每經編輯｜每經記者 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

半個月前推出的"快利來"一度風靡上百個萬達廣場，讓快錢借萬達瘋狂了一番，如今萬達又借力快錢，站在了互聯網金融的"風口"上。

6月8日，萬達聯手快錢發起了一款名為"穩賺1號"的互聯網金融產品，號稱是萬達首個商業地產眾籌產品，業內稱之為"Pre-REITs"產品，投資門檻僅為1000元，最高認籌100萬元，預計年化收益可達12%以上。

作為面向大眾投資的眾籌產品，"穩賺1號"所籌的資金將如何獨立管理運作？隨著萬達廣場規模性建設，該產品最長達7年的投資期能不能讓這一收益率按約兌現？

萬達眾籌類似Pre-REITs

隨著"穩賺1號"的出爐，萬達首個針對萬達廣場商業綜合體的互聯網眾籌產品終于顯山露水。業內人士調侃，"咱們一起蓋幾個萬達廣場玩玩吧"。

從萬達披露的資料來看，"穩賺1號"的投資門檻僅為1000元。類似于公募基金產品，也是以份為單位，認籌起點最低1份，超出部分以1份遞增，最高認籌1000份，也就是100萬元。

拿到了萬達眾籌的入場券，投資人不禁要問：錢要投到哪兒去？上述產品資料顯示，標的主要為萬達2015年新開工且在2016年開業只租不售的萬達廣場項目，但萬達強調，其有權根據籌集情況調整基礎資產。

但是投資人更關心的是自己投入資金的回報率。按照上述產品設計，萬達給出了兩部分收益，一部分是凈物業租金收益，預期年化收益率6%，以每年7月15日為兌現日；另一部分為物業增值收益，預計收益率6%，退出時會一次性發放。

上述眾籌份額的流動性如何？萬達的解決方案是"轉讓或機構收購"。比如，項目成立3個月后，投資人可以在快錢平臺上報價轉讓，由其他投資人接盤，達成套現。

《每日經濟新聞》記者注意到，上述產品投資期限不超過7年，在退出設計上，萬達的思路是，要么將來把標的項目打包做成REITs產品等形式上市，要么通過第三方并購所投標的股權或資產，其轉讓對價的增值不會低于實際眾籌資金的年化收益率6%。

美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬解釋稱，除了6%的每年租金分紅，一旦REITs上市，資產增值收益70%歸投資人享有，而此次基礎資產全部按成本價賣給投資人，REITs上市會有高額增值空間。

萬達也想到了內部解決方法。萬達稱，或指定第三方在第7個派發收益之前，以不低于實際眾籌資金1.5倍收購眾籌標的股權或資產；發起人使用上述轉讓所得資金，回購投資人持有的眾籌標的份額。

"回購條款比較重要，這類似于萬達發行的一個帶有選擇權的債券。"蔣鵬解釋說，從債券角度講，年化收益率6%的基礎定價，同時還有資產支持，加上萬達集團的無條件擔保，還有一個7年150%的回購條款，條件極其優厚。但不知道萬達是否會準確對應資產并設置隔離。

除了萬達，圍繞互聯網眾籌，各路資本正起舞狂歡。近日，平安好房與大華基金宣布成立了國內第一只50億元規模的地產眾籌基金。

與自融有區別

萬達一位高管告訴記者，截至目前，預約認購上述產品的主要是機構投資者。在一個北京金融圈的社交平臺上，一位行業人士感嘆，7年投資期太長了。該人士擔憂的是，如果眾籌標的資產不能出表，就不能算是輕資產，而應是類股權投資，算是一個"夾層"，只能看作是一種創新的融資渠道。對上述眾籌資金，如何進行獨立管理運作？美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬說，投資資金項目包應進行一對一資產隔離，投資份額對應的是幾個項目一組的資產包。記者注意到，這種說法其實就是一種大基金嵌套小基金的模式。不過，上述萬達高管告訴記者，他們并未采取很復雜的結構設計，比如單獨設立投資公司（如SPV結構）。

此外，外界也擔憂萬達可能涉及互聯網平臺"自融"問題（自融是指，實體企業自己在線上開辦網貸平臺，融到的資金主要用于自己企業或關聯企業使用，觸碰到了非法集資紅線--編者注）。萬達集團表示，本質上，穩賺1號和自融是完全不同的。自融往往是虛假項目標的，目的是為了補充流動性或用于再投資，常見于P2P。穩賺1號對應的待建萬達廣場標的清晰，建設計劃明確、可控，且發起眾籌的總額、時間與廣場建設所需的資金計劃嚴格對應，整個過程將由第三方權威機構定期披露，不具備自融特征。