每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

在幾年前，成都的高端住宅市場僅有零星的項目出現，而當前，別墅、電梯高端住宅、地鐵高端住宅等各種概念的高端住宅產品集中出現，成都的高端住宅市場不僅經歷了產品在“量”上的增長，還有了“質”的飛躍。

一般來說，高端住宅產品都講究“稀缺性”和“保值性”，這也是當今富裕群體的需求心理。當然，成都高端住宅的開發商們也明白，在當前高端住宅市場 “企穩回暖”的背景下，他們也不會拿投資巨大的高端住宅產品當做剛需產品來出售。

高端住宅分化凸顯“稀缺性”

幾年前，如果談到成都高端住宅產品的稀缺性，那應該是市場上的高端住宅產品少之又少，自然沒有多少可供選擇的余地。如今，成都高端住宅進入集中放量期，港資、央企、一線房企與本土房企等房企品牌匯聚成都，其產品理念和建造風格表現迥異。多種跡象表明，成都高端住宅市場正在迎來分化格局。

號稱“西南第一高端住宅”的鉑雅苑大幅度促銷，譽峰360平方米戶型脫掉精裝……今年以來，成都高端住宅原本“高高在上”的市場姿態出現下移，這也預示著，這個“野蠻生長”的高端市場在經歷了前幾年“供需兩旺”之后，首次出現分化局面。

第一太平戴維斯華西區助理董事羅元均告訴 《每日經濟新聞》記者，據其長期觀察，目前成都高端住宅消費市場確實已進入分化階段，要么是面向金字塔頂尖的“定制化”頂級住宅，要么是面向中產人群且戶型在150~200平方米左右的經濟型高端住宅，而中間一些夾心型高端住宅將會面臨非常尷尬的境地。

按照羅元均的觀察，目前在成都市場上，前一種才能被稱之為真正意義上的高端住宅產品，無論是打造成高端城市大平層，或是別墅。這種產品在成都才剛剛出現，主要是成都開發商開始意識到必須向一線城市高端住宅、甚至國際性的高端住宅標準看齊。

當前，城南高端住宅炙手可熱，但背后存在嚴重的同質化問題。不過，成都萬科另辟蹊徑打造出了萬科·公園5號高端住宅項目，成為所在片區最純粹的高端住宅產品。目前，該項目僅推出了61套，洋房占48套，主力戶型在171~218平方米，400萬元起價，在寸土如金的城南核心區，項目推出一梯一戶的洋房產品，非常具有產品市場優勢。

據成都萬科營銷策劃部負責人介紹，“近日，一位定居北京的外企高管楊先生，聽朋友說成都國際城南這邊很好，擁有完善的高端配套，他先后四次持續3個月時間來成都看房，對比了城南多個高端住宅項目。他認為錦城湖板塊居住環境非常好，再加上我們這種低密洋房基本算是城南唯一，所以看到我們9F洋房非常喜歡，最后認購了171平方米的戶型?！?/p>

早在2012年，綠地·錦天府高端住宅項目隆重推向成都市場，在當時的二環邊上已經是絕無僅有的高端住宅產品。在整個攀成鋼片區，如今吉寶·凌云峰閣、伊泰·天驕、天譽等高端住宅項目相繼入市。但論產品的稀缺性，自從有了綠地·錦天府高端住宅項目，至今其他在售項目仍以這一項目作為宣傳賣點。

業內人士認為，富豪群體一般對高端住宅價格不敏感，目前市場上就差好產品。成都高端住宅市場經過了幾年的粗放型增長，現在又爆發性放量，產品參差不齊，但城市核心區的現代高端住宅稀缺性已經逐步凸現出來。

市場企穩鞏固“保值性”

雖然新一輪樓市調控深度壓制了包括成都在內的多地高端住宅需求，但成都高端住宅市場在持續的底部盤整后，正在逐步走出寒冬，并呈現出企穩向好的態勢。

實際上，高端住宅的抗跌性與保值性在1997年亞洲金融風暴中表現得最突出。相關機構統計數據顯示，在1998~2003年這6年中，香港房價下跌了60%~70%，其中的中低檔物業下跌65%~70%，高檔物業下跌僅45%。危機過后，熱錢撤離，香港房價快速反彈，尤其是高檔物業反彈最快。

如今，一線城市高端住宅市場回暖趨勢明顯。據亞豪機構統計數據顯示，3月，北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓高端住宅項目成交中，包括五礦萬科·如園、紫御華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內，共有16個項目的套均價格超過1000萬元，而96套的累計成交量在整體公寓高端住宅成交中占比高達71%，高于1月53%及2月68%的占比。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，對賣方而言，優質項目地段難尋，成本居高，降價反而會降低項目品牌價值，所以越是高端項目，越不存在輕易賤賣的可能。對買方而言，高凈值高端住宅產品所帶來的稀缺復合資源以及圈層優勢不存在貶值之憂。因此，其出售置業也并不會受到行業趨勢的影響，反而會在整體行業景氣指數下滑的趨勢下凸顯其增值避險能力，更受到財富人群的青睞。

與一線城市的高端住宅市場類似，成都高端住宅市場也呈現出企穩的發展趨勢。目前，包括萬科、中海、信和等高端住宅開發商不僅頻頻集中推量，而且多數高端住宅項目售價并未惡性下滑，成交量卻加速回升。

如今，包括成都在內的全國各地樓市均已進入“差別化”市場調控這一新階段。隨著主城區可開發建設用地越來越少，成都品牌高端住宅產品在凸顯稀缺價值的同時，其“保值性”也能顯現出來。

近日，成都一位不愿具名的高端市場觀察人士指出，隨著成都高端住宅進入分化期，像華潤·金悅灣、綠地·錦天府、萬科·公園5號、譽峰、天譽等一些具備城市或近郊稀缺資源的高端住宅產品，在高端市場底部盤整與復蘇后肯定會變得更為珍貴，不僅能夠比剛需產品更保值，還能大幅度地實現不動產增值。