每經編輯｜每經實習記者 龐靜濤    

◎每經實習記者 龐靜濤

“恒大概念股”提振A股地產板塊，投資者紛紛跟進，截至8月9日收盤，38只地產股創出30日新高。其中，7月25日至8月10日，萬科A股上漲30%；7月28日至8月9日，廊坊發展股價上漲78%。

作為龍頭房企的恒大舉牌路徑和險資有幾分相似，股權分散、高分紅、低估值和持續的發展潛力……共性之中還有哪些地產股將會再接再勵？

舉牌標配：高分紅和股權分散

資本天性逐利，在利率下行的背景下，高分紅驅使險資“敲門”藍籌股，而分散的股權成為險資進一步追逐利潤的門檻。

利率下行至較低水平難以覆蓋險資資金成本。以3年期國債為例，今年5月至7月，儲蓄國債連續降息2次，利率進入“3時代”，最新一期上3年期國債利率為3.8%。

平安證券公布的數據顯示，截至2015年底，中國人壽、平安壽險和太保壽險的萬能險結算利率在4.5%~5%左右，安邦保險的結算利率在5%~5.5%之間，而前海人壽和生命人壽的部分產品結算利率在7%以上。

有業內人士指出，在利率下滑的背景下，險資急需拓展新的投資標的，流動性較好的權益類資產受青睞，特別是股權分散、高股息的地產股成險資的“獵取”對象。

雪球客戶端的數據顯示，截至目前，房地產板塊股息超過2%的股票共計14只，其中金地股息率為4.04%、金融街3.65%、保利地產3.3%、萬科A3.28%、榮盛發展3.26%，股息率在2%以上的還包括福星股份、中天城投、電子城、綠地控股、首開股份、華夏幸福、北京城建、萬通地產和南京高科。大股東持股比例在30%以下的萬科A、金地集團、金融街三家均遭遇險資舉牌。

未來具備分紅潛力的地產企業同樣是險資目標。中信證券分析認為，當保險公司對某個地產企業的持股比例高到一定的程度，也就可以主動要求上市公司提高分紅比例，謹慎投資，謀求更加穩定的收益。

《每日經濟新聞》記者翻閱金地、金融街和萬科A三家公司年報發現，在險資進入以后，三家公司均提高了公司的分紅水平。以金地為例，2013年至2015年公司發放股利標準為每10股派發1.6元、1.3元和4.2元。

《羊城晚報》通過對Wind提取數據進行統計發現，目前滬深兩市138只地產股中，第一大股東持股比例在20%以下的有23只，其中廊坊發展、金地、新黃浦、粵宏遠A、廣宇發展等不少個股均有數量不等的保險資金入駐。暫未被險資選中的個股包括新潮能源、嘉寶集團、美好集團、陽光城、福星股份等。

長線標的：資產低估+布局理想

有持續的利潤才能留住逐利的資本。如果股權分散是險資爭取話語權的先決條件，而企業本身被低估的價值和未來擁有的空間則是促使險資持有股票的支撐。

撿漏地產股，離不開NAV（凈資產估值法）。地產公司的資產，扣除了負債就是房和土地的組合。可是，地產股的價值，卻有時明顯低于其扣除負債后擁有的房子和土地的價值。

華泰證券舉過一個相對理想的案例，保險公司以6折的水平買入地產公司股票，并按一般房企3年的開發年限、4年的結算年限，如期間不考慮新增拿地，那么4年后將成為純現金公司，若4年后回到平價（因為是純現金了），年化收益率約14%。

企業的發展伴隨著擴張，持續的優質資產成為地產公司維護、提升估值的重要因素。中信建投在研報中提倡，在關注企業NAV折價高低和大股東持股比例的同時，應該關注企業主業的布局，主業布局不理想的公司很難贏得長線資金的青睞，并強調這點和資本市場的選擇并不沖突。

中信建投認為，地產板塊個股依然需要接受行業估值潛在調整帶來的挑戰，地產股的定價權在資本市場，而決定地產股價值的還是業績，建議優先關注NAV折價較高和大股東持股比例較低兩個指標的同時，關注上市房企在一二線城市擁有的稀缺資源。