每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃麗 發(fā)自成都    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃麗 發(fā)自成都

最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地2014年完成2408億元的銷售額，取代蟬聯(lián)多年的全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售冠軍萬(wàn)科，成為新一屆銷冠。

有趣的是，在上述數(shù)據(jù)公布前，12月23日，萬(wàn)科總裁郁亮在給員工的一封信中表示，萬(wàn)科不再將規(guī)模作為企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，“在黃金時(shí)代，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者的標(biāo)志之一。但在白銀時(shí)代，情況會(huì)發(fā)生很大的變化。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將結(jié)束單邊的快速上漲。過(guò)多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)；魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)。”

2014年以來(lái)，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛麧?rùn)率也逐漸走低。在此背景下，簡(jiǎn)單地進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，將無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，相反，還可能給企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)危機(jī)。

房企漸漸走上了轉(zhuǎn)型之路。

房企利潤(rùn)率持續(xù)走低

2014年以來(lái)，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛饲埃鲜蟹科笤B續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績(jī)?cè)龇＿@樣的變化，與行業(yè)銷售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費(fèi)用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。

可以說(shuō)，2014年是房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的轉(zhuǎn)折年。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，而自2014年開始，房企此前的高增長(zhǎng)性和高利潤(rùn)率均有所回落。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度，不少上市公司前三季度的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。Wind統(tǒng)計(jì)的80家房企中，有48家房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下降，即使是房企龍頭，在前三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不盡如人意。

萬(wàn)科2014年三季報(bào)顯示，公司1~9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)64.58億元，同比增長(zhǎng)4.84%。第三季度公司凈利潤(rùn)同比增幅僅有2.80%。1~9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬(wàn)平方米，結(jié)算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。

值得注意的是，在銷售增幅逐漸走低之時(shí)，房企的拿地成本卻并無(wú)走低的趨勢(shì)。2015年1月，由華潤(rùn)置地和首開股份與險(xiǎn)資平安聯(lián)合奪得北京豐臺(tái)一幅地塊，總價(jià)86.25億元，溢價(jià)22%，該地塊晉升為北京土地歷史上最貴的總價(jià)地王。與此同時(shí)，其他地區(qū)地塊拍賣價(jià)格降價(jià)現(xiàn)象亦比較少見(jiàn)。

對(duì)此，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司董事長(zhǎng)毛大慶接受媒體采訪時(shí)表示，2015年開始，北京樓市的普通商品房售價(jià)將進(jìn)入每平方米6萬(wàn)元時(shí)代。

另一方面，在房地產(chǎn)銷售有所降溫的市場(chǎng)環(huán)境下，房企試圖通過(guò)高周轉(zhuǎn)減少開發(fā)成本的模式，效果也大不如前。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年前三季度，上市房企整體的銷售毛利率為34.18%，較中報(bào)下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，較一季度下降1.65個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.33個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)走量增勢(shì)不再，拿地成本卻居高不下，多重因素下，房企高毛利時(shí)代或暫告終結(jié)。

看淡規(guī)模偏愛(ài)轉(zhuǎn)型？

2014年底，萬(wàn)科總裁郁亮在一封致員工的公開信中表態(tài)，“萬(wàn)科不再用規(guī)模作為企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)”。外界認(rèn)為，萬(wàn)科正在淡化對(duì)規(guī)模的簡(jiǎn)單追求。

此前郁亮亦表示，規(guī)模是一把雙刃劍。規(guī)模意味著行業(yè)地位，在獲得規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，也意味著形成更多存貨的可能。

在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長(zhǎng)何良栩看來(lái)，萬(wàn)科失去銷冠的主要原因是房地產(chǎn)大氣候不理想，而嘗試新的商業(yè)模式和內(nèi)部合作模式，不以一時(shí)領(lǐng)頭為唯一目標(biāo)，跟隨者步伐加快等也是重要原因。

地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率走低，房地產(chǎn)行業(yè)前景不明，在多數(shù)房企看來(lái)，規(guī)模擴(kuò)張有可能帶來(lái)庫(kù)存高企、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)，因此房企更偏愛(ài)轉(zhuǎn)型。

回首2014年，房企轉(zhuǎn)型路徑多樣。多年的行業(yè)“領(lǐng)頭羊”萬(wàn)科轉(zhuǎn)型走在前列。繼27億入股徽商銀行后，2014年7月，萬(wàn)科又與渣打銀行達(dá)成合作協(xié)議，合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)。兩度與銀行聯(lián)姻，其意在掘金社區(qū)金融新藍(lán)海。

除了牽手銀行，萬(wàn)科近年來(lái)還與快遞公司韻達(dá)達(dá)成合作協(xié)議，今年1月，萬(wàn)科正謀劃布局家裝行業(yè)。萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型，始終圍繞房地產(chǎn)行業(yè)上下游進(jìn)行。

此外，持續(xù)上漲多年的商業(yè)物業(yè)租金，也引來(lái)開發(fā)商追捧。多數(shù)房企開始選擇自持商業(yè)物業(yè)，欲通過(guò)穩(wěn)定的收租金模式，保證一定的現(xiàn)金流，如SOHO中國(guó)、龍湖等房企均在加重自持物業(yè)的比重，潘石屹還曾用“把房子變成永遠(yuǎn)生蛋的雞”比喻SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型。

值得注意的是，除了圍繞行業(yè)上下游轉(zhuǎn)型的房企外，也有不少房企跨界轉(zhuǎn)型。其中，恒大的“任性”表現(xiàn)尤為搶眼。在繼高調(diào)跨界賣水后，2014年8月，恒大糧油借勢(shì)亞冠“橫空出世”，此后不久，恒大又涉足光伏產(chǎn)業(yè)。

綠地亦展開了較大幅度的跨界投資。目前，綠地在南京、重慶等地投資近600億元進(jìn)入地鐵產(chǎn)業(yè)，此舉亦成為跨界轉(zhuǎn)型的一大談資。