每經編輯｜每經記者 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

年考剛過，上市房企又迎來季度考，銷售業績意味著一切。翻看一季度房企10強名單，多少讓人感到意外。原本業績靠前的老牌房企，在2016年的第一個季度，紛紛跌出前十。這一排名的變化，讓業內驚嘆。

房地產行業格局的逆轉，究竟是什么原因造成的？這種名次的變化又意味著什么？本期房產周刊，《每日經濟新聞》記者選取金地、萬達、碧桂園、魯能、富力等上市房企，進行深入剖析。

兩年前，房地產行業曾對來自互聯網的顛覆憂心忡忡；一年前，以生命人壽、安邦為代表的險資，讓房企大佬們再次領教了來自行業外的擔心。

然而，誰也沒有想到，真正的顛覆和革命卻來自行業內。億翰智庫3月底發布的全國房企一季度銷售榜單顯示，整個行業的格局發生了微妙的改變。一些原本銷售，排名在20名開外的企業，開始殺入到15名以內，有些甚至開始沖擊一線陣營。諸如萬達這樣的行業第一軍團，卻未在最新的“行業排位賽”搶得風頭。

●行業大勢：強者恒強

年初以來，一線城市房地產市場沸沸揚揚，分外熱鬧，讓不少一線房企銷售業績大為增色。當前，伴隨上市房企年報陸續發布，房企一季報相繼披露。4月6日，萬科披露前3個月銷售業績，其累計實現銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元。

在此前一日，恒大也披露了前3個月銷售業績，公告顯示，其累計合約銷售金額約達656.7億元，累計合約銷售面積約為750.4萬平方米，較2015年同比增長115%。

《每日經濟新聞》記者注意到，相對于A股上市房企，港股上市房企對階段性業績的披露要更為及時一些。

龍湖地產公告顯示，該房企已發布的前兩月累計實現合同銷售金額66.2億元，同比增長55%，銷售面積46.4萬平方米。

龍湖地產相關人士回應記者稱，一季度數據暫未公布，但總體上符合預期，上半年大概能實現年度目標620億元的40%。

盡管如此，作為第三方民間專業機構的億翰智庫于3月31日率先披露全國房企一季度銷售業績榜單，從已披露數據的萬科、恒大的情況來看，與榜單上的相關數據誤差并不大。

從榜單來看，萬科依然穩居全國房企銷售金額的榜首位置，恒大依然穩居全國房企銷售面積的榜首位置。

萬科一位區域營銷經理表示，萬科多年來一直堅持“快跑”策略，通過事業合伙人、自銷、代理等靈活機制，為客戶提供優質的營銷服務，以保障比同行更高的樓盤去化率。

就房企前10強而言，今年一季度排在第10名的萬達集團斬獲銷售金額215億元，較去年一季度的第10名直接拉高了100多億元。

在中城產聯主席陳寶存看來，全國房企一季度整體銷售增長較快，業績飄紅，向大中型重點房企傾斜也明顯。

與去年相比，雖然一線房企中的前10強還是那些大家都熟悉的老面孔，但座次卻發生了微妙變化，比如萬達排名略有靠后，而融創、華夏幸福有所提升。

第11名至第50名房企變動幅度較大，比如之前不太顯眼的魯能地產擠進前15強，金地、首開股份等表現也較為搶眼，而藍光、榮盛等排名下滑幅度較大。

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經濟新聞》記者，房企集中度越來越高，強者恒強，這是房地產業大勢所趨。

●增長動力：得一線者得天下？

“當前市場回暖，這是毋庸置疑的。”張化東表示，房企整體去庫存周期大概在1年半至2年之間，榜單發布的房企業績主要是2014年完成銷售并在當前實現結轉收入的銷售業績。

據國家統計局的數據顯示，今年1~2月，全國商品房銷售額8577億元，增長43.6%，增速提高29.2個百分點。其中，住宅銷售額增長49.2%。商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長30.4%。

國家統計局投資司高級統計師李皎解釋稱，去年以來，中央陸續出臺了降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列政策，經過去年一年商品房銷售市場的溫和回升，部分需求結束觀望入市，消費者購房意愿被激發，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。

龍湖地產北京一位內部人士表示，當前中國樓市局勢復雜，城市表現深度分化，一線及熱點二線城市表現良好而穩定，庫存處于低位，土地供給減少加之經濟環境、就業機會等積極因素，帶來大量優質的人口凈流入，創造了長期穩定的居住及投資需求。

龍湖地產北京上述內部人士還表示，可售貨值中高層占4成，別墅占比超過2成。具體項目策略上，龍湖更多是隨行就市，既強調項目安全，也強調項目合理回報，不會刻意為提價而影響銷量。

近來，諸多媒體曝出，一線樓市及部分熱點二線城市的火爆行情疑似受“資金牛”驅動，金融工具即為首付貸加杠桿，但其已被官方叫停，一線樓市乃至熱點二線樓市為抑制房價過快上漲的調控措施也接連出臺，但更多三四線城市卻陷入高庫存困境。

哪些區域為房企銷售業績的增長貢獻更多？《每日經濟新聞》記者研究發現，偏重一線乃至熱點二線的房企，業績更為穩健，增幅明顯。

融創多年的區域戰略是以北京、天津、上海、杭州和重慶這五大核心城市為深耕區域，加上去年的一系列收購大戰，進一步完善了融創在重點二線城市的布局。

從地產布局來看，魯能的項目多位于北京、天津、大連、重慶、成都、三亞等熱點城市。熟悉魯能的陳寶存表示，2009年至2010年，魯能儲地較多，國企屬性更易獲得銀行低成本信貸支持，資金流相對充沛。去年，魯能集團擬重組廣宇發展以推動魯能地產整體借殼上市，卻再遭流產。外界猜測，魯能地產高速增長或與沖刺上市密切相關。

像藍光、榮盛、俊發等房企的排名下滑，與其所布局的重點城市多在二、三線城市甚至部分四線城市密切相關，這些城市要么存量大、競爭激烈，要么售價漲幅較慢，銷售依然低迷。

一季度已過，房企接下來應如何抓住推盤窗口期？在張化東看來，窗口期應在上半年，政策風險相對小，下半年估計變動大，整個年度應是高位震蕩。

陳寶存認為，多數房企推盤應會集中在下半年，理由是一線及部分二線城市調控來了，會抑制需求，但三四線基于高庫存仍有待中央及地方釋放政策利好，這些區域或對部分房企提升業績有較大貢獻。