你不可能穿越回10年前買房，但是即使是在房價已經增長數倍的今天，你依舊可以按照十年前房價七折的價格“曲線買房”——買入持有大量房地產類固定資產的A股上市銀行。事實上，在近3000家A股上市公司參與的房屋及建筑物類固定資產排名“TOP10”中，國有四大行分別占據了第二位、第三位、第四位和第八位。

據《證券日報》記者獨家統計，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修）凈值約為5500億元，原值接近8000億元。即使按照保守的估計，這部分資產的真實市價也將達到4萬億元，較目前的凈值“富余”3.45萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的“私房錢”可能超過6萬億元。如果說6萬億元的天文數字比較抽象，那么可以選取上市銀行2015年合計的凈利潤來進行對比，后者僅為不足1.3萬億元。

房產原值接近8000億元

《證券日報》記者根據上市銀行中報獨家統計發現，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產”凈值約為5500億元（個別銀行中報未披露相關數據，按照其去年年報數據估算），原值接近8000億元。

涉房固定資產的原值與賬面凈值之所以出現比較大的差異，是因為按照相關規定，絕大多數銀行涉房固定資產都是以成本作為初始價值，并按照一定的速度進行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，比較寬泛的會計手法對于部分資產的年折舊率接近20%。需要說明的是，四大行的房產的入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經歷了大規模的財務重組和注資，因此，其部分固定資產是按照重組時的評估值入賬。

例如，農業銀行在2015年年報中明確，該行“固定資產按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。對為本行股份制改組而評估的固定資產，按其經財政部確認后的評估值作為入賬價值。固定資產從達到預定可使用狀態的次月起，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊。其中，房屋建筑物使用壽命為5年-50年，年折舊率為1.94%-19.40%。

建設銀行則表示，除該行承繼原建行的固定資產和在建工程以重組基準日評估值為成本外，固定資產以成本進行初始計量。外購固定資產的成本包括購買價款、相關稅費以及使該項資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的費用。自行建造固定資產的成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。該行房屋及建筑物的年折舊率為2.8%–3.2%。

從本報記者的統計來看，上市銀行的平均累計折舊率約為30%，其中，有6家上市銀行的折舊率超過30%，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產的價值也較原值打了八折。

房產真實市價已翻數倍

即便是8000億元的原值，當然也遠遠不是這些涉房固定資產目前的全部價值。9月21日，本報曾刊發文章，報道了“上市公司靠賣兩套學區房保殼 *ST寧通B買房12年狂賺16倍”。

“12年賺16倍，在北京這樣的一線城市并不算夸張，一些重點區域（例如通州），房價的漲速比這還快呢”，一位地產中介公司老員工對《證券日報》記者表示。

“我2003年在馬家堡買的房子，單價是4000元/平方米，現在差不多6萬元/平方米”，家住北京市南三環外的李女士也印證了“房價增長10多倍不是傳說”。

當然，對于上市公司來說，買樓絕大多數都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業房產”，某上市銀行時任高層曾對記者表示，“當時確實沒想到，幾年以后回頭一看，房價已經翻了數倍，不過由于房子是自用，并未覺得地產升值對銀行產生實質性影響”。

北京市的金融街，街如其名，是很多上市銀行總部或北京分行的駐扎地，且房地產也以金融機構自有為主。以相對建成較晚的北京市金融街B7大廈（即現北京銀行和中國人壽大樓）為例，其出售時（2005年）價格在14600元/平方米左右，如今市價據附近的地產中介估計，“能夠達到10萬元/平方米以上，而且只是有價無市”。如果按照地產中介估計的B7大廈市價大致計算，B7大廈合計建筑面積約22萬平方米，每平米上漲約8.5萬元，整體增值超過180億元。而相鄰區域內，建設銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠遠早于B7大廈（其建設時間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多。

事實上，房產真實價值飆升不僅在北上廣等一線城市出現，多地媒體曾經測算出“房價十年上漲近十倍”的區域性數據。據《證券日報》記者了解，即使是一些三、四線城市，其黃金地段的房價10年來至少也都翻了至少四倍。更何況，上市銀行的房產很多年代久遠，甚至有近二十年的歷史。另據本報記者獨家統計，上市銀行購置固定資產增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國際金融危機，國內房價出現過階段性下降。綜合來看，上市公司涉房固定資產公允價值的平均變動至少能達到原值的五倍，如果估值再大膽一些，可能達到原值的八倍以上。也就是說，上述8000億元資產目前的公允價值在4萬億元-6.5萬億元之間是大概率事件，上市銀行財報中的“私房錢”有可能達到了6萬億元。

事實上，曾有一些投資界高手注意到了銀行的“私房錢”。數年前，史玉柱就曾經在其微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產，數量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。此外，私募界人士崔軍曾經“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產按公允價值入賬。值得一提的是，如今的全國樓市，較史玉柱發布微博或崔軍“逼宮“”時甚至更加火爆。