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每經記者 沙斐 發(fā)自上海

美國德克薩斯州直銷化妝品公司玫琳凱昨日（2月18日）宣布，擬在上海斥資人民幣8.2億元（合約1.35億美元）購買上海市中心靜安區(qū)的靜安門，目前正在洽談中。

對于此次大宗房地產物業(yè)交易，玫琳凱駐上海發(fā)言人張晶表示，這是基于公司在中國和全球許多其他市場的業(yè)務擴張，需要不斷對旗下設施和辦公區(qū)進行評估，確保有適當的資源來維持增長。

DTZ戴德梁行監(jiān)測數據顯示，截至2013年底，上海大宗房地產物業(yè)投資交易總額達到467億元，同比增長50%，創(chuàng)下了上海大宗物業(yè)投資市場成交量新高。其中，境外買家投資額達到253億元，占比54%，同比增長145%。

業(yè)內人士認為，受自貿區(qū)發(fā)展及金融機構的需求的影響，今年上海大宗房地產物業(yè)投資交易量仍將繼續(xù)保持活躍。

自用型寫字樓比例提升

據了解，此次玫琳凱意向購買的靜安門包括1個零售層和11個辦公層，交易成功后，其將會是玫琳凱在中國購買的第一棟辦公樓。

據港交所1月下旬在網站上發(fā)布的聲明稱，靜安門的持有者為一家合資企業(yè)，由在香港上市的南洋集團、萬順昌集團和網融（中國）控股有限公司組成。聲明中說，該合資企業(yè)于2007年6月斥資人民幣4.2億元買下該樓盤。

根據RET睿意德的監(jiān)測數據，2013年，中國寫字樓物業(yè)的大額交易額占所有商業(yè)地產交易總額一半以上。其中，上海大宗寫字樓交易，多集中在核心地段，其長期租金增長、資本溢價潛力，成為最大賣點。

RET睿意德方面指出，上海大宗寫字樓交易量攀升主要源于可銷售型寫字樓來自金融機構的需求持續(xù)旺盛，尤其是自用買家對浦東中央商務區(qū)域內甲級寫字樓的購買興趣濃厚。

與以往投資型交易相比，去年以來，自用型的物業(yè)收購占了較大比例，金額超過30%，且主要交易都集中在下半年。

中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟認為，自用型寫字樓出售比例的提高說明城市吸引力提升，尤其在上海自貿區(qū)成立以后，增強了境內外企業(yè)對上海的信心。陳晟指出，市場上投資型持有整棟物業(yè)比例越高，在不能有效實現出租的情況下，對整個市場會形成很大壓力。

新興區(qū)域今年或成熱點

2013年，上海新興區(qū)域銷售型寫字樓的新增供應量顯著增加，同比增長近三倍。RET睿意德方面認為，今年這一市場競爭格局將加劇。

業(yè)內人士分析認為，自貿區(qū)大量新成立的公司將在中短期內促進辦公空間需求增長。從中長期看，自貿區(qū)將促進金融服務業(yè)進一步發(fā)展，繼而推動下游專業(yè)服務企業(yè)對辦公空間的需求。

DTZ戴德梁行中國區(qū)投資部董事總經理葉建成表示，上海自貿區(qū)成立后，區(qū)域內商業(yè)物業(yè)的投資價值凸顯，辦公樓成為投資首選，同時也將催生外高橋、浦東機場及臨港區(qū)域的工業(yè)物流項目的大宗交易需求。

葉建成預計，2014年境內外投資者將繼續(xù)在大宗房地產物業(yè)領域保持活躍，上海也依舊是重要的投資目的地。

除自貿區(qū)以外，虹橋商務區(qū)也是2013年上海商辦用地出讓的重要區(qū)域。據睿意德統(tǒng)計，截至目前，虹橋商務區(qū)核心區(qū)域30個地塊全部完成土地出讓手續(xù)，總開發(fā)面積超過555萬平方米，核準和備案的社會項目總投資達669億元，已動工項目超過50%。

2013年，虹橋板塊有零星項目上市，到2014年，項目將進入集中上市階段，至2015年，整個虹橋商務區(qū)的商辦項目供應量將相當于浦西歷史上全部的供應量。據悉，長三角高科技企業(yè)，有可能會把營運中心、研發(fā)中心放到虹橋。但業(yè)內人士同時指出，項目上市日期接近，且趨于同質化，也將令該區(qū)域短期內競爭激烈。

新聞鏈接

直銷業(yè)現金流良好 中國市場為主要增長支撐

每經記者 王霞 發(fā)自上海

玫琳凱在回應《每日經濟新聞》記者采訪時并未回答購買辦公樓具體如何使用，只稱公司目前在上海的辦公樓為租賃而來。

《華爾街日報》援引玫琳凱中國負責對外事務副總裁張晶表示，考慮到公司在中國和全球許多其他市場的業(yè)務擴張，公司需要不斷對旗下設施和辦公區(qū)進行評估，從而確保擁有適當的資源維持增長。

玫琳凱于1995年首次進駐中國，官網稱，1998年以來其在華銷售額增長了64倍。

直銷觀察專家胡遠江告訴記者，目前直銷企業(yè)在中國市場發(fā)展較快，年均增速在20%左右，玫琳凱現在的市場增速應該超過20%，2012年的收入有60億元人民幣，去年肯定仍有所增長。

之所以玫琳凱能大手筆考慮購買辦公樓，胡遠江分析稱，主要原因是直銷企業(yè)銷售模式問題，直銷企業(yè)相對來講有更好的現金流來支持較大金額的投資。“直銷行業(yè)對于企業(yè)來講不存在鋪貨一說，產品到了經銷商手里，企業(yè)就有較好的回款，因此適合做較大投資。”

實際上，雖然如康寶萊、如新等直銷企業(yè)的銷售模式受到質疑，并不得不暫停部分業(yè)務，但是直銷企業(yè)的業(yè)績增勢很快，尤其是在中國市場。

以近期卷入“傳銷門”的如新為例，公司此前公布業(yè)績稱，2013年第三季度營收達9億美元，同比增76%。而大中華區(qū)營收為4.646億美元，與上年同期1.4億美元相比，增長了240%。

胡遠江告訴記者，相比傳統(tǒng)渠道的化妝品，直銷企業(yè)雖然在體量上無法與傳統(tǒng)渠道企業(yè)相比，但就單個企業(yè)來看，其擴張速度更快，原因是擴張成本更低。

“傳統(tǒng)渠道的企業(yè)需要大量廣告、營銷費用進行支撐，總體來講投入成本很大。”胡遠江說，“而與其相比，直銷企業(yè)投入產出比很高，企業(yè)只要將經銷商渠道建立好，基本需要的推廣投入很小。”