每經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

香港，國際購物天堂。的確，那是三年前，因為彼時任何一家奢侈品從來都是門庭若市。

但現在，這張照片能側面反映出現在香港零售業的情形...

有網友說，“去香港購物”已經過時了?，F在想買純正外國貨，歐洲、美國、澳洲都觸手可及。而且越來越多人感覺到，在香港買東西并沒比在內地便宜多少，內地很多商場倒還更加“bigger”。

所以，現在香港的零售業變成了這樣..

交易大跌，內地游客擔心的越來越多

大概還有很多內地人沒來得及去血拼，香港已經摘下了“購物天堂”的金字招牌。近年來內地游客在港的遭遇更讓香港旅游業跌入谷底。

今年的十一黃金周期間，香港各區零售消費額就比去年下滑了30-40%，中心區鋪位租金紛紛大跌。

租金太高，奢侈品牌開打退堂鼓

根據戴德梁行《全球主要大街》的報告，香港銅鑼灣的鋪租高居全球第二，加上旅游業不景氣，如果不降租，就連LV、PRADA都表示不排除關門停業的可能。

來自世邦魏理仕的圖表也顯示，香港的租金已超越巴黎，位居世界第二。這樣的租金讓很多奢侈品特別是輕奢商品恐懼。

曾經香港Coach工廠店門口總是擠滿人，但在今年8月31日，Coach關閉了香港中環旗艦店。據了解，Coach的這個門店租金高達720萬港元，現在香港的入境旅游人數尤其是中國內地游客大幅減少，這讓他們入不敷出。

電商沖擊，這是所有實體店的壓力

其實無論是香港，還是內地，實體店都面臨著同一個沖擊——電商。

“雙十一”國人就本著“一不怕吃土、二不怕辛苦”的精神，為電商的飛騰又譜寫了濃墨重彩的一筆。那牛B哄哄的購買力一看就是平時禁欲太久，一年一次的電商節反而成了消費者集體發泄的狂歡日。顯然，“買買買”已經成為很多人的人生格言。

而看著電商賺的盆滿缽滿，實體店看在眼里急在心里?，F在亞洲地區實體店都面臨著零售放緩、游客人數減少的問題。隨著國內中產階級的崛起，留住電商很難匹及的高檔消費，留住奢侈品是實體店留住春天的一大法寶。

而這些中產階級最青睞的，就是輕奢，即一種小眾的奢侈品，在設計感和品質上不輸LV 、CHANEL這樣的奢侈大牌，但在價格上更加親民。1000～5000元左右的消費已成為國內中產階級最青睞的消費方向。比如Michael、Kors、Coach、MCM、Phillip Lim、Marc by Marc Jacobs等等。

但這些輕奢品牌對租金等的支撐力沒有大牌強，所以硬件不差，租金越低對他們越有吸引力。站在這一角度，由于實體店銷售蕭條而租金普遍下滑的內地商場商鋪，反而讓更多國際品牌更愿意入駐，由此無疑也會加深對香港市場的壓力。

“價格至上”，中產階級大多這么想

曾經，在香港購物對比在上海買東西，優勢在于相同品質下價格更便宜。其中一個重要原因是港元的匯率優勢（購買價格可比國內優惠10%～20%）。但其實，如果是在奢侈品原產國購買，價格會更便宜。比如在歐洲買奢侈品，除了歐元的匯率優勢，還有產地的價格優勢，這些都是香港無可比匹敵的。

隨著交通的便利和生活方式的升級，對價格更敏感的中產階級，更多選擇親自出國旅游+購買，或通過代購、海淘來購買奢侈品。

其實，這對香港是沖擊，對國內奢侈品也有一定沖擊?？s小與國外的價格差距或是唯一出路。還記得國內Gucci全場五折時萬人空巷的盛況嗎？一旦奢侈品牌降低國內售價，更有基礎優勢的上海就將成為血拼族的新戰場。

上海已成為亞太第一奢侈品牌聚集地

說到奢侈品牌和世界大牌，內地很多城市的發展對它們吸引力都逐漸提升，特別是上海。

2014年末，世邦魏理仕就對52個國際高端品牌在亞太地區主要城市的滲透率進行了統計，數據顯示，上海的國際高端品牌豐富度已超越香港，排名亞太地區第一，北京和成都分列第七和第九位。

從世邦魏理仕的研究報告中看到，輕奢品牌在國內的擴張速度一直沒有放緩，而那些定位更準確、更受歡迎的品牌門店更是增長了47%。

以后在香港買不到的小眾品牌，也許在上海都能找得到，而上海也將成為“購物天堂”黃金衣缽的最佳繼承者。

接棒“國際購物天堂”，上海房價會漲嗎？

不過，當上海的南京西路商圈、陸家嘴商圈、淮海路商圈成為下一個香港的中環。上海的房價也會比肩香港嗎？

“如果政策方向沒有改變，上海的住宅市場今年已進入了上升通道。未來五年，上海住宅的價格還將大幅上升，核心區域高端住宅的房價增速將繼續跑贏國內生產總值。”

第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮就表示，盡管很多人認為上海住宅價格已經過高，亦有泡沫出現，但我卻認為，上海住宅市場上升的空間還很大。

中指院數據也顯示，上海主城區二手住宅銷售價格指數10月同比上漲15.06%。

價格的支撐首先來源于成交。今年內中國五次降息、四次降準，限貸政策取消，首套房的貸款利率降低，都提升了購房者對樓市未來走向的預期，釋放著購房需求。

股市動蕩和人民幣貶值預期，也使住宅再度成為最佳保值工具。居民對生活品質要求的提升，則將帶來改善性住房置換潮。這些因素都刺激今年上海樓市的活躍，成交量創下歷史新高。

朱兆榮認為，亞洲往日生機勃勃的香港、新加坡、東京都面臨經濟增長減緩，且因房價過高步入瓶頸。但上海仍然充滿活力與潛力，而且在全球金融市場影響力方面，上海已經可以與香港、倫敦、紐約比肩。作為一個金融城市，核心區域的土地和樓價不斷升值是無可非議的，這也是一個城市經濟健康發展的標志。