每經編輯｜每經記者 徐杰 發自蘇州    

每經記者 徐杰 發自蘇州

簡單來講，社區金融就是利用“社區搭臺，銀行唱戲”的模式，將銀行的金融產品通過社區向社區居民推廣、營銷，以此來獲得收益。平安好房網首席運營執行官莊諾認為，社區的最大價值是和金融的合作。而據《每日經濟新聞》記者了解，被“第四屆中國價值地產年會”所吸引的十余家金融機構所看中的，也正是社區金融的渠道價值。對金融企業來說，房屋的擁有量，無疑是了解客戶還債能力和金融產品購買能力的最好方式。在這方面，社區顯然近水樓臺先得月。

對于開發商來說，他們更為關心的是，能不能在社區這個平臺上分得社區金融帶來的收益。

社區入口資源被看好/

數據顯示，今年1~5月，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月擴大0.9個百分點；全國商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1~4月擴大0.7個百分點。

DTZ戴德梁行北亞區行政總裁張國正認為，近幾年，房地產開發企業整體凈利潤率已經出現趨勢性下降，變革正悄然發生。調整發展戰略、挖掘新的利潤增長點，是當前房地產行業關注和探究的重點問題。

張國正稱，社區金融和社區商業正是開發商可以大力深耕的新利潤增長點。以社區金融來說，其涵蓋了房地產抵押、移動支付、金融理財產品等一系列針對客戶的個性化金融服務，因能有效覆蓋和滿足客戶物業服務及需求，前景被看好。

中?；鸸芾碛邢薰居嘘P人士認為，社區金融分為兩個方面，社區和金融。金融既是產品也可以是服務，社區是入口。萬科收購徽商銀行，做成一個平臺，社區很重要。“把標準建好，平臺建好，還愁沒有人找你做生意嗎？”他表示，現在很多機構已經開始在做了，比如，各個小區的房產中介，各大保險公司，“增量可能是沒有的，存量開始有，開發商把房子建好賣完了，還有車位，一個小區至少幾千戶人家，這個不是一個入口嗎？”

協信集團品牌總監孫濤談到，社區金融發展方向是好的，但是它是不是開發商的一個藍海戰略？是不是一定是開發商做這個事情？有沒有可能？很多年以前，開發商建小區，那個時候，除了建材，賣磚和涂料的會租下面的鋪面，其他都沒有。

景瑞控股執行董事、常務副總裁楊鐵軍說：“說實話，社區金融這個詞大家叫起來很順口，但是內涵是什么呢？我總覺得現在社會上比較流行的移動互聯模式的社群概念，或者是社群經濟，這個是一個值得探討和研究的話題，可能是未來新經濟的模式。”

新城控股高級副總裁歐陽捷提醒，“如果不是自有物業你會怎么辦？可能風險會比較大，按照現在的法律，業主委員會三年合同到了有可能炒掉任何一個物業公司，對于任何一個物業公司講，必須做好基礎服務，讓客戶滿意了才能有客戶黏性，否則一切都是空談。”

開發商紛紛進駐社區/

近年來，地產“大鱷”入股銀行動作頻頻。繼去年10月，萬科斥資34.3億港元收購徽商銀行(03698，HK)股權后，恒大地產(03333，HK)也在二級市場大手筆買入華夏銀行股權。此外，越秀地產(00123，HK)母公司越秀集團以116億元收購香港創興銀行(01111，HK)75%的股份，貴州上市房企中天城投(000540，SZ)宣布入股貴州銀行。

同樣，易居聯手新浪、紅杉資本及云鋒基金合作成立金融服務公司，推出“有抵押”(房產抵押)的金融產品，打造互聯網金融O2O服務平臺。同時，易居還將與新浪、分眾傳媒及申通快遞一起成立一家O2O社區增值服務公司，將社區住戶與各類服務商連接起來，提供最適合社區住戶的各類“最后一公里”生活服務。

眾多開發商進入社區商業領域，開發相應的產品線，比如萬科的“五菜一湯”和2049、綠景的佐阾薈、中糧的祥云小鎮、綠地的繽紛城以及花樣年的“彩生活”等。萬科的社區增值服務被稱為 “五菜一湯”，是指第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市。

有觀點認為，開發商從事跨業經營，部分原因是看準了業主這塊資源蛋糕。無論是萬科入股徽商銀行，還是其他模式，都是對業主資源的深度挖掘。然而，業主資源是否真能像開發商所想象的那樣，迅速轉化為銷售資源?

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，是不是房地產開發商的藍海，關鍵看房地產開發企業在這個轉型過程當中把它當做一個什么樣的海？O2O不同于垂直電商。“新城控股早幾年前就入股蘇州銀行等，但其實在里面就是一個小伙伴，就是拿銀行的一點利潤分成，或者股票增值了有一點收益”。

孫濤認為，社區金融就是把金融終端化，“比如說握有一個分行一個支行，原來我去銀行辦事很痛苦，后來慢慢開始可以在網上操作，但是金融產品是一個很復雜的東西，就像保險，保險一定是采用這樣的操作模式賣保險，所以我理解的社區金融是貼身肉搏，把點設到小區里面，發生緊密接觸。”

社區金融開發難點多/

世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕此前認為，社區業主這一資源金礦，對很多服務提供商具有很大的吸引力。挖掘這一塊利潤，服務商很有動力。需要解決的是，開發商、物業管理公司如何將業主的需求很好地整合，引入專業服務商進入小區。

楊鐵軍稱，民生是最早做社區銀行的，應該說鋪了比較大的資源，在某一些區域已經取得了一點成效，但最后被銀監會叫停了，背后原因不得而知，但社區金融面臨著一些現實問題。另外“彩生活”現象值得房地產行業所有同仁去思考。

楊鐵軍指出，彩生活背后實際上也是地產同行，但上市以后其市值和母體一般大，非常短時間內漲了40%，“我們很多地產公司都有物業公司，大家能說出來哪個是賺錢的，但是為什么傳統的物業公司不賺錢，但是彩生活能夠得到資本市場的追捧”,“我們理解是不同的商業模式，是基于互聯網的一種”。

鉅派投資集團創新業務事業部總經理蔣競表示，現在小區有一些銀行已經設了一些點，但是有別于其他的以往的分行支行，可能點非常小，門面就是2~3平方米，里面一個柜臺，一個POS機這就可以了，像民生還有平安實際上已經在布局，而且點都開業了，所以從這個層面講，社區金融有兩個詞，一個是社區一個是金融。

蔣競稱，金融銀行和社區開發商都比較專業，但是這兩塊各有不足。房地產開發商有大量的業主信息，什么時候買的房子，買了多大的房子，貸款多少，多少年，這些東西都可以掌握，這些是有很大的價值，不專業的是金融產品過來了銷售成問題，因為銷售不了。

同樣，從金融的方面看也有局限，銀行的局限包括小區里面的所有人不一定用這一家銀行。“我是招行的客戶，大多數資產在招行里面，平安銀行跟我有關系，但是關系不太大，我的普通業務在網上解決的，如果是理財業務，很可能現在市面上已經有比較好的第三方公司幫我解決一些問題，你雖然進了，但是未來產生多大的問題，銀行本身也會想得特別清楚”。

蔣競表示，銀行和地產各有優勢和劣勢，但是從平臺入口的重要性講，地產行業在這個里面有一定的優勢，這個方面來看的話，如果能嫁接一些比較好的東西還是有發揮的空間。