每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

在多位一線地產人士眼里，就目前而言，成都高端住宅的情況堪稱 “一線的品質，二線的價格”。實際上，成都高端住宅還處在一個價值洼地。

在新一輪樓市調控的作用下，成都高端住宅市場一度低迷，致使成都高端住宅難以匹敵剛需市場，加上成都新富人群人數尚待一定的時間培育，投資氛圍也尚待醞釀。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于樓市“限購”等因素存在，高端住宅市場盡管呈現出階段性成交低迷的狀況，但由于市場長期趨好性、投資渠道缺乏及高端住宅物業的抗跌性較強等原因，在此時，投資客正有更多的時間選擇合適的項目進行投資。

為何高端住宅售價一直企穩？

據吉信行·方圓置業發布的2013年成都高端住宅市場研報透露，以城市大平層為例，成都近幾年的大平層成交面積基本上集中在150~250平方米，成交均價也集中在1萬~2萬元/平方米。

為何成都的高端住宅售價一直企穩？在銳理數據品牌中心總經理郭潔看來，成都高端住宅市場一直受到調控政策影響。從發展歷程來看，2007年成都高端住宅市場開始“抬頭”，但是遇到了2008年的調控，2009年本來要復蘇，又遇到2010年的調控及2012年的雅安地震，使得成都高端住宅市場一下子沉寂下來。

更為關鍵的是，成都一直以剛需市場為主，每年的供應量和成交量也極為驚人。據四川中原地產統計，2013年成都新建商品房市場供需量價齊漲，市場迎來繼2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供應2462.3萬平方米，同比增長13.95%；成交2592.69萬平方米，同比增長24.03%。

近日，多位接受《每日經濟新聞》記者采訪的成都高端市場資深研究人士表示，剛需供應太大，價格一直上不去，一定程度上拉低了成都高端住宅的售價，不像一線城市，雖然地價貴，但做成高端住宅產品的售價也能快速上漲，成都高端住宅市場則不一樣，地價貴而售價低。

如今，隨著成都市場“70后”一代迎來換房季，市場需求也在悄然生變，比剛需更為強勁的“首改”與“再改”需求爆發性地涌向市場。業內專家預計，按照成都住宅需求發展的不同階段，未來高端住宅還會不斷增加，將為高端住宅市場打下一定的基礎。

當前是否具備投資價值？

那么，當前成都高端住宅是否具備投資價值？答案顯然是肯定的，郭潔認為，目前成都高端住宅除了為外人所樂道的較好居住之外，其投資價值才剛剛凸顯出來。

《每日經濟新聞》記者所掌握的 《成都中產收入家庭不動產調查報告（2013）》顯示，14年來成都家庭不動產累計平均增幅達到85.3%，其中住宅增幅高于前述數據2個百分點。成都中產家庭平均財產123.5萬元，不動產占家庭財富總額的67.5%。發布該報告的成都市場研究有限公司總經理歐陽曉明認為，成都中產收入家庭不動產投資占家庭總資產的比重偏高，投資渠道狹窄，投資品種偏少。

成都吸引了超過一半的世界500強企業入駐，讓“產業成都”成為支撐這座城市引領西部經濟崛起的強勁動力，同時也孕育了日益龐大的中產群體，反過來又成為推動成都經濟發展的“永動機”以及造就大批富豪群體的天然土壤。

《2013年胡潤財富報告》顯示，在這份榜單上，西部地區的成都、西安、重慶三個城市上榜，去年成都誕生了600萬元級的富豪2.6萬人，千萬富豪1.21萬人，億萬富豪930人；重慶誕生600萬元級富豪3.55萬人，千萬富豪1.28萬人，億萬富豪810人；西安誕生600萬級的1.37萬人，千萬富豪5800人，億萬富豪430人。

實際上，從宜居、宜業、宜商三個維度來看，成都在西部區域中遙遙領先，這也是越來越多外地富豪扎堆成都的原因所在。目前，成都高端住宅與一線高端住宅接軌的頂級標配、一線開發品牌、豐富的產品線、專業的設計理念以及仍被低估的售價，作為理財投資產品，是今后成都高端市場發育成熟的必經階段。

近日，四川花好月圓房地產有限公司董事長樊義波告訴 《每日經濟新聞》記者，富豪投資高端住宅產品，主要是希望購買這個不動產，向銀行等金融機構進行融資，但目前成都豪宅升值速度比主流產品慢一些，抵押率要比主流產品低一些，融資杠桿率約為被抵押物的六成。