每經編輯｜每經記者 李婷 發自福建    

每經記者 李婷 發自福建

在5月23日的融創收購綠城新聞發布會上，綠城中國董事長宋衛平說，比起房地產業排名前30的企業，中小地產商處境更為艱難，拿不到銀行貸款。身為浙江省房地產商會最資深副會長的宋衛平，對這些企業的情況知之甚深?！睹咳战洕侣劇酚浾咭愿＝ㄊ闃颖?，調查了解到，部分地方中小房企已經出現了老板因為欠債到期無法償還 “跑路”的現象。

日前，福建閩西地區的龍巖市爆發了一起小開發商“卷款”跑路事件。據債權人律師的不完全統計，該開發商涉及民間借款超過8億元，借貸網絡涉及人數達“幾百上千人”。據線索人爆料，該開發商或因無法籌集足夠資金撬動當地一體量巨大的重點項目而出逃。

根據福建省統計局數據顯示，該省的房屋銷售面積從2013年4月以來同比增幅持續下降，到今年前4月同比增幅首次降為負數，與此相對的是2013年4月同比增幅高達142.1%。

不僅是小型房企生存艱難，就連房地產50強排行榜中的福建上市房企也不得不面臨轉讓股權融資的現實。

案例1

：民間融資達數億/

最近一個月來，龍巖街頭巷尾都在談論當地開發商黃水木跑路事件。作為當地標志性項目世紀天成商業廣場項目的開發商以及龍巖新羅區公園式地產“巨筑”的操盤手，天成房地產公司董事長黃水木的“跑路”既讓人意外，又帶有預警意味。

龍巖市是福建省內近兩年房地產市場發展較快的城市。統計數據顯示，2011年龍巖中心城市房地產開發投資還未突破50億元，為47.24億元，2013年則躍升至破百億。同時，開發企業累計土地購置費也從7.59億元躍升至2013年的40億左右。

《每日經濟新聞》記者調查獲悉，龍巖房地產開發投資大幅飆升的背后，是中小開發商靠大量高成本民間借貸撐起來的虛假“景氣”。當市場出現成交量大幅下滑，曾經的投資火熱，很快就變成“空中樓閣”。

身兼龍巖長汀商會會長職務的黃水木，在龍巖當地地產界小有名氣，旗下龍巖天成房地產公司（以下簡稱龍巖天成）開發運營的龍巖世紀天成廣場，算得上地標性質的商業綜合體項目，被認為是“運作相當成功”。

一份由投行提供的信托計劃顯示，截至2013年11月底，龍巖天成的資產質量還很“健康”。資料顯示，資產總額19.31億元，負債總額6.65億元，資產負債率為34.46%。負債結構方面，流動負債3.72億元，占負債比重為55.92%，其中，應付賬款1.50億元，占流動負債的比重為40.35%；其他應付款1.95億元，占流動負債比重為52.36%；非流動負債2.93億元，均為公司長期借款。

憑借上述“健康”的財務數據，這家公司曾計劃以 “世紀天成廣場的租賃收益”募集4.16億元，用于世紀天成廣場建設尾款支付、裝修及環境改造。

但是，在看似“健康”的財務背后，龍巖天成卻有著驚人的民間借貸。

“他運用商會會長身份，以需要支付澳洲風情園地價款的理由通過民間借貸融資。”前期介入調查的債權人律師對《每日經濟新聞》記者表示，龍巖長汀商會成員就有不少借出了千萬為單位的資金，此外黃水木動用了全公司力量，建立由上至下龐大的借貸網絡。

債權人律師對記者表示，警方已經確認黃水木失聯。5月28日，《每日經濟新聞》記者在龍巖世紀天成廣場看到，政府已經組織設立債權人登記中心。

一位債權人告訴《每日經濟新聞》記者，不少債主都是黃水木以開發澳洲風情園項目為名進行借款，且黃水木發動整個天成公司的員工向外借錢，部分借款月利息高達8分，甚至還有最近的，借款期限短至1～2個月的。根據債權人律師的不完全統計，上述公司的民間借貸總額超過8億元，而據經濟觀察網此前的報道，上述民間借貸的規模達到10多億。

統計數據顯示，福建房地產企業開發企業資金到位情況中的國內貸款部分總量占整個資金比重只有14%，低于全國21%的占比。一方面這說明福建跟全國其他地區相比，民間融資的運用更為發達，也同時意味著更高的融資風險。

案例2

：轉讓股權融資/

禹洲地產董事局主席林龍安曾在2013年業績會上，介紹福建房地產業務說，銀行開發貸主要向前幾大開發商傾斜，如果不是央企、國企、上市企業，基本上拿不到銀行的資金。

事實上，禹洲地產目前也正處于困境。

禹洲股東會后，管理層在媒體采訪時表示，截至5月中旬，禹洲地產完成全年銷售目標的30%，禹洲地產今年設定的銷售目標為132億元。去年同期，禹洲地產已完成當年銷售目標70%。

禹洲地產公告顯示，2014年前四個月，禹洲地產實現累積銷售金額實際為29.10億元，同比去年同期44.15億元，下降34%；累積銷售面積為246731平方米；平均銷售價格為11796元/平方米。累計的認購未簽約金額約為11.32億元。

2014年推盤明細顯示，禹洲中央海岸三期項目上半年計劃推出住宅50454平方米，全年計劃推出136943平方米。據機構統計，該項目開盤當日去化僅僅2～3成，被認為是“賣得不好”。業內人士認為，主要的原因是項目定價太高，性價比不足。

禹洲另一云廈門島內項目云頂國際在4月開盤時，售價也達到了38000元/平方米，遠高于近日開盤的島內剛需項目31000元/平方米的售價。

為了解決開發資金所需，禹洲地產在4月通過兩度出讓股權獲得11.1億元注資。

4月16日，禹洲地產公告稱，其全資附屬公司及孫公司福建盈豐和福建大世界華夏與合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲訂立增資協議。根據增資協議，福建大世界華夏注冊資本將由5億元增加至11.1億元，而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲將各自向福建大世界華夏注入3.05億元，各持有其27.5%股權，福建大世界華夏將不再為禹洲地產的附屬公司。禹洲地產稱，該項增資出于發展福州禹洲·東方威尼斯項目的資金需求。

隨后，禹洲地產于4月17日公告稱，其全資附屬廈門禹洲集團地產、全資附屬廈門貴豐、廈門禹洲海景城房地產及中信信誠資產管理訂立增資協議。中信信誠同意向海景城房地產作出5億元的投資，增資完成后，中信信誠持股20%，禹洲地產持股由100%攤薄至80%。投資將由廈門禹洲海景城房地產用發展禹洲·中央海岸三期。

案例3

：資產作價2.2折 借“殼”借款/

由于無法通過正常的渠道獲得借款，福建的很多中小房企會用借“殼”借款——通過非地產公司的優質項目向銀行融資，而實際抵押物則為該地產公司資產包。

福建某地的一實業公司（非房地產業務）在2012年的財務數據顯示，利潤達20億元，系銀行系統的優質客戶。在該公司目前的“業務”占比中有相當一部分是借“殼”貸款。

該公司有關負責人聶東（化名）向《每日經濟新聞》記者介紹，最近一年內，至少有20多家企業企圖借殼借款。這些借“殼”借款的公司基本都是從事房地產開發，特點是規模較小，且是最近兩年新進入房地產行業，前期在做實業方面積累了一定的資金，隨著實體經濟賺錢越來越難，于是轉投地產。

聶東提供的一份資料顯示，福建三明某地的一家地產開發商富源（化名）地產，原先是做建材生意，2011年正式進入房地產市場。不過，富源也遭遇了融資困境。

材料顯示，富源2012年開發的一地產項目總投資3.2億元，其中自有開發資金約1億元，計劃通過銀行融資2.2億元。其中用于拿地的資金為6000萬元。根據富源測算，該項目計劃建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商業部分，其余為自持物業，包括酒店和商業。富源計劃在2014年4月開始銷售。不過在開始銷售之前，富源就遇到問題，計劃通過銀行融資的部分并沒有實現，除了通過小貸公司籌集了5000萬元和其他借款1750萬元之外，富源沒辦法融到更多資金，同時財務成本也超出了預期，在總支出中增加了3000萬元。盡管距離獲得預售還有幾個月時間，但富源急需下融資來持續工程開發。

“眼下房地產行業低迷，三四線城市的行業風險更加凸顯，愿意借錢的人并不多?！甭櫀|表示，最后在雙方協商之后，富源竟以整個資產包按2.2折作價進行抵押借款?！耙话阈袠I在建工程是按照4.5～6折進行打折。”聶東表示，一些優質的項目可能獲得更好的折扣，然而以2.2折進行抵押融資的確實罕見。

億翰智庫上市房地產研究中心副主任張化東說，這些企業多以貿易等公司名義借款，一旦房地產行業出現收縮，銀行的借款就有到期無法償還的可能性，進而孕育金融風險。

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行業觀察

福建房產開發投資增速降低

和潛在的金融風險相比，福建中小房企的投資增長、新開工、銷售數據等指標已經出現了下滑。

福建統計局官方數據顯示，2014年前四月，房地產開發投資為1223.79億元，同比增長22.8%，其中住宅投資828.08億元，同比增長24.6%。但上述增幅卻是過去12個月以來的最低，此前大部分月份，福建房企的開發投資都能保持在30%以上的增長，但3、4月以后增速明顯下滑，3月為23.7%，4月則是12個月以來的增速最低。

前四月住宅新開工面積為1334.35，同比下降13.2%；商品房銷售面積為1283.73萬平方米，下降15.1%，其中住宅銷售面積比降22.2%；商品房銷售金額為1218.82億元，同比下降6.9%，住宅銷售金額同比下降11.4%；于此同時，商品房待售面積同比上升14.4%，為1061.2萬平方米，住宅同比上升10%。

福建知名地產評論員“江南客”認為，眼下福建局部市場確實已經出現了風險苗頭。部分庫存存銷比較高，同時人口流動率不足的地區已經出現了風險，而在熱門城市的個別項目和開發企業或將出現一些問題。

他認為，目前福建的地產開發企業都不同程度地面臨融資難。

對上市房企來說，主要倚重信托。今年以來，因為企業拿地的時機并不是太好，價格偏高，又出現股權易手的風險，個別房企大量運用民間融資準備沖刺上市。如IPO沖刺失敗，債務風險就可能爆發；那些規模偏小的地產公司，因為無法通過銀行獲得開發貸，不得不大量運用“過橋”借貸等短期借款，風險比前兩類地產公司要更大一些。

他認為，福建中小房企目前爆發的債務風險，還只是“冰山”一角。諸如林德的鋼鐵貿易、福清煤炭交易等的行情低迷，都會給福建房地產市場銷售帶來更大的壓力。