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北上廣深樣本:追尋高端住宅升值的內在邏輯

2014-04-30 00:47:59

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上海的高端住宅總是比普通住宅更保值一些。如果要細究深層次原因,可以發現上海高端住宅的成交量放大和上海財政在公共領域的投入,尤其是基礎設施領域的投入有很大關系。梳理北上廣深等東部地區的高端住宅開發歷史可以發現,這些地區的高端住宅需求以及升值幅度,都與地方政府在基礎設施和公共服務上增大投入有巨大關聯。正如丁祖昱所說,城市基礎設施投入的每一元錢,最終都會在房價中得到體現。

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上海:基礎設施投入推動高端住宅價值提升

每經記者 楊羚強 發自上海

4月25日,綠城玫瑰園推出了最后一批房源。當該別墅項目在2006年首次亮相時,單價不過2萬~3萬元/平方米,而現在這批房源的網上參考價已經達到10萬元以上。無獨有偶,上海第一高端住宅——湯臣一品最新推出銷售的一批房源最高單價已經達到25萬元/平方米,而2010年,湯臣一品推出銷售的復式房,還只有十幾萬元/平方米。

上海的高端住宅總是比普通住宅更保值一些。保值的原因,是上海高端住宅市場需求旺盛,根據德佑地產的數據,從2009年開始,8萬元/平方米單價的住宅每年能保持在10萬平方米以上的成交量,且成交均價普遍能達到10萬元/平方米左右。

如果要細究深層次原因,可以發現上海高端住宅的成交量放大和上海財政在公共領域的投入,尤其是和基礎設施領域的投入有很大關系。其中,上海在基礎設施領域的投資金額從2002年后每年連續遞增,至2009年達到2113多億元,是2001年的4倍多。而在財政開支領域,上海從2002年到2010年,也接近增加了4倍多的支出。由于財政開支的增加,上海在教育、公共衛生、社區服務等多個領域大幅度增加投入,提升了公共服務的質量。

上海統計年鑒顯示,2006年全市教育投入只有230多億元,而到了2012年,這部分開支增加到600多億元。其他的開支,諸如醫療、城鄉社區事務等都有大幅度增長,城市的公共服務因此有了大幅度提高。

截至2013年底,上海軌交全網運營線路總長增至525.2公里,日客流達到911.4萬人次 (不含磁懸浮,3、4號線共線段不重復計算,金山鐵路不計)、車站共計331座(均含磁懸浮在內),運營規模列世界第一。

上海的高端住宅因為這些城市公共設施的大面積投入而受益,體現出了極大吸引力。

統計年鑒顯示,正是在上海的城市基礎設施和財政投入的大量支出下,整個上海的高端公寓和別墅的銷售面積不斷增長。2000年,這類住宅的總銷售量還不過只有53萬平方米,占當時上海住宅銷售量的4%左右,而到了2008年以后,年銷售量平均達到200多萬平方米,占上海住宅銷售量的1/5。

玫瑰園所在的馬橋便是其中的代表。原來那里僅僅只是上海的一個農業村,但是在2005年建成了上海旗忠體育城網球中心之后,這里的城市基礎設施建設得到快速推進。從2005年開始,上述網球中心就成為頂級網球賽事的主賽場,曾舉辦過2005年~2008年的網球大師賽,以及上海ATP1000大師賽。

至于湯臣一品所在的陸家嘴,近幾年來在城市基礎設施方面的投入更是有目共睹。仲量聯行寫字樓部門的有關負責人透露,最新成交案例顯示,陸家嘴的寫字樓租金已經達到20元一天/平方米。

上海高端住宅的經歷,也許可以看出城市基礎設施的投入,對高端住宅價值提升的重要性。易居(中國)控股有限公司(紐交所上市代碼:EJ)執行總裁丁祖昱說,城市基礎設施投入的每一元錢,最終都會在房價中得到體現。

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投資必讀

高端住宅產能過剩如何鑒別真偽?

每經記者 楊羚強 發自上海

和任何一類收藏品、投資品相同,當高端住宅價格持續上升之時,必然會有人想辦法去仿造,試圖能讓普通住宅賣出高端住宅價格。

2010年以后,上海就曾發生過類似現象,開發商在普通住宅聚集區,甚至是經濟適用房基地,蓋出大量定位高端的住宅,通過高端住宅作假,從中牟取暴利。

這也給有意購買高端住宅的購房者帶來困難,如何鑒別高端住宅,買到真正能夠長期保值的物業?

在高端住宅開發領域擁有豐富經驗的融創中國董事長孫宏斌的觀點是,必須在那些需求集中資源稀缺的地區作開發,才能確保高端住宅銷售不會出現滯銷。而這其中,深度市場調研必不可少,只有發現需求高度旺盛,但供應卻遠遠少于需求的情況下,他們才會拿地、開發、銷售。

融創旗下的諸多項目均奉行此道。在上海,融創開發的綠城玫瑰園因為低容積率而稀缺。在無錫,融創開發的綠城香樟園所處的太湖湖岸線,目前規劃主要是以商旅用地為主,湖岸線基本建設的都是高星級酒店。類似香樟園這樣的產品供應也非常少。

世界頂級的開發商都秉持著類似觀念,在需求最為旺盛的地區,開發最稀有的產品,以保證高端住宅項目的長線銷售。全球最大房地產商之一的美國漢斯就選擇在大連的開發區開發高端住宅項目。由于大量歐美公司的入駐,這一地區的需求量極為旺盛,大量的跨國公司入駐,帶來了對當地住宅的需求。而這些需求提升了住宅的價值。

幾乎所有的高端住宅,都具備相對于潛在需求的極度供不應求。無論是湯臣一品,還是其他的一些高端住宅產品。只有達到這樣一個程度,高端住宅才能夠做到保值。

僅僅依靠土地的稀有,并不能確保物業在購買后幾年乃至幾十年的持續稀有。為了提升房屋的稀有程度,開發商還會通過運用大師級的建筑方案、獨特的建材、增加服務的質量等舉措,進一步強化物業的稀有程度。

以綠城玫瑰園為例,每棟別墅會由兩個設計師服務,而其中有的別墅是境外的設計大師用時至少一年來設計的,而其中很多設計圖紙的施工,都被要求和設計要求零誤差,庭院鋪設的地磚甚至需要有經驗的老師傅以一天僅鋪設4平方米的速度施工。高端住宅對施工要求的苛刻和精度要求可見一斑。

反觀不少人造高端住宅項目,雖然也會強調所使用的建材標準是全球頂級的,但是在設計、施工等細節上,遠遠達不到高段項目的要求,這點其實很容易被擁有豐富建筑裝修施工經驗的內行人一眼看出。

此前,一家房地產開發商的工程施工主管,就曾陪同《每日經濟新聞》記者參觀過松江某個高端住宅樓盤。但是在僅僅看了房屋的外觀之后,他就連連搖頭,稱做工過于粗糙。而后上述高端住宅項目果然因為滯銷而連續降價,甚至因此出現虧損。在挑選高端住宅時,不妨帶上有經驗的建筑設計師,了解房屋的做工和細節是不是夠好,同樣要蓋這樣一棟樓需要用多少錢。

北上廣深樣本:追尋高端住宅升值的內在邏輯(下)

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中國經濟的高速發展成就了過去十年間國內房地產市場的大牛市,作為其重要的組成部分,高端住宅也在不斷升值,高端住宅市場的區域性、功能性以及資產保值性的門檻同步抬升。而高端住宅需求以及升值幅度大幅提高的背后,既有企業精準的商業眼光,更與當地政府在基礎配套設施上的巨大投入分不開,帶動高端住宅所處區域價值提升,進而成為城市的新中心。

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北京:高端住宅進入“十萬元時代”功能定制加速物業升值

每經記者 尚希 發自北京

近兩年來,對于越來越多的高資產人士來說,高端住宅的使用功能不再僅局限于居住,而是兼顧了資產配置與商務接待等多重功能。

高端住宅功能的不斷演變也凸顯出北京高端住宅市場的發展軌跡。2008年北京奧運會的舉辦,刺激了北京房地產市場的急速升溫,更是加速了京城高端住宅市場的“國際化”。

盤古大觀就是北京高端住宅的一個標桿性項目,其價格走勢像是在為京城高端地產市場背書。而在價值不斷抬升的背后,高端住宅市場的區域性、功能性以及資產保值性的門檻同步抬升。

區位決定升值潛力

第一太平戴維斯統計數據顯示,今年到明年,北京市將有近10個單價超過10萬元的高端住宅項目入市。其中計劃在今年入市的一個高端項目目前預計售價高達15萬元/平方米。

2013年以來,北京土地市場持續火熱,“地王”頻出,夏家胡同、孫河、亦莊等多宗高溢價土地相繼成交,區域樓面價屢創新高。優質宅地的稀缺性致使土地成本居高不下,進一步刺激了現有高端住宅的銷售。

高地價與開發商合理利潤空間疊加,自然導致“地王”地塊打造出來的產品售價水漲船高,這就為高端住宅設定了房價上漲下限的標尺。

據《每日經濟新聞》記者了解,如果按照每月300套的去化速度計算,目前北京四環以內僅存的7000余套住宅存量,只夠銷售兩年。扣除部分項目自持與開發商惜售的部分,這一周期或將更短。

從目前北京頂級高端住宅項目來看,均價基本都已超過10萬元/平方米,單套價格數千萬甚至過億。有數據顯示,2009年以3600萬元購進一套盤古大觀,在2012年就已升值到7100萬元。

盤古大觀的快速升值與其周邊區域建設投資的逐步完善有密切關系。據統計,北京奧運會之前,政府共投入2800億元用于城市基礎設施建設和交通環境的改善,除了修建比賽場館外,還配套建設了國家奧林匹克森林公園等一系列娛樂休閑設施、文化設施和商業設施。

不僅是盤古大觀,北京四環以內的其他核心高端住宅項目也擁有十分完善的區位因素以及配套條件。北京高端住宅市場一位權威人士告訴記者,在北京核心城區高端住宅供應匱乏、需求旺盛的作用下,預計當前在售項目的價格將保持強勁上漲。3年內,北京核心城區將出現多個單價超20萬元、總價過億的高端住宅。

高端住宅進入定制化時代

對于越來越多的高資產人士來說,高端項目具有的不僅是居住功能,對其資產分配以及圈層社交也有非常大的作用。

亞豪機構統計數據顯示,今年以來北京高端住宅市場成交并不旺盛。3月,北京57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓高端住宅項目共成交135套,同比下滑7成,創下了除今年2月以外的第二低值。2014年一季度,北京公寓高端住宅市場僅成交399套,同比、環比分別下滑68%、100%。

從目前的成交狀況可以看到,高端住宅買家不再一味追求超大尺度和奢侈華麗,轉而更注重產品能否提供更多實用性的功能屬性,比如滿足高端社交、個人愛好及個性化生活需求。

一位在高端住宅市場浸淫多年的業內人士對《每日經濟新聞》記者分析指出,目前這些高端業主渴望在城市中心擁有一套房產,既要滿足接待客戶、款待友人、小型聚會等社交平臺需求,同時又擁有收藏展示、品鑒賞玩、甚至純粹滿足業主個人興趣愛好的功能。

記者近日在走訪中看到,北京一些核心區域的高端項目在功能方面都在力求從多方位進行詮釋,位于CBD核心區域的鴻坤·花語墅項目,大部分戶型的地下室,不再單純地作為常規的酒窖、影音室,還可以作為展覽室,字畫、玉器等藏品均可在此陳列。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為,目前北京高端住宅已經悄然出現了居住型與會所型兩種分化趨勢。

業內人士指出,目前的高端住宅已經在向“定制化”轉型,“定制化”或將成為未來市場的一個重要趨勢。

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深圳:城市發展助區域轉型 華僑城十年升值十余倍

每經記者 區家彥 發自廣州

2013年8月,位于深圳市南山區的華僑城“波托菲諾”推出399套單位,這個均價超6萬元/平方米的高端住宅項目單日認購超300套,總成交金額超過56億元,創下全國單項目的銷售紀錄,項目的樓王單位更爆出20萬元/平方米的天價。

誰也不曾想到,深圳華僑城片區在20年前曾經是寶安縣光明華僑畜牧場沙河分場,如今,曾經塵土飛揚的荒蕪土地已經晉身成為深圳高端住宅的傳奇,短短十年時間內物業升值十數倍,并成為全國各地高端住宅開發的藍本。

十年身價增十余倍

根據世聯行的一份研究報告顯示,從1990年~2004年,深圳華僑城區域內高層住宅售價從3000元/平方米上漲至9000元/平方米,16年時間里區域房價漲幅為三倍。

然而,自華僑城“波托菲諾”一期“純水岸”發售后,2003年~2008年,“波托菲諾”銷售均價從8700元/平方米飆升至80000元/平方米,短短五年已實現九倍漲幅。據統計,截至2014年底,華僑城“波托菲諾”先后推出15期的高端住宅產品,部分二手單位售價接近15萬元/平方米,并帶動區域內其他高端住宅項目大幅升值。

區域轉型帶動物業升值

“20年前,華僑城片區還是一片荒山野嶺,到處都是魚塘和菜地,深南路還是汽車一過塵土飛揚,大片荒丘中只有幾片工地”,綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁不由得對《每日經濟新聞》記者感慨。

上世紀80年代,為推動制造業轉型升級,深圳市政府在深圳西邊劃出一塊4.8平方公里的地塊,由華僑城參照蛇口模式進行開發升級。不過,由于地處城鄉結合部,華僑城發展之初并不容易。

1986年,中旅集團與華僑城共同籌資興建“錦繡中華”,成為該區域首個大型旅游設施。隨后,包括民俗文化村、華夏藝術中心、世界之窗、歡樂谷等文化旅游項目爭相面世。

同時,深圳市政府大力推動區域基礎設施配套,2004年12月,從羅湖火車站至世界之窗的地鐵一號線正式開通,加上學校醫院等配套設施陸續投入使用,曾經的荒山野嶺搖身一變成為著名旅游勝地,乃至高端居住區。

在宋丁看來,深圳華僑城高端住宅區的成功,在于其滿足了深圳特區城鎮化發展的需要。政府在基礎配套設施不遺余力的投入,讓華僑城與城市中心的距離迅速縮短,帶動區域價值提升,成為城市新核心。

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廣州:2000億政府投入“魔力”珠江新城高端住宅十年漲16倍

每經記者 區家彥 發自廣州

本月,位于廣州天河區珠江新城的一個高端住宅項目成交了一套面積為1505平方米的復式洋房,網簽總價為2.2346億元,網簽均價為148477元/平方米,一舉刷新廣州高端住宅成交紀錄。

1992年,當廣州市政府決定將珠江新城建成廣州未來的“中央商務區(CBD)”時,誰也不曾料到,這塊曾經荒蕪的土地如今成為廣東乃至全國最炙手可熱的高端住宅集中地。記者查閱2003年的統計數據顯示,珠江新城高端住宅項目最高售價約為9000元/平方米,如今,珠江新城高端住宅最高售價接近160000元/平方米,演繹了十年增值近16倍的財富神話。

十年16倍的投資神話

作為私營企業主的陳元生,在2000年初經過艱苦創業后積累了一筆財富,無論是出于居住還是投資需求,陳元生把目光投向了當時陷入低迷的廣州高端住宅市場。

2003年,廣州 爆 發SARS,房地產市場幾乎降至冰點。這一年,位于珠江新城海風路的高端住宅項目凱旋新世界開售,吸引了陳元生的注意。

“雖然在2003年,珠江新城依然是方興未艾,環境和配套與廣州傳統的二沙島、天河高端住宅區有天淵之別,但廣州市政府將珠江新城打造成新城市中心的決心卻非常堅定”,在陳元生看來,凱旋新世界當時的售價約在7000~9000元/平方米,而同樣品質的高端住宅在北京售價至少要達到20000~30000元/平方米。

最終,陳元生以總價超300萬元的代價購入兩套超200平方米的復式大戶型,隨后發生的事情令他意想不到,2003年廣州樓市觸底后開啟了一波至今尚未結束的大牛市。

根據網易房產數據中心統計數據顯示,2013年廣州新建住宅成交均價為13289元/平方米,較2003年同期均價上漲242%。凱旋新世界最新一期的銷售均價已經達到90000元/平方米,部分臨江單位售價高達120000~200000元/平方米,陳元生所購買的的兩套單位市值在十年內膨脹了接近16倍,正如陳元生所言,這兩套高端住宅為他賺取了遠遠超越實業領域的豐厚利潤。

政府投入達2000億元

早年,廣州真正意義上的高端住宅均集中在越秀區的二沙島,盡管廣州市政府早于1992年決定建設廣州新城市中心——珠江新城,但在前十年,珠江新城的定位為純商務區,加上政府投入有限,珠江新城發展舉步艱難。

“2003年可謂是珠江新城發展歷程上的一個轉折點”,合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴《每日經濟新聞》記者,當年廣州市政府發出《珠江新城規劃檢討》通告,通過適當增加住宅數量替代以往以寫字樓為核心的純商業定位,提升區域常住人口以降低當時的“睡城”困境;更重要的是,廣州市政府大力推動區域基礎設施建設,包括地鐵三號線與五號線的交匯點、建設旅客自動輸送系統以及引入六大標志性建筑,帶動珠江新城區域建設進入爆發階段。

根據合富輝煌的統計數據,廣州市政府在珠江新城的總投入達到2000億元。在政府的大力支持下,珠江新城核心區建設全面啟動,廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、超高雙塔在內的六大標志性建筑、核心區地下空間建設均在2010年 “廣州亞運年”前建成。

“坐落于大都市中心的高端住宅產品定位第一居所,區域價值的提升成為物業增值的核心推動力,也正是廣州市政府大力的投入,讓珠江新城真正成為廣州乃至華南的中央商務區,并成為新的高端住宅標桿區域”,黎文江認為。

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