃浦看空不同，上市房企匹凸匹（600696，SH）最近卻豪擲8200萬元購下上海浦東東方大廈4樓整層約3800平方米物業，認為通過租賃運營將有效提升公司資產質量與盈利能力等。