◎莫開偉

根據《21世紀經濟報道》昨日的報道，滬深兩交易所近期正在醞釀房地產類公司債監管新政，由此房地產業公司債將迎來分類監管。據上述報道，此前在監管層的一份測算中，目前交易所申報發債的放棄中有111家符合所要求的四項標準，但有53家不符合分類監管中基礎范圍的要求。在發債房企將實行分類管理的情況下，正常類、關注類企業可正常發行，風險類企業發債將受更嚴格的風險控制措施約束。

盡管業內人士認為，此次交易所明確房企發債門檻及分類監管，只是對規則明確而不是“收緊”，其核心是根據發行人風險屬性不同，強化市場約束機制，但依然傳遞出了監管層不愿看到地王頻現和樓市異常火爆現象蔓延的信號。

誠然，此時監管層明確對房企發債實施分類監管，無疑具有非常重要的現實意義。

眾所周知，我國已出現新一輪房地產“牛市”，且由此衍生出各種令人咋舌的市場眾生相，也將樓市“擊鼓傳花”游戲推向了高峰。在這種情勢下，部分一二線城市的地方政府出手進行調控，意欲給“高燒不退”的樓市澆水去火降溫。但從當前看，單單是地方政府出臺行政性的調控措施還很難奏效，必須要綜合施策才能使樓市恢復理性。

在這樣的情況下，金融監管部門把住融資閘門，對房企發債實行分類監管，對房企資金自然會起到釜底抽薪的作用。

從當前市場看，對房企發債實施分類管理，能起到三方面立竿見影的功效：

首先，有利于控制房企資金來源，降低房企任意加杠桿的行為，最終有助于遏制更多地王誕生的現象，推動樓市回歸理性與健康軌道。

目前樓市銷量及價格之所以能“雙增”，與房地產融資寬松環境存在很大關系。一方面，在資產配置荒下，銀行信貸資金過度向房企傾斜。2015年個人住房貸款迅猛攀升，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比前兩年大幅上升。今年7、8兩個月銀行信貸資金主要投向了房地產。同時，寬松貨幣政策也起到了推波助瀾的作用；2015年央行進行了五次降息、降準，客觀上為房企提供了寬松的資金來源。

另一方面，交易所對房企發債擴容和降低準入門檻，使公司債成了房企債務融資的主要工具，也成了催生“地王”的主要杠桿之一，更導致房企發債比例的膨脹。

據監管層統計數據，房企債券發行規模增幅明顯，2015年共發行公司債券4122億元，占比18.94%；今年1~7月發行量5070億元，占比27.99%。同時，由于發債規模膨脹，直接推升了房企債務率，增加了房企債務風險。2016年上半年房企總有息負債普遍增加，65家房企總有息負債為36350億元，相比2015年末高出12%，大部分房企都有不同程度增長。

顯然，房企發債分類管理將會把風險較高的房企擋在發債大門之外，可從總量上控制房企發債規模膨脹，也在很大程度上有助于抑制房企加杠桿的沖動，從而降低房企債務率和風險，推動樓市回歸理性。

其次，有利于監管層準確、及時甄別發債房企風險狀況，實施“有所區別”的監管政策，更加體現監管層監管水平的靈活性和針對性，最大限度地將房企發債風險降低到最低限度。

當前監管層之所以通過分類監管強化對房地產類公司債的關注，原因與當前經濟增速放緩下的行業潛在風險逐漸顯露有關。而此輪樓市異常火爆的局面若得不到控制，任由不同資質的房企進入債市加杠桿融資，勢必會推動更多地王誕生及樓市量價瘋狂上漲，其后果只會把樓市泡沫越吹越大，到最后只會到不可收拾的地步。

我們更要看到，目前盡管申報房企以全國性大中型房企為主，總體資質較好、盈利能力較強、評級普遍較高，但隨著經濟增速放緩、需求增速下滑，行業潛在風險逐漸凸顯，到時損害的不僅是房地產業正常發展，更可能損害中國經濟的增長。因此，及時對房企發債實施分類管理，嚴把發債閘門，隨時掌握發債動態，無疑對確保房企發債始終運行在正常軌道上將起到較強的督促作用，有助于控制房企發債風險。

再次，有利于統一債券市場和債券監管標準，更加提高監管協調性和權威性，對房企發債形成真正的約束力和威懾力。

過去由于債券市場相互分割，缺乏統一發債監管規則，致使不少資質不達標的房企得以順利混跡發債市場，降低了整個債市質量，增加了房企發債違約風險。

而此次房企發債分類監管，不僅對正常類、關注類和風險類等三類房企實施不同發債監管政策，而且還增加了行業排名靠前、企業規模較大、資質和盈利能力較好的非上市民營房地產企業等條件，使監管基礎范圍涵蓋了資質良好、主體評級AA及以上的房地產企業發行公司債券，這相當于重新為房地產類的發行人確定發行門檻，意味著一些不符合條件的房企發債需求將不被受理。

據相關資料，目前交易所申報發債的房企中有111家符合四項標準，但另有53家不符合要求的房企將被“劃出”。對房企分類監管，能讓房企一些漸進的風險更清晰，更早地被承銷商和監管部門掌握，從而有利于凈化房企發債環境，提高發債房企質量，最終為樓市健康發展創造條件。

（作者為財經時評人）